房地產市場調研報告范文（精選19篇）

房地產市場調研報告范文 篇1

　　全區計劃開工的各類商務樓宇共計18座，建筑面積約165.7萬平方米。其中，商務商業樓宇(含商務辦公樓、商業賣場、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬平方米，占49.5%;企業購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業園區、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬平方米，占24.1%;營利性科、教、文、衛辦公樓宇1座，建筑面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務樓宇2座，建筑面積33.8萬平方米，占20.4%。

　　調查表明，溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為中心城區的重要區域，處于成都西向城市群的重要節點，是名副其實的“成都西向交通樞紐”，發展樓宇經濟的區位優勢十分明顯。近年來，隨著我區加快構建以現代服務業為主導的現代經濟體系、大力“興三優二、一三聯動”產業發展戰略的實施，全區教育、醫療、體育、金融、保險、商務服務、旅游等高端服務業發展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產要素逐漸匯聚，樓宇經濟也呈現快速發展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區已建成和在建、計劃開工的各類商務樓宇共達97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區，之后是科技園片區、醫學城片區和體育城片區，4個片區樓宇面積占全區總數的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區樓宇經濟發展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產業規劃較為商端的區域版塊內，這對我區樓宇經濟的發展和現代服務業的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設的快速推進，其積極作用將更加凸現。

　　但是，如果進一步作深入分析比較，我們也會發現，我區商務樓宇雖已初具規模，但自發配臵的特征比較明顯，與其它中心城區和先進城市的樓宇經濟發展水平相比，在發展規模、功能配套、發展層次等方面還有較大差距。突出表現在三個方面：

　　一、特色化和專業化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業樓宇少。

　　我區現有樓宇大部分都是綜合性的，商務、商業、住宅混建混雜現象突出，商業樓宇占比較大，商務樓宇占比較小，對于發展總部、醫療、體育、金融、信息、商務服務、創意等高端服務業的帶動作用不強，現有樓宇的結構遠遠不能適應區委選擇的健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業四大產業主攻方向。而經濟較發達地區的樓宇已經呈現出產業集聚和專業分工的態勢。如福州鼓樓區的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務所，形成了一定規模的中介機構匯聚地;武侯區擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業化不強，就必然導致入駐企業關聯度低，難以形成品牌效應和集群效應。

　　二、綜合配套不完善。

　　從外部環境來看，交通、停車、市容衛生等問題影響著樓宇的發展。老城區雖然商業、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬件設施老化，普遍存在電力供應緊張、停車泊位不足、物業管理不規范等問題。新城區樓宇主要沿光華大道兩側開發，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內部環境看，商務樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業管理水平不高，影響了整個商務樓宇的檔次。目前，按照市商務局牽頭制定的《成都商務寫字樓等級指導標準》，我區還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區現有甲級寫字樓7座，占全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內外大型企業、龍頭企業入駐溫江。

　　成都商務寫字樓評定標準

　　三、溫江樓宇經濟發展不夠理想的原因分析。

　　通過分析梳理，我們認為，溫江樓宇經濟發展不夠理想，主要基于以下幾個方面的原因：

　　一是重視不到位。通過調研，我們看到成華、錦江、武侯區都先后制定了樓宇經濟發展實施意見，出臺了完整的樓宇經濟配套政策，成立了樓宇經濟辦公室，專門負責樓宇經濟的管理和招商工作，有力推進了樓宇經濟的發展。與之相比，我區樓宇經濟發展工作尚未“破題”，全區上下對充分挖掘樓宇資源、加快發展樓宇經濟的重要性、緊迫性的認識還不夠，對樓宇經濟在推進產業轉型升級、構建以現代服務業為主導的現代經濟體系中的作用認識模糊，對樓宇經濟的研究還處于起步階段。

　　二是機制不健全。發展樓宇經濟是一項系統工程，需要政府、企業和社會的聯動。而我區尚未建立系統的樓宇經濟工作機制。目前，我區樓宇經濟的建設管理職能分散在發改、建設、商務、工商等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區、業主、入駐企業、物業公司等各方面的關系也未完全理順。同時，在考核激勵方面，目前我區尚未制定樓宇經濟考核辦法，沒有形成層層抓落實的工作機制，基層發展樓宇經濟的積極性尚未充分調動。由于上述問題的存在，我區目前對樓宇經濟的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經濟發展中的問題也不能及時予以協調化解。

　　三是政策不配套。樓宇經濟的發展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經濟發展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實現“億元樓”30座等一系列目標，并制定了“五個一批”的具體工作安排，有力地促進了杭州市樓宇經濟的健康可持續發展。我區雖然也已出臺了促進現代服務業、現代工業、現代農業等相關扶持政策，但專門針對樓宇經濟的政策措施還是空白，特別是引導樓宇經濟有序集聚發展、推進樓宇招商、調動各方發展樓宇經濟積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經濟的快速科學發展。

　　四是宣傳推介力度不夠。成華區在建設龍潭總部經濟城的過程中，加強商務樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點樓宇，創新樓宇招商方式，探索建立了政府、業主、物業公司、中介合力招商的聯動機制，加大對品牌集團公司的引進，以吸引更多的產業鏈企業入駐，取得了明顯的成效。而我區宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。

　　四、溫江樓宇經濟發展的對策思考

　　分析溫江樓宇經濟發展存在的問題，學習借鑒先進地區的發展經驗，我們認為，要加快溫江樓宇經濟的發展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個方面進一步強化相應保障。

　　1、加強組織領導。成立溫江區樓宇經濟領導小組，定期分析全區樓宇經濟發展狀況，對重大樓宇招商項目、樓宇經濟發展中出現的問題及時提出處理意見，并督促各單位層層落實責任，及時掌握樓宇發展狀況，以全面促進樓宇經濟的發展。領導小組下設辦公室，主要負責全區樓宇經濟發展情況的收集、整理、統計、分析工作和重點項目、重點樓宇的服務、協調工作，處理領導小組的日常工作。

　　2、合理規劃布局。根據城市總體規劃、土地利用規劃和相關產業規劃，加快編制溫江區樓宇經濟發展規劃，細化各功能片區發展規劃。在空間布局上堅持“點塊結合、以塊為主”，合理布局全區樓宇經濟的基本版圖和發展內容，形成以光華片區、科技園片區、醫學城片區、體育城片區等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經濟集群。大力發展特色樓宇，聚集一批健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等現代服務企業，逐步形成一批區域性的特色主題樓宇，如在醫學城片區大力發展醫學產業樓宇，在科技園片區大力發展信息產業樓宇。

