《大慶市住宅專項維修資金使用實施細則》全文

　　為了加強住宅專項維修資金的管理，提高維修資金使用效率，制定了《大慶市住宅專項維修資金使用實施細則》，下面是細則的詳細內容。

　　《大慶市住宅專項維修資金使用實施細則》

　　第一條 為了加強住宅專項維修資金的管理，提高維修資金使用效率，維護維修資金所有者的合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用和應急維修，根據《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部 財政部第165號令)和《進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》(建辦房〔20xx〕52號)的有關規定，結合我市實際制定本實施細則。

　　第二條 本辦法適用市區范圍內，按照有關規定統一歸集并存入大慶市住房維修資金管理中心專戶的住宅專項維修資金的使用。

　　第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金(以下簡稱“維修資金”)，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　第四條 大慶市城市管理委員會負責對市區范圍內住宅專項維修資金的使用進行監督管理。大慶市住房維修資金管理中心(以下簡稱“中心”)負責維修資金使用申請的受理、審核、備案、資金劃撥，對維修資金使用情況進行監督檢查和指導。

　　第五條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，建設單位應當按照尚未售出商品住宅建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

　　第六條 商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。其中專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

　　第七條 申請使用維修資金需滿足以下條件：

　　(一)房屋共用部位、共用設施設備保修期已滿。

　　(二)列支范圍內維修資金歸集率要達到足額;未達到足額的，業主委員會負責組織未交業主進行補交;補交后仍達不到足額的，需列支范圍內已交納維修資金專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且總人數三分之二以上的業主(以下簡稱“雙三分之二”)同意使用。

　　(三)列支范圍內維修資金總額不足以支付維修工程費用時，列支范圍內相關業主或申請人同意續交不足部分工程費用。

　　第八條 施工單位的選擇應根據維修項目工程量大小、專業技術要求等因素，采取申請人選擇和招標相結合的辦法確定。預算金額在30萬元以下的項目由申請人采取競爭談判或招標方式選擇具有相應資質的施工單位;預算金額在30萬元及以上的項目，申請人應當采取抽簽方式確定招標代理公司進行公開招標選擇施工單位。

　　第九條 維修資金使用申請程序：

　　(一)提出申請。使用維修資金進行維修的，有業主委員會的，由業主委員會或業主委員會委托的物業服務企業作為維修資金使用申請人;無業主委員會的，由物業服務企業作為維修資金使用申請人;無物業管理、業主委員會的，由相關業主代表或社區、鄉鎮人民政府作為維修資金使用申請人，持維修方案、維修資金使用申請等資料向中心提出使用申請。

　　(二)受理審核。中心對申請資料、資金歸集情況進行核查，合格的予以受理。滿足本辦法第七條(二)款規定的中心組織對維修項目現場進行勘察，符合條件的，申請人組織編制項目預算。列支范圍內維修資金總額低于預算金額時要滿足本辦法第七條(三)款相關規定，否則不能使用。

　　(三)公示預分攤。申請人要將維修方案、項目預算等內容在小區顯著位置進行公示，公示時間不少于7日，公示期滿無異議的，中心根據項目預算出具《維修資金預分攤清冊》，交由申請人征詢資金使用范圍內業主表決。

　　(四)業主決策。為確保維修資金的使用方便高效，優化表決規則，提高業主組織的決策效率，申請人可選擇以下表決方式申請使用維修資金：

　　1、簽字表決：召開業主大會簽字表決或業主在《維修資金預分攤清冊》簽字表決;

　　2、委托表決：業主將一定時期內維修資金使用事項的表決權，以書面形式委托給業主委員會或者業主代表行使;

　　3、集合表決：業主大會對特定范圍內的維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權業主委員會或者物業服務企業分批使用;

　　4、默認表決：業主大會約定將未參與投票的業主視為同意維修資金使用事項，相應投票權數計入已投的贊成票;

　　5、異議表決：在維修資金使用事項中，持反對意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。

　　業主表決未通過的，不得使用維修資金進行維修，中心將相關申請資料退還申請人;業主表決通過的，申請人按照本辦法第八條規定選擇施工單位，中心對施工單位資質、施工合同等資料備案后，申請人組織施工。

