商品房認購協議書范文 篇1
《商品房認購協議書》是商品房出賣人在取得《商品房預售許可證》之前與買受人不能簽訂正式的《商品房預售合同》或《商品房買賣合同》而簽訂確認未來房屋買賣有關權利義務的書面協議。那么,《商品房認購協議書》是什么性質的合同?怎樣適用法律呢?如何認定其性質及適用法律,關系到當事人糾紛的解決,關系到裁判人員的司法能力和專業水平;關系到司法誠信的價值取向,關系到社會公平正義的伸張。
實踐中,有人認為,《商品房認購協議書》其內容具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要要件且系當事人的真實意思表示,當事人應按約定履行各自的義務,否則,應按約定支付違約金。另有人認為,《商品房認購協議書》不符合相關司法解釋關于認定商品房買賣合同應具備的條件的規定,不能認定為商品房買賣合同。若按商品房買賣合同認定并作出裁判,則屬適用法律錯誤。
筆者認為,以上兩種認識的主要觀點雖然截然相反,但兩者均系建立在適用法律錯誤的基礎上而產生的錯誤認識,而且后者比前者更具有隱蔽性。
首先,《商品房認購協議書》是一份附條件的期房期權合同,是當事人雙方在真實意思表示一致的基礎上達成的一份有關未來房屋買賣權利義務的合同。該所謂合同不符合法定的《商品房買賣合同》和《商品房預售合同》的要求,也不是一般的《買賣合同》,而是一份設置了行權條件的期房期權合同,是當事人之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議,對當事人具有法律約束力。同時,《商品房認購協議書》不存在合同無效的法定情形,《商品房認購協議書》一經訂立,便合法有效,受法律保護。在合同法實施以后,確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據,不得以地方性法規、行政規章為依據。在適用法律方面,應以《合同法》和《民法通則》的一般原則規定適應,若以《商品房銷售管理辦法》進行認定,實屬適用法律錯誤。