　　3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發達地區以優惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進一步完善和實施鼓勵樓宇經濟發展的政策措施。鼓勵樓宇開發，對示范性和帶動性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關規劃的前提下，優先安排用地指標;對新開發高檔商務樓宇的，通過設臵相關前臵條件并實行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現有舊樓、配建停車設施、提升物業水平的，按開發面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規模的，對有關工作主體予以相應獎勵。

　　4、提升功能配套。從提升物業品質入手，狠抓硬件改造著力改善商務樓宇的交通、停車、電梯、電力、內部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務和設施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結構合理的格局。針對部分樓宇物業管理不到位，附加功能、個性化服務不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經驗的物業管理公司對寫字樓進行管理，形成區域性特色商務樓產業鏈，做優樓宇外部環境。同時，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務設施，改善樓宇配套狀況。

　　至于具體的推進途徑和工作措施，當前應著重抓好以下六個方面。

　　1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進責任機制，加快推進重點樓宇項目建設，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用;對省水電集團、成都新城西商業中心等在建項目及時跟蹤了解項目進度，幫助協調解決建設過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店、海科信息產業園二期等計劃開工項目，促進其盡快開工建設。

　　2、強化現有資源的盤活、挖潛。要實現我區樓宇經濟的新突破，盤活用好存量樓宇是最現實、最快捷、最經濟、最有效的

　　3、快產業升級轉型步伐，實現由普通制造業向高端制造業和生產性服務業的雙重升級，打造集工業生產、總部經濟和生產性服務業于一體的科技產業新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進一步挖掘海科信息產業園、SBI創業街等項目的潛力，同步實施閑臵標準廠房的清理、改造，積極引進和新上一批工業總部經濟項目和服務于園區工業生產和銷售的產品研發、工藝設計、中介服務、配送服務、銷售服務等公司、項目、行業，促進工業樓宇經濟和生產性服務業樓宇經濟的發展。

　　4、加大新建商務樓宇的力度。圍繞健康產業、文化產業、信息服務業、現代商貿業等產業聚集發展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設計理念超前的房地產開發公司，高起點、高標準新建一批智能化程度高、設施齊全的特色、精品商務樓宇。尤其要按照全市的標準，盡快設計建設一批甲級寫字樓，實現溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區中心位臵和黃金地段，按照“政府引導、社會投資、長期租賃”的模式，由國有公司引導建設一座城市標志性大樓，作為溫江樓宇經濟的樣板工程，并以此為突破口，帶動全區樓宇經濟的發展。

　　5、加大招商營銷力度。“一流的商家建造一流的樓宇”。只有投資方財力雄厚、建設方經驗豐富、管理方運作規范，才能確保樓宇定位準確、設計科學、施工規范、功能完善。因此，招商營銷工作是發展樓宇經濟的重中之重。堅持政府主導、業主主體、市場配臵，創新樓宇招商機制，建立專業招商隊伍，強化企業總部引進力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經濟招商手冊、建立對外推介網絡平臺，利用各種媒體及時發布信息，提高商務樓宇對外知名度。加強與外商聯系，積極與各類知名中介機構合作，適時在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經濟專場推介招商活動，努力引進高層次企業入駐。

房地產市場調研報告范文 篇2

　　一.調查背景及目的

　　近些年來，出現全國性的房地產過熱現象，房地產的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，20xx年以來針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區的'房地產需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據房地產開發經營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產現狀有更深入的了解。

　　二.調查方法

　　通過采取問卷調查的方法，對xx市居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發放調查問卷40份，獲取調查結果后采用Excel表對數據進行錄入和處理，并經過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前xx房地產市場方面的情況。

　　三.調查結果

　　1.居住條件分析

　　我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%；其次是福利房占14%，然后為經濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。

　　2.家庭收入分析

　　從以上數據我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內，占到被調查者的50%；其次是4000-6000元范圍，占到23.53%；排到第三位的是20xx元以下，占17.65%；而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產開發定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。

　　3.住房面積分析

　　從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%；100-130平方米占17%；50-80平方米占14%；130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內。

　　4.居民信息獲得途徑

　　從以上數據我們可以看出，消費者獲得房地產信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網絡、專業雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務水平和房產質量，使該房產在消費者的人際關系網中得到大力推廣。

房地產市場調研報告范文 篇3

　　新穎的營銷理念

　　1、碧桂園“微信營銷”：開發商將項目資料、圖片發布在官的網或微信公眾平臺，客戶通過手機或者IPAD登陸碧桂園官的網或者微信公眾平臺，實現了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時空之旅”。碧桂園又成為了房地產微營銷吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在項目發布微全景當天，平均1小時3000的點擊量、每分鐘就有將近50

　　人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業顧問已經開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發看房鏈接到客戶手機上，引導客戶看環境，再看戶型......(此信息有貴州房地產QQ群得知)

　　2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點，一方面最大化調動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。

　　3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續，整個過程設立專人專辦，緊然有序。同時設立售后服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感。

　　本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產品規劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產品上的一些規劃缺陷，尤其是商業部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個，優惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。4、提高銷售服務質量，嚴格要求銷售人員的行為規范。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據了解，龍翔路擴建工程，政府已經在動員拆遷，預計20xx年7月通車，據此，將拉動商業部分的銷售。

房地產市場調研報告范文 篇4

　　一、背景介紹

　　從20xx年至今，房地產行業經歷了萌芽、發展、壯大的規模態勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。據不完全統計，xx市目前的房地產開發企業近千家，有項目企業預計300余個。單拿為例，房地產企業已達428家，開發項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業這幾年的發展。20xx年稅收收入0.9億，20xx年截止11月份，已增到12億，房地產行業已占地方稅收收入50%以上。可以說，房地產行業已成為小店區支柱型產業，該行業的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。

　　縱觀200xx年-20xx年xx市房地產走勢，我們發現，在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會上，關于對財稅體制的改革，集體土地使用權的變化，以及房地產稅的開征及推廣，這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。

　　我們辯證地得出結論，對普通住宅的剛性需求穩中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

　　二、影響房價的變動因素

　　土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉讓土地使用權的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現象會逐步改善，那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大，也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變，根據經濟學中需求供給函數的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。

　　稅金及費用：20xx年房地產企業的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。

　　房產稅的開征現狀：對從價的按房產的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關企事業單位以及軍隊的房產免稅，對個人的非營業用房產免稅。

　　三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格，從趨勢來看應該是上升的。

　　對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調查，恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征，投資者會轉向別的投資市場，導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。

　　建安成本、配套設施費、廣告開發費用、開發商利潤2、社會因素國民經濟的發展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導向社區環境選擇地理位臵

　　其中，國民經濟發展水平、居民收入水平，隨著經濟社會的發展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。