　　(五)施工管理。聘請施工監理的項目，監理單位負責施工進度、工程質量、施工安全、日常監督檢查和竣工驗收;未聘請施工監理的項目，由業主委員會、物業服務企業、相關業主代表成立項目管理小組，負責施工進度、工程質量、施工安全、日常監督檢查和竣工驗收。中心按施工進度撥付工程進度款，最多不超過工程預算的70%，并對資金使用進行監管檢查。

　　(六)結算審計。施工完畢后，采取競爭談判選擇的施工單位持竣工驗收報告編制項目結算書，報具有資質的造價審核中介機構進行審計，結算審計金額高于競爭談判金額時按競爭談判金額支付工程費，結算審計金額低于競爭談判金額時按結算審計金

　　額支付工程費;實施公開招標的項目依據申請人和施工單位簽訂的合同約定執行。

　　(七)備案分攤。施工單位、監理單位在完成工程結算審計后持相關資料報中心備案;實施公開招標的項目，招標代理單位在招標結束后持公開招標相關資料報中心備案。中心依據備案資料從相關業主維修資金分戶賬中列支分攤相關費用，整理資料存檔。

　　(八)資金劃撥。施工單位完成備案，中心依據本辦法第九條(六)款規定結算工程費，扣除預付施工進度款及足額預留質量保證金，余款全額撥付，質保期后，無質量問題的，質量保證金一次付清。監理單位、招標代理單位完成備案，中心依據合同約定結算費用。

　　第十條 發生下列危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，需要使用維修資金進行應急維修和更新、改造的，可以不經過雙三分之二表決同意環節，直接申請使用維修資金，發生的費用從相關業主維修資金分戶賬中列支：

　　(一)電梯故障危及人身安全，經法定檢測機構出具整改通知書的。

　　(二)消防系統出現功能障礙，經消防管理部門出具整改通知書要求對消防設施設備維修和更新、改造的。

　　(三)屋面、外墻滲漏。

　　(四)二次供水水泵運行中斷。

　　(五)排水設施堵塞、爆裂。

　　(六)樓體外立面存在脫落危險。

　　(七)其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

　　第十一條 維修資金應急維修使用程序：

　　(一)提出申請。使用維修資金進行應急維修的，有業主委員會的，由業主委員會或業主委員會委托的物業服務企業作為應急維修使用申請人;無業主委員會的，由物業服務企業作為應急維修使用申請人;無物業管理、業主委員會的，由相關業主代表作為應急維修使用申請人，持應急使用方案、應急維修使用申請與危及房屋使用和人身財產安全的緊急維修項目檢測、鑒定報告或相關證明、圖片等資料向中心提出應急維修使用申請。

　　(二)受理審核。中心對應急維修申請資料、資金歸集情況進行核查，符合應急維修使用條件的予以受理。滿足本辦法第七條(二)款規定的中心組織對現場進行勘察，3個工作日內作出審核決定。經審核批準，申請人組織編制項目預算，列支范圍內維修資金總額低于預算金額時要滿足本辦法第七條(三)款相關規定，否則不能使用。

　　(三)選擇施工單位。按照本辦法第八條規定選擇施工單位，需要立即進行搶修的申請人可采取競爭談判選擇施工單位。中心對工程預算、施工單位資質、施工合同等資料備案后，申請人組織應急維修。

　　(四)分攤公示。應急維修工程竣工驗收后，申請人應在小區顯著位置將應急維修方案、驗收報告、資金結算總額及費用分攤情況等內容進行公示。

　　(五)施工管理、結算審計、備案分攤、資金劃撥按照本辦法第九條(五)款、(六)款、(七)款、(八)款的規定辦理。

　　第十二條 發生危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況，物業服務企業、業主委員會或相關業主代表應及時向中心提出應急維修申請組織搶修，未按規定提出申請進行搶修或拒不采取應急措施的，所在區物業主管部門或社區、鄉鎮人民政府作為應急維修申請人，按照本辦法第十一條規定申請組織應急維修。

　　第十三條 使用維修資金的工程項目，其工程預算書、結算書的編制與審價、應急維修相關部門出具的鑒定報告、聘請招標代理、工程監理等事項，申請人可以委托具有專業資質的中介機構代理，所需費用，可在維修資金中列支。

　　第十四條 下列費用不得在維修資金中列支：

　　(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的費用。

　　(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用。

　　(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用。

　　(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

　　(五)平臺、屋面等部位有合同約定單獨為某個業主使用，應當由該業主自行承擔的維修費用。

　　第十五條 本細則自發布之日起30日后實施。