福州市物業服務收費管理實施細則全文

　　促進物業服務行業健康有序發展，規范物業服務收費行為，增加物業服務行為的透明度，保障物業服務企業和業主的合法權益，制定了福州市物業服務收費管理實施細則，下面是詳細內容，歡迎大家閱讀。

　　福州市物業服務收費管理實施細則全文

　　一、為促進物業服務行業健康有序發展，規范物業服務收費行為，增加物業服務行為的透明度，保障物業服務企業和業主的合法權益，根據相關法律法規、國家發展和改革委員會、原建設部《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法》、省物價局、省住房和城鄉建設廳《福建省物業服務收費管理辦法》規定，結合我市實際，制定本實施細則。

　　二、本實施細則適用于福州市行政區域內具有法定物業服務資質的物業服務企業對物業服務區域提供物業服務的收費行為。

　　三、政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐和價格歧視，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

　　四、物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費項目、收費標準與服務內容、質量相符的原則。

　　五、物業服務收費實行統一政策、分級管理。市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定福州市物業服務收費管理實施細則，縣(市)區政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

　　六、物業服務收費按不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

　　住宅(不含別墅、低密度聯排高檔住宅，下同)前期物業服務收費實行政府指導價。實行政府指導價的物業服務企業服務收費包括物業服務費、房屋裝修垃圾清運費、停車服務費。物業服務企業根據業主的委托提供前期物業服務合同約定以外的服務，其服務收費由物業服務企業與委托服務的業主雙方另行約定。

　　業主大會成立后的住宅物業及其他類型(含別墅、低密度聯排高檔住宅及開發建設單位未出售的車位)的物業服務收費實行市場調節價。

　　七、物業服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。實行政府指導價的物業服務費采用包干制形式，由市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定福州市普通住宅物業服務規范及等級指導價，并適時向社會公布。

　　房屋裝修垃圾清運費是指物業服務企業對物業服務區域內房屋裝修過程中產生的建筑垃圾提供清運服務所收取的費用。業主無裝修的，物業服務企業不得收費。

　　停車服務費是指物業管理區域內為車輛有序停放提供相關服務而收取的費用。

　　福州市普通住宅物業服務規范及等級指導價、房屋裝修垃圾清運費、停車服務費管理政策及收費標準另文下達。停車服務費管理政策與上述相關規定相矛盾的，以停車服務費專門文件為準。

　　八、實行政府指導價的物業服務費，按規定實行招投標的，開發建設單位在委托招投標前，應根據物業特點和服務要求，按政府公布的服務規范及等級指導價確定服務等級及相應的收費標準后進行招投標，并與中標的物業服務企業在合同中約定服務等級、服務內容及具體收費標準。按規定不實行招投標的，由開發建設單位與物業服務企業根據公布的服務規范及等級指導價在合同中確定服務等級、服務內容及具體收費標準。

　　物業服務企業與業主相關合同(協議)中需列明與開發建設單位約定的服務等級、服務內容、具體收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

　　前期物業服務合同期滿但未成立業主大會的，如服務內容和收費標準不變，由物業服務企業在合同期滿前一個月在物業管理區域內的醒目位置進行公示，合同期屆滿后，物業服務企業仍提供不低于原先合同約定的服務質量，若無專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主(以下簡稱“雙過半業主”)提出異議的，可繼續適用原服務內容和收費標準;如要調整收費標準，則必須經過雙過半業主同意，由物業服務企業與業主在公布的指導價范圍內重新約定。

　　合同履行期間，物業服務成本因政策性因素或服務項目和內容發生較大變動時，如要調整收費標準，物業服務企業應在物業管理區域內的醒目位置就物業服務成本變動情況進行公示，并經雙過半業主同意，由物業服務企業與業主在公布的指導價范圍內協商重新約定具體收費標準。

　　九、實行市場調節價的物業服務費，未產生業主委員會的，采取包干制形式，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人就服務內容和收費標準在相關物業服務合同中約定;已產生業主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業主委員會代表業主與物業服務企業就服務內容和收費標準在物業服務合同中約定。

　　十、開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務合同應當約定物業服務內容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。同時在物業銷售時應明示臨時管理規約并予以說明，對物業買受人遵守臨時管理規約應予以書面承諾。

　　十一、包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指物業服務企業在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　十二、實行物業服務費包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤;