　　三、政府的調控政策

　　三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度稅制的設臵房地產稅的開征規范性文件的出臺

　　國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業，加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度，這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

　　四、房地產公司如何確定未來的經營戰略

　　一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮，開發商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經成為一種常態，那么就需要減少開發商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。

　　對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規、知名房地產商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。

房地產市場調研報告范文 篇5

　　關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20__年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關

　　部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

　　一、基本情況

　　近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

　　20__年至20__年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20__年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

　　20__年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20__年漲至2300元/㎡，__年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20__年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管__年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20__年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

　　經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20__年--__年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20__年完成22萬㎡;20__年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;__年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。

　　廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

　　二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

　　1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20__年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，__年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。__年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20__年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20__年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20__年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20__年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

　　2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20__年-__年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

　　3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20__年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從__年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

　　4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20__年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升：

　　20__年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20__—__每畝均價為207.4萬元，20__年畝均價94.1萬元，基本與20__年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20__年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。__年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20__到__年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20__年至20__年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20__年至__年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20__年的2050元/㎡上升到__年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，__年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20__年—__年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

　　5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20__年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到__年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到__年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20__年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

　　企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

　　面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

　　三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

　　1、房地產業對經濟增長的貢獻。__年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從__年到__年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。__年到__年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，__年到__年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

　　2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

　　3、房地產業對消費增長的貢獻。20__年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：

　　4、房地產業對財政收入的貢獻。20__年—20__年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。__年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20__年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20__年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

　　此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

　　從表8可以看出，20__年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，20__年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入__年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20__年1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

　　四、對規范我市房地產的幾點建議

　　促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

　　為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

　　1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。

　　一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。

　　二是定時發布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場進行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

　　三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。

　　四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為。“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺“小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

　　2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

　　3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

　　4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項：

　　其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐敗的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。

　　5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。

　　6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業的健康有序發展。

　　總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。

房地產市場調研報告范文 篇6

　　在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢

　　一、東莞市房地產發展狀況

　　在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

　　然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。

　　二、宏觀規劃對常平房地產的影響

　　1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。 東莞市政府關于常平（~）經濟發展戰略預測：x年、x年和x年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；x年、x年和x年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。

　　根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮x年、x年和x年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；x年、x年和x年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃x年、x年和x年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的'拓展方式。

　　3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。

　　常平鎮城市綠地景觀規劃將其中x年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

　　三、房地產市場分析

　　1、常平各個區域分析：

　　1)常平中元街及中心地段

　　沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

　　2)西北面區域

　　西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。

　　3)常平南面，常黃公路沿線區域

　　住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅%左右，而陽光山莊x年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

　　4)常平東門區域，

　　常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田

　　麗園，旺角新城，xx年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

　　5)麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。

　　位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。

　　2、本區域競爭樓盤分析

　　針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。

　　麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，xx年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于xx年3月開盤正式發售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。

房地產市場調研報告范文 篇7

　　今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發投資逐漸向好，商品房銷售持續上升，政策效應進一步顯現。

　　一、當前我市房地產發展現狀

　　(一)房地產開發投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產開發投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全社會固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。圖1 1-11月××市及縣(市、區)房地產開發投資情況1-11月房地產開發投資結構表

　　投資額(億元)

　　占開發投資比重(%)

　　比重同比增減(%)

　　房地產開發投資

　　94.9

　　—

　　—

　　其中：商品住宅

　　78.4

　　82.6

　　0.2

　　辦公樓

　　1.2

　　1.3

　　-0.1

　　商業營業用房

　　10.5

　　11.0

　　-2.1

　　其他用房

　　4.8

　　5.1

　　1.9

　　(二)房地產建設規模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業營業用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。

　　新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業營業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。

　　二、房地產新政對市場影響的分析

　　1、房產新政累積效應得到進一步顯現。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括《關于調整市區房地產交易環節稅收政策》、《關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策》、《關于促進我

　　市房地產業健康穩定發展的實施意見》、《關于促進項目新開工的政策措施》，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月的運行后已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。

　　2、房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產市場出現的房產投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場營銷策略，采取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。

　　三、當前值得關注的兩個問題

　　其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從市區商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、公園一號等7000-8000元/㎡的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。

　　四、促進我市房地產健康發展的幾點建議

　　1、加快政策調整，給予行業寬松發展空間。目前××市出臺的《關于促進我市房地產市場平穩健康發展有關問題的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業發展環境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展一個寬松穩定的環境，為未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。

　　2、政府應規范土地市場，引導房地產企業合理科學利用現有的可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等方面引導鼓勵社會投資，發展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防范資金鏈斷裂，以促進房地產市場的平穩健康發展。

　　3、穩定就業和增加居民收入。房地產市場的發展關鍵在市場成交量，而市場成交則有賴于市場消費能力。因此，居民收入和就業狀況對房地產行業的消費非常關鍵。

　　4、創造較好的房地產開發環境。政府要不斷加大投入，著力改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育衛生、文化等民生工程建設，創造良好的人文居住環境，以吸引實力更強的房地產企業入駐開發。

房地產市場調研報告范文 篇8

　　一、大豐港房地產發展狀況

　　大豐港是江蘇省委、省政府重點建設的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經上海港、釜山港直達東南亞和歐美各大港口。凸顯的區位優勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區與國際市場接軌的大跳板。

　　這里交通運輸十分便捷，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運河相連。蘇通長江大橋已經建成，從沿海高速公路到上海市區僅需2小時車程;大豐港距鹽城機場僅45公里，鹽城機場已開通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道200xx年12月開工建設，經通榆運河可直達長江水系;大豐港至大豐市區雙向8車道的通港大道正在建設;在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規劃。“海、陸、空”現代化立體交通格局已經形成，成為江蘇新型的海河聯運口岸。

　　大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應或經過該地區供應的大宗貨物中僅煤碳就達3000萬噸，木材達300立方米，集裝箱生成量50萬TEU，各類化學品500萬噸。

　　在大豐港新一輪城市建設高 潮的帶動下，全港房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

　　然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。

　　二、宏觀規劃對常平房地產的影響

　　大豐港海港新城是按大豐港經濟區總體規劃建設的一個獨立新城，按照“一年拉開主框架，二年初見成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區”的目標，以“規劃指導、集中開發、環境先行、政府引導、市場開發”為原則，科學策劃、科學開發。啟動區的控制性詳細規劃建設海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。

　　港城啟動區先期已建成海關、商檢、海事、國土辦公樓等開關通航必備的行政建筑設施。配套建成了海關橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實施五溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學院體育場的等項目，并在此基礎上建設港區行政中心，啟動開發附近居住小區和商貿區，引導周邊地區的人口移居，為新中心區開發注入活力。

　　啟動區的中遠期，在港口、工業區進一步發展的基礎上，將以大型房產項目的開發帶動啟動區商業金融、生產服務的進一步發展。以日月湖為中心的游樂休閑設施的開發帶動整個區域進一步發展。以洋輝路北側休閑娛樂區的開發和公園居住區的高檔居住區開發為主要方向，同時實現湖西文化中心區的建設，確立啟動區的形象。

　　按大豐港作為鹽城港主港區的定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區的“副核”組成部分，大豐港區重要生活后勤基地，公共服務核心。港城建成后將集行政、商貿、金融、信息、文化、娛樂、游覽等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚、規模效益最先集中的地區，是實現港區一類口岸一站式服務的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要體現、海港新城經濟增長的重要區域。

　　港城5平方公里啟動區規劃結構為：一湖映五區、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環湖布置居住、科研、商業、綜合片區。五洲拱日月，指別墅、休閑、餐飲、公園、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態綠地和濕地公園聯系在一起，形成共同發展之態勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動設施豐富多彩，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。

　　三、房地產市場分析

　　針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調分析。

　　星湖花園房價均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的成本1400左右，發包價格不明，無土地成本。

　　---市場結論：

　　1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。

　　2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。

　　3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

　　4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。

房地產市場調研報告范文 篇9

　　一、 中國房地產業

　　(一)中國城市化建設與房地產;

　　房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。隨著中國經濟的迅猛發展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產業在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動房地產業的發展，城市化的發展必然會增加房地產的剛性需求。

　　(二)中國房地產現狀及宏觀政策 針對部分地區房價過快增長及房價過高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產調控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土

　　地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從20xx年開始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產稅等房地產調控細則。20xx年國家調控房地產業宏觀政策其主要內容有：

　　1、完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

　　2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

　　3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

　　4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

　　5、加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。 由上政策細則可見，國家政策由此前的抑制投機，實際轉向支持房地產業，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預使中國房地產走向理性化，規范化。從長遠來看，國家的干預是有助于中國房地產長期健康的發展的。

　　貴陽市行政區位概況及經濟指標

　　①、行政區位概況：貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業基地及商貿旅游服務中心，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽”的美譽。

　　貴陽市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。

　　貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、

　　洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現有國家級風景名勝區1個，國家4A級旅游區6個，國家3A級旅游區2個，省級風景名勝區8個，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮1個，省級文物保護單位25個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區和奇異神秘的民俗風情。

　　②、經濟指標：xx年全市實現生產總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預算收入236億元，增長26%;全社會固定資產投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長16%;農民人均純收入達8871元，增長18%。

房地產市場調研報告范文 篇10

　　近年來，由于經濟結構調整和房地產政策調控等諸多因素的影響，海南房地產業呈現出錯綜復雜的局面，特別是海南省出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產業面臨著發展與轉型的新挑戰，給房地產企業發展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產企業將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規避風險，沖破發展瓶頸，利用自身優勢開辟、探索新時期xx企業發展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。

　　房地產業務是我們的主業，圍繞主業做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產現狀和未來發展方向，現結合前期走訪調研做分析如下：

　　一、基本情況

　　此次調研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產項目，與多位業內人士進行交流，收集市場信息、有效經驗與建議40多條。

　　20__年全省上半年供應房地產347.38萬平方米，同比下降25%；成交367.02萬平方米，同比下降57%；供求比0.95，同比增長72%；成交均價14139元/平方米，同比下降13%。

　　20__年上半年海口商品住宅供應136.74萬平方米，同比上漲25%；商品住宅成交176.17萬平方米，同比下降13%；供求比0.78,成交金額2711.62億元，同比下降11%；成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。

　　二、分析情況

　　（一）海南房地產業的歷史和現狀

　　海南房地產市場的發展變遷大致可劃分為三個階段。

　　第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。

　　第二階段：即20__年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經數年泡沫后，經海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產商使出渾身解數大搞促銷；20__年海南開始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數天就翻了一倍，海南省重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態，除了開發商花樣百出的各種促銷，在大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。

　　第三階段：即20__年全區限購階段。在鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩步、健康發展，特別是批準海南自貿區（港）后，海南樓市銷售量出現了“井噴式”增長，房價甚至出現連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產商如：綠地、恒大、萬達、環球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現出難得的火爆現狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省于20__年4月出臺了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。

　　一是獨特的地理環境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閑度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。

　　二是良好的公共設施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，海口、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。

　　三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網即將全部貫通，環島高鐵已成為人們出行的首選；海口、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統解決了大部分人出行問題。

　　四是健全的醫療體系。非常重視老百姓的醫療和健康工作，劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫院，醫療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養老基地；三亞的海棠灣現規劃為健康度假中心，并且引進多家健康產業機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養和“候鳥”人群的需求。

　　五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩定的住所。另一方面是省推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業，這些“新海南人”更需要一個穩定的居所，這些因素都推進了房地產的發展。

　　總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。

　　（二）政策調整后的現狀

　　不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據“房子是住的不是炒的”指示要求，實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無房難結婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產開發用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩居高位。換句話說，調控土地開發后，出現了僧多粥少的現象。在走訪海口、城、園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在xx項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產市場現狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續，因為市場就在那里，剛性需求就在那里。

　　海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20__年海南人口數量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿區、港建設的繼續推進，海南外來人口還會繼續大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產開發企業來說，只有遵守市場規則、把握客戶需求、保證產品質量開發出來的產品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作為中小企業來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發展瓶頸，才能開辟出xx企業發展的新路子。

房地產市場調研報告范文 篇11

　　第一部分、阜新市概況

　　阜新1940年建市，市名源于“物阜民豐，煥然一新”之意。東臨省會，距沈陽直線距離147.5公里；南靠渤海遼東灣，與大連港南北相望；西與錦州港、京津地區襟衣相連，是環渤海經濟區的組成部分之一。全市總面積10355平方公里，其中城市規劃區面積674.02平方公里，建成區面積53平方公里。下轄兩縣五區，即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區、細河區、太平區、新邱區、清河門區。此外，還有省級經濟開發區和高新技術產業園區。全市總人口193萬,其中城市人口78萬。全市有30個少數民族,共30.5萬人,占總人口的15.8%，其中蒙古族人口22萬，占總人口的11％。

　　阜新具有悠久的歷史文化。境內的查海古人類遺址，距今已有7600年以上的歷史，著名考古學家蘇秉琦先生因此將阜新譽為“玉龍故鄉，文明發端”。在遼代，阜新是契丹民族的主要活動區域，近年來發現了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內的懿州古城，是武當宗師張三豐的出生地。在清朝，阜新是藏傳佛教的東方傳播中心，境內的瑞應寺現有國務院冊封的七世活佛，海棠山上至今還保留著267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市，至今已有100多年的煤炭開采歷史。

　　近幾年阜新的房產市場呈現上升趨勢，而且有穩步上漲的勢頭，所以，阜新市近幾年的房子建造業發展迅速。

　　第二部分、阜新市房地產市場特征

　　一、阜新市房產整體發展概況

　　①通過調查我們發現,目前本市的房產市場具有以下特點：

　　②房產開發起步較晚，開發規模及價格正處于逐步攀升階段，房產開發商品化程度偏低；③房地產市場還缺乏規范的市場化運作的體制及環境，規模化的市場初步形成；④整體的營銷手段、傳播媒體對項目的包裝力度不夠，但營銷水平并不落后；二級市場表現稍活躍，其價位與商品房市場步調接近。

　　二、住宅地產發展現狀分析

　　從整個阜新市房地產市場的發展看，住宅商品房的開發處于快速發展階段,原有商品房供應量不多，后續開發量正逐步增加；有較高知名度和美譽度、有實力的開發商較多；隨著競爭激烈程度的加強，發展商在整體規劃、建筑設計、物業管理上的意識逐漸加強,戶型設計、環境綠化等方面有值得借鑒之處。依據調查顯示，目前阜新市房產品質逐步提升，具有代表性的有：海鑫國際、祥宇一品、金地花園、銀通國際等。下面就這些樓盤進行具體分析，以便掌握阜新市未來的市場發展情況，為本案的開發與營銷提供參考資料。

　　1、代表性樓盤概況

　　規模普遍較小,建筑風格單一,以傳統多層建筑為主，小高層為輔；小高層呈現與多層共存的市場現狀，小高層市場有待于在今后的市場中逐漸培育，目前還處于初級階段；產品立面外觀多數以外墻涂料處理，品質感稍顯不足；開發戶型主要以二房、三房為主，四房占很少一部分，頂層復式產品稀缺。大多數建筑面積在80——135平米之間。

　　2、代表樓盤對比

　　根據上述目前房地產市場在預售項目的供給量特征，本次調研特別針對市場上具有代表性的房產項目展開分析，有針對性的發掘這些項目與本項目的相通之處、借鑒市場運作的經驗，為本項目的規范化市場運作奠定基礎。

　　⑴海鑫國際

　　——項目定位：阜新人上層生活的坐標。

　　——項目規模：占地面積14.85萬平方米，由多層和小高層組成，分三期開發建設，共開發建設47幢樓，一期15幢，20xx年8月30日竣工，現已全部入住，二期工程20xx年8月30日竣工4幢，二期現有16幢即將竣工，三期即將開工。

　　——建筑特色：簡潔、現代的建筑風格。

　　——工程進度：09年4月份而起進入市場以來，截至目前接近三年時間，目前工程進度接近完工。

　　——銷售情況：房屋接近售完，還有部分小戶型以及大戶型待售。

　　——價位情況：均價2500元左右，10樓參考價位3200元/㎡，最低、最高價在2300—3500元浮動。

　　——主力總價：以125㎡主力三房為例，市場總價為：35萬左右。

　　——商業分析：臨街商鋪10000元/㎡，最小的商鋪面積為33㎡，總價為33萬，與住宅類主力戶型的主力總價接近。

　　——項目配套：超市分布周邊，餐飲、娛樂、銀行、醫院等配套設施均可以滿足社區居民的日常消費，配套完善。

　　⑵金地花園

　　——項目定位：戶型結構優勢明顯，地理位置好。

　　——項目規模：建筑面積160000平方米，占地面積119350平方米。

　　——銷售情況：現已售完，二期建設完畢，已銷售65%，三期已規劃完畢，正在建設之中。

　　——價位情況：起價：2650元/平方米，最高價：3800元/平方米，均價3200元/平方米。

　　——主力戶型：二房68平方米-102平方米，三房105平方米-130平方米。

　　——其他資料：金地房地產開發有限公司進行建造和規劃，容積率為1.34，綠化率為40%，一期總戶數為1928戶，采取地熱。

　　——項目配套：周邊有小型菜市場、游泳館、公園，超市以及飯店圍繞小區分布，2路、2環、12路、13路都在小區門口經過。

　　第三部分、區域市場總體分析

　　一、該項目所在區域概況

　　小區位于位于人民街以東，東風路以北，工業街以西的34.8萬平方米的祥宇·一品，在摘地之初就惹來各方的關注，如今，一期27幢15萬平方米已經售罄。阜新首席德式風情建筑呈現在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間，高低錯落，藍色坡屋頂彰顯出藝術的流暢與美感，簡約、美觀、莊重、大氣，品質感優越；線條、色調、建筑，都表現出了簡約、硬朗、莊重的氣質，它對人的活動空間非常注重，無論是建筑物的外部，還是建筑物的內部，都通過有層次的空間營造來滿足人的需要。

　　二、地塊分析

　　阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經阜新市工商行政管理局批準成立的房屋建筑工程總承包三級資質的建筑公司。公司設有總經理辦公室、工程部、安全質量部、物資供應部、財務部、經營部、保衛處等部門。工程共49棟樓，建筑面積達到30萬平方米。

　　三、競爭分析

　　本項目周邊3公里半徑范圍內具有代表性的是時代海鑫房產開發的海鑫國際項目，共有13棟多層、3棟小高層，其中60%以上被公務員團購，目前該項目現房呈現，與本項目不構成直接的競爭局面。

房地產市場調研報告范文 篇12

　　一、研究背景、目的和意義

　　(一)研究背景

　　20xx年11月以來，深圳、廣州房價在一路飆升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地區為首引發的全國性房地產市場低迷對成都市房地產、溫江房地產市場帶來了同樣的影響；尤其是20__年5月12日汶川大地震，加劇房地產市場低迷態勢，對于成都市周邊區、市、縣房地產市場起點高、發展快的“金溫江”來講，帶來了前所未有的危機和發展瓶頸。

　　(二)研究目的與意義

　　20xx年樓市的波動影響社會的各個層面，20xx年房地產政策及走勢將逐步利好房地產。但溫江房地產市場走勢如何?溫江的房地產市場發展前景如何?這一系列問題是本方案研究的重點。因此，深入分析當前溫江房地產市場面臨的困難和問題，為本公司進軍溫江主城區提供決策依據。

　　二、20xx年房地產市場回顧

　　1、宏觀調控三劍齊發。

　　在20xx～20xx年相繼出臺的國家房地產調控措施中，除去70/90政策屬于硬性規定以外，其余所有政策的控制權全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績等問題等影響，在執行上并非嚴格落實，所以收效并不明顯。但20xx年底，房地產宏觀調控從土地、金融、稅收這三方面進行深化，加強了政策的貫徹執行力。

　　2、市場競爭更趨白熱化。

　　在20xx年的關鍵節點上，房地產開發企業更重視以品牌、品質和服務決勝，房地產市場加劇洗牌，市場越來越細分，精細化發展成為趨勢。

　　3、房價走勢。

　　從前幾年投資性購房來看，不少先入為主的投資客確實收益明顯。但隨著20xx年增加交易所得稅和第二套房等政策的實施，在擠掉投資購房水分后，不少投資者紛紛撤票。加之20xx年全球性金融危機的深入影響，20xx～20xx年溫江房價整體出現回落。

　　三、20xx年房地產市場預測

　　1、政策預測：

　　在經歷歷時一年的宏觀政策調控之后，20xx年房地產市場政策調控幅度將減小，宏觀政策將趨于穩定，但區域房地產市場仍有調整空間。

　　2、市場預測：

　　經歷20xx年房地產市場的洗牌，市場精細化發展，各類房地產市場各顯其能，優勢化競爭明顯，差異化與性價比成為競爭的關鍵。但溫江區域的電梯公寓將面臨極大的壓力，市場供給量較大，20xx年光華大道的急速調整，使得溫江區的電梯公寓市場與成都市區的對接出現斷裂，這對溫江的房地產發展帶來極大的挑戰。

　　3、房價預測：

　　經過20xx年全球性金融危機的影響以及房地產市場的整體調整，成都房價出現一定回落，溫江區房價整體調低，特別是光華大道區域樓盤，下調幅度較大。預計：20xx年溫江房價區域穩定，局部時段會出現一定振蕩。

　　四、溫江區SWOT分析

　　1、優勢(S)

　　(1)地理位置優越。

　　處于成都的西面，歷來被認為是上風上水的區域，趨向于‘貴’的區域屬性，區域認知的心理層次將越來越高。

　　(2)交通便利。

　　成溫邛高速，光華大道、芙蓉大道使得溫江全面對接中心城區，規劃中的輕軌，更是讓溫江與成都無縫接軌。

　　(3)自然環境豐富。

　　溫江是國家級生態示范區，成都市的天然屏障，擁有13萬畝花土資源，區內有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環繞，構建出最佳的人居環境。

　　(4)深厚的歷史文化。

　　4000多年前，古蜀國魚鳧王曾建都于此，20xx年xx月，繼魚鳧古城遺址后，兩處總面積達10000平方米的商周時期遺址在溫江重見天日，數以萬計的珍貴文物被發掘。

　　(5)產業經濟集中。

　　溫江海峽兩岸科技產業園的開發與發展，為溫江帶來了強大的經濟支撐與產業支撐。

　　2、劣勢(W)

　　(1)公建配套未能跟上城市化進程。

　　學校、醫院等基礎設施配套未能跟上城市化進程，導致溫江居住人氣不旺，房屋空置率較多。

　　(2)房地產市場過度依賴外地人口。

　　房地產市場發展較快，本地購買能力有限，過度依賴成都、省內其它城市及省外城市購房群體。

　　(3)本地有影響力的項目較少。

　　溫江區有著豐富的自然、人文、歷史等資源，但開發不夠，有影響力的項目不多，導致溫江的影響力不夠。

　　(4)未形成有影響力的商業。

　　本地尚未形成有影響力的商圈，離成都20公里，比較近，本地居民習慣到成都進行商業消費，影響了商業的發展，導致本地市民娛樂生活缺乏，這也是溫江房地產發展的一大契機。

　　3、機會(O)

　　(1)“4+1”西部新城新規劃。溫江處于“4+1”西部新城核心，市規劃局對溫江功能將以休閑、旅游、健康為主題。新規劃帶來新的業態調整，城市重新定位的契機，加速溫江融入大成都。

　　(2)城鄉統籌試驗區。溫江是城鄉統籌改革試驗區，將會大大加快溫江的城市化進程。

　　(3)“國際花園城市”榮譽。溫江被評為“國際花園城市”，也曾獲評“最佳人居環境獎”，這是對溫江生態環境的高度肯定。

　　(4)“金馬湖”項目的啟動。“金馬湖”大型項目的啟動，必將吸引眾多市民的關注，使溫江再次成為關注的焦點。

　　4、威脅(T)

　　(1)成都二級圈層城市定位部分重復。

　　其它區縣都在融入大成都，建設中心城區的配套產業，打造休閑旅游的周末經濟，城市定位有部分重復，會造成一定競爭。

　　(2)其它城市相繼崛起，溫江關注度降低。

　　溫江前幾年的發展領先于成都二級圈層其它城市，現在其它區縣也開始注重城市基礎設施建設，重視城區科學規劃、建設宜居生態環境，并相繼招商引進大項目，勢必會吸引更多人的關注，相對溫江的關注度會降低。

　　(3)房地產持續低迷，阻礙經濟發展。

　　20__年溫江房地產持續低迷，并引發房屋價格大幅度下降，對地方經濟可持續發展帶來障礙。

　　五、溫江房地產市場發展回顧

　　1、20xx～20xx年土地成交情況。

　　(1)商業用地成交情況

　　(2)商住用地成交情況

　　2、20xx年～20xx年土地成交分析。

　　20xx年溫江土地市場活動頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交4019畝；20xx年、20xx年成交量穩定在20__畝以上。受金融危機及地震影響，20xx年土地成交量急劇萎縮，僅842畝。預計20xx年溫江土地成交量將超過20xx年土地成交量。

　　3、20xx年土地供應有所減少。

　　20xx年全年供地計劃約3000畝，比20xx年減少15.13%，其中通過“招拍掛”成交月842畝。由此可見，為緩和土地市場供求矛盾，政府已著手減緩房地產用地供應力度，保持區域內房地產市場的平衡與穩定發展。

　　4、房地產開發投資增幅回落。

　　全年完成房地產開發投資達60.56億元，比上年增長1.2%。房地產行業投資過熱現象有所降溫。

　　5、商品房供應量有增無減；商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積；6、銷售量嚴重下滑；房地產銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.3；六、溫江區房地產發展的現狀；(一)區域市場整體分析；1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌；5.12特大地震及金融危機的發生一方面將導致短期；2、經歷市場洗禮，房地產回歸理性狀態；08年以來住房的投資性需