　　物業服務成本按照國家發改委、原建設部《關于印發〈物業服務定價成本監審辦法(試行)〉的通知》規定，由人員費用、物業共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產折舊費以及經業主大會同意的其它費用組成。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　十三、實行政府指導價的住宅依法改作寫字樓的，其物業服務費收費標準按該住宅的2倍確定。依法改作其它用途的，其物業服務費收費標準按該住宅的2.5倍確定。

　　十四、本實施細則所指的物業服務費，不包含物業服務區域內由業主使用的公共水電費用。公共水電費用單獨按實由業主分攤，具體分攤辦法由物業服務企業與開發建設單位、業主或業主委員會在物業服務合同(協議)中約定。物業服務企業使用的由物業服務企業承擔。開發建設單位在房屋買賣合同中應當包含上述約定的內容。

　　十五、物業服務企業每月應在小區醒目處公布一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況。

　　十六、物業服務區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托代收費用的，可向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　物業服務企業不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業管理區域內配套設施用房物業服務費用。

　　十七、物業服務費按房屋所有權證登記的房屋建筑面積(不含與住宅配套的附屬間面積)收取。未辦理房屋所有權證的，物業服務費暫按房屋買賣合同標明的建筑面積收取，房屋所有權證辦理后按登記面積結算，多退少補。尚未出售的，按房地產行政主管部門確認的房屋權屬登記面積收取。

　　十八、物業服務費從物業交付買受人之日起按月收取，業主自愿預繳的除外。前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費，由開發建設單位承擔;已竣工未出售房屋的物業服務費由開發建設單位承擔;出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費，由物業買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業服務收費標準承擔;開發建設單位售房時承諾減免物業服務費的，減免部分的物業服務費由開發建設單位承擔。

　　十九、物業交付買受人后，物業管理區域內相關配套設備設施尚未完備或未交付使用的，其物業服務費標準應適當降低。實行政府指導價的物業服務費降低幅度在前期物業服務合同約定的物業服務費標準15%以內，實行市場調節價的物業服務費降低幅度由業主與物業服務企業協商，差額部分由開發建設單位承擔。物業服務企業與業主的相關合同(協議)中應對上述情況作詳細說明。

　　二十、業主應當按照相關物業服務合同的約定足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主相關違反物業服務合同(協議)約定逾期不交納物業服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

　　二十一、物業服務收費實行酬金制方式，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年至少一次公布物業服務資金的收支情況，同時接受業主或者業主大會的質詢。

　　二十二、物業服務收費實行酬金制方式，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。審計費用的承擔方式經業主大會通過并由業主委員會代表業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　二十三、物業服務企業已經接受委托實施物業服務相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　二十四、物業服務企業對同一物業服務區域內同一交付時間、同一使用性質、同一類型的物業服務收費，應按統一標準收取，不得以任何形式采取價格歧視。

　　二十五、物業服務企業不得向進入小區內為業主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。

　　二十六、各有關物業服務企業應當按規定實行明碼標價，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，統一采用收費標價牌形式實行明碼標價。

　　實行明碼標價方式由價格主管部門統一規定，各級價格主管部門的價格監督檢查機構對明碼標價格式進行監制。物業服務收費明碼標價的內容包括：物業企業名稱、收費對象、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

　　二十七、為保證政府制定和調整住宅指導性收費標準的準確性和可指導性，每年第四季度由政府價格主管部門會同房地產行政主管部門選定一定數量的有代表性的物業類型作為成本監審對象，于次年第一季度由政府價格主管部門進行成本監審。相關物業服務企業應當配合政府價格主管部門并如實提供物業服務成本，不得弄虛作假。

　　二十八、各縣(市)政府價格部門會同同級房地產行政主管部門在福州市普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準范圍內核定本行政區域的普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準，并報市政府價格主管部門及市房地產行政主管部門備案。

　　二十九、各級價格主管部門和房地產行政主管部門，應當加強對物業服務企業的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準的監督和檢查。物業服務企業違反國家和本省市物業管理法規及有關價格法律、法規和規定的，由房地產行政主管部門和價格主管部門按職能分工分別依據有關法律、法規和規定予以處罰。

　　三十、本實施細則由福州市物價局、福州市住房保障和房產管理局按照各自職能負責解釋。

　　三十一、本實施細則自20xx年3月1日起執行。《福州市物業服務收費管理實施細則》(暫行)(榕價房〔20xx〕3號)同時廢止。