　　5、商品房供應量有增無減。

　　商品房施工面積達646.57萬平方米，新開工面積為181.43萬平方米，竣工面積為96.32萬平方米。

　　6、銷售量嚴重下滑。

　　房地產銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達98.35萬平方米，下降52.1%，其中住宅銷售面積94.22萬平方米，下降52.1%；實現商品房銷售金額43.81億元，下降44.9%，其中住宅銷售金額達42.29億元，下降44.5%。明顯顯示出房地產成交萎縮嚴重。

　　六、溫江區房地產發展的現狀

　　(一)區域市場整體分析

　　1、金融危機加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌。

　　5.12特大地震及金融危機的發生一方面將導致短期內購房行為延后，加劇目前市場低迷態勢的延續；另一方面，待市場步入正軌后，隨著四座新城規劃的實施，加之西城休閑、旅游、健康的主題定位，溫江區將增大對購房需求的吸引力。

　　2、經歷市場洗禮，房地產回歸理性狀態。

　　XX年以來住房的投資性需求和投機性需求減少，房地產市場將由供不應求轉變為供大于求，20xx年房價降幅明顯，但購房者仍持觀望心態，導致市場低迷現象持續。

　　3、市場供應旺盛，需求有待挖掘。

　　20xx年溫江區整體市場供應旺盛，而需求量卻有待發掘，03年～07年持續呈現的銷售增幅大于供應增幅的局面已發生扭轉。08年房價雖然有所下調，但是交易量卻急劇萎縮。

　　4、購房人群結構發生變化，市場推廣方向有待調整。

　　投資性購房比例驟降，從新政前的30%基本降為5%；自住購房影響不大。市場盤整特征非常明顯，市場進入休整期。

　　5、配套設施完善差異導致入住反差明顯，削弱了區域整體市場競爭力。

　　溫江各區域生活配套設施差異較大，樓盤入住率總體偏低，人氣聚集度低，從而進一步影響到后期銷售和資金注入，使得成都市二圈層中歷來優勢明顯的溫江區在房地產市場中的區域競爭力受到削弱。

　　6、房屋銷售緩慢，阻礙經濟發展。

　　由于房屋銷售持續低迷，并引發土地價格大幅度下降，不僅影響當年稅收任務完成,區政府的城市改造計劃資金難以保證，而且對地方經濟可持續發展帶來障礙。

　　(二)項目市場研究(公寓類)

　　通過對溫江主城區的電梯公寓物業進行研究分析：主城區的電梯公寓供應量超過500萬平米，按照100萬平米的消化速度，還需要3～5年的時間進行消化。溫江主城區電梯公寓的均價維持在3100元/㎡左右，但各個樓盤的促銷力度較大，成交均價在3000元/㎡左右。

房地產市場調研報告范文 篇13

　　第一節調研目的

　　通過了解九江市房地產市場現時和潛在的供應量、現時營銷狀況及項目周邊的交通狀況、配套設施、市場消費能力等方面的信息，分析掌握項目片區房地產及商業發展趨勢，對目標項目進行可行性分析，風險分析等，為開發商投資決策提供準確、有效的依據。

　　第二節調研區域界定

　　本項目位于廬山區前進東路以南200米處;調研區域包含九江市潯陽區和廬山區兩個區域。住宅調研主要集中在九龍街片區、廬峰東路片區、九江市開發區、湖濱小區以及前進路片區等具有一定規模的住宅開發區，商鋪調研區域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進路等商業繁華路段。

　　第三節片區概況

　　一、片區發展現狀

　　九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風景區廬山，是集名山(廬山)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對外通商口岸，1992年被國務院批準為長江沿岸開放城市，經濟相對發達，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通為九江投資環境的改善，經濟的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點。

　　長虹大道作為廬山區和潯陽區的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經濟發展水平上，長虹大道南北兩個片區(以北為潯陽區，以南為廬山區)也存在著明顯的差異。潯陽區由于地處原商業中心區，商業格局、氛圍的傳承發揚，使得潯陽區的商業非常繁榮，片區經濟發展水平較高;而廬山區由于遠離市中心商業繁華地段，京九鐵路橫穿該片區，無形中對中心區商業輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區原為工業區，國有大中型企業多集中于此，現今，這些國有企業大多處于舉步唯艱或虧損狀態，因此，廬山區經濟水平相對潯陽區來說較為落后。

　　二、片區配套設施狀況

　　隨著九江市區范圍和商業輻射范圍的不斷擴大，以及周邊區縣人口的遷入，廬山區前進路段漸呈現繁華景象，各種配套設施也逐步跟進，日趨完善。

房地產市場調研報告范文 篇14

　　1、碧桂園“微信營銷”：開發商將項目資料、圖片發布在官的網或微信公眾平臺，客戶通過手機或者IPAD登陸碧桂園官的網或者微信公眾平臺，實現了“遠在千里之外，而身臨其境的跨越時空之旅”。碧桂園又成為了房地產微營銷吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在項目發布微全景當天，平均1小時3000的點擊量、每分鐘就有將近50

　　人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業顧問已經開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發看房鏈接到客戶手機上，引導客戶看環境，再看戶型......(此信息有貴州房地產QQ群得知)

　　2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點，一方面最大化調動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。

　　3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續，整個過程設立專人專辦，緊然有序。同時設立售后服務和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3D立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感。

　　本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學習到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產品規劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產品上的一些規劃缺陷，尤其是商業部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：

　　1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。

　　2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。

　　3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個，優惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。

　　4、提高銷售服務質量，嚴格要求銷售人員的行為規范。

　　5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。

　　6、據了解，龍翔路擴建工程，政府已經在動員拆遷，預計20xx年7月通車，據此，將拉動商業部分的銷售。

房地產市場調研報告范文 篇15

　　一、合肥市房地產發展現狀

　　1、房地產市場迅猛發展

　　據統計，20xx年該市共完成房地產開發投資133.23億元，其中住宅投資額104.62億元，同比分別增長了39.86%和50.51%；施工面積1414.97萬平方米，其中住宅1106.59萬平方米，同比分別增長了32.03%和33.34%；新開工面積710.95萬平方米，其中住宅555.75萬平方米，同比分別增長了19.02%和18.28%；竣工面積566.39萬平方米，其中住宅464.99萬平方米，同比分別增長了53.33%和59.25%；20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產完成投資19.24億元，增長45.9%。

　　與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調控措施的實施，對房地產投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產開發市場繼續持續快速健康發展的良好態勢。

　　2、合肥市房價一路走高

　　目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價僅為每平方米2450元左右。從數字來看，雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元，但由于房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。

　　據悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區環境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產投資的進一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業的新趨向。

　　3、商品房總體上供小于求

　　據合肥市房產局相關人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小于求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快，據統計當發展中國家人均GDP達1000美元，城鎮化率達30%時，城鎮化將進入快速發展期。目前中國的城市化已處于快速發展階段。人均建設用地115平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮化水平在45%左右。

　　4、賣方市場漸變買方市場

　　在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產等發達地區的知名開發企業和專業顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發企業的大量涌入對合肥房地產市場產生了較大影響，不僅為自身發展創造了機遇，也提升了合肥房地產的開發水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度，帶動二手房市場快速發展，加快合肥房地產市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業觀念，促使合肥房地產市場重新洗牌，部分開發水平低的企業逐步退出市場。不難看出，引入專業化、職業化、細分化、周期性的市場概念，注重團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等先進理念，并借鑒發達城市已經運作成熟的經營管理、營銷手段，對合肥房地產市場發展十分重要。

　　二、合肥市場潛力購房消費者特征分析

　　消費者是房地產住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時期內隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現不同的特點與趨勢。

　　1、購房需求更旺，購房群體更年輕

　　按照中等發達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積為18.12平方米，市場需求仍有強大的增長后勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70.12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18.7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16.9%，其中購房主力群體這兩年發生了顯著變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調查總體的37.7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調查總體的比例為47.8%。

　　2、不同年齡消費者購房意向分布

　　購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產市場產生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發生了變化：

　　一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶型主流應該以經濟型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關系的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機會和空間；

　　二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場需求將進一步萎縮，房地產市場屬于典型的梯級消費市場，最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產階層（社會中堅力量）從以上的數據來看，目前市場中堅力量處于萎縮狀態，這主要和開發商過度耗費需求資源有關；

　　三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；

　　四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發展狀態，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。

　　三、合肥土地市場發展

　　自20xx年以來，安徽省的土地開發與購置、房地產投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區之首或前列，而作為省會城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經營性用地7000余畝，供應總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區省會城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990.8畝，較上年增長11.5%，成交僅額約415867.1萬元。（注：以上數據為20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）

　　按區域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32宗，成交面積約2480.7畝，成交金額187537.7萬元。其次為龍陽區成交14宗，成交面積約933.1畝，成交金額71764.4萬元。瑤海區成交11宗，成交面積約367.8畝，成交金額約13961.7萬元。

　　土地資源是國民經濟發展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而解決土地市場混亂無序的狀態，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產市場穩定健康發展，保障國民經濟的可持續發展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里范圍內四類經營性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地，在盤活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。

　　四、未來合肥樓盤的發展趨勢

　　1）小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優勢，比多層住宅節約用地，又比高層住宅節省成本和造價，人文環境和整體環境均比高層住宅好。

　　2）適當發展聯體別墅區。開發區遠離市區，自然條件和地理環境都比城區優越，適宜發展高檔住宅區，這既可滿足社會需求，又符合發展需要。

　　3）中小戶型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現，中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發揮舉足輕重的作用。

　　4）居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛及空調設備，并具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居住；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質量。

　　5）住宅科技含量要提高。要推廣環保技術，使用無毒、無污染，節能型的綠色新材料；要實行分質供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統；實行三表自動收費、門禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動報警的智能系統；要運用生態技術，力求節約能源、減少污染。達到提高質量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環境的目標，促進人與環境的和諧發展。

房地產市場調研報告范文 篇16

　　xx年貴陽房地產相關政策：1、購房入戶。凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意愿可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。

　　2、加大公積金對購買普通住房的支持力度，并采取以下措施： 擴大公積金貸款投放資金規模，在原20億元貸款資金計劃的基礎上增加8至10億元資金用于發放住房貸款。降低公積金貸款購買普通住房的首付比例，職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購買首套自住房，套型建筑面積在90平方米及以下的，貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對個人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級良好、具備較強還款能力的職工，購

　　買自住房的最高貸款額度調整為50萬元。積極支持人才住房消費。經人力資源和社會保障部門認定的引進人才，可在一次性補繳12個月住房公積金后申請住房公積金貸款。3、減免契稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。4、給予優惠利率。凡棚戶區、城中村改造以及二環四路城市帶項目中涉及房屋征收的房屋產權人購房，金融機構在風險收益平衡的基礎上給予基準利率下浮優惠;5、購房免汽車搖號。凡購買商業、辦公用房金額每滿500萬元，并在貴陽市開辦企業(公司)或經營，有合法營業執照的，可不參加搖直接申請一個小汽車專段號牌。

　　由以上細則可得出，貴陽市作為我國三線城市，城市化建設正在加緊建設中，因此剛性需求及由于城市化建設，棚戶區、舊城區改造所帶來的改善性需求比較大，所以政府出臺的限購等調控措施比較靈活，主要是在控制投機投資的購房需求，對確實需要購房的民眾以及價格合理的房地產項目不會造成很大的影響。同時相關優惠政策正帶動整個貴陽市房產市場，如井噴式的發展。

　　貴陽典型樓盤分析

　　提及貴陽的樓盤，不得不用“三個大字”來概括，第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);

　　1、其中最典型樓盤要歸屬于貴陽花果園項目，被譽為“中國第一大盤”，該項目總占地面積6000余畝，總建筑面積1830萬㎡，其中1230萬㎡住宅，200萬㎡商業，200萬㎡辦公，200萬㎡公建，分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項目建成后將容納30萬人口，據了解，改項目屬于民生工程，目前貴州省最大的舊城棚戶區改造項目，拆遷戶數21000多戶，拆遷面積400萬㎡，受到國家的領導人，政府單位大力支持，由于地理位臵優越、開發成本低，房價明顯低于市場價格，總銷售量占整個貴陽市50%的份額。并且受到地方優惠政策影響，銷售明顯高于貴陽其他項目，可以說是壟斷了半個貴陽市房地產市場。經走訪調查，目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價4200元/㎡，平均每天銷售300套左右，如此龐大的銷售率，在整個中國比較罕見，分析因素：1、市場剛性需求量大，2、受政策和政府主導支持項目，

　　3、價格低于市場價，綜合性價比高。 2、其二典型樓盤：由中天城投集團全力打造的“中天未來方舟”項目位于貴陽新區，是西南地域唯一集溫泉養生、游樂度假、商務休閑和高尚人居等功能為一體的國際生態綜合型高端地產項目，未來建成后將成為貴陽城市副中心。該項目建設用地5600畝，建成后常住人口約17萬人，包括旅游板塊、高端人居板塊、生態景觀板板，有大型主題公園、五星級溫泉度假酒店、綜合型療養醫院、大劇場、室內滑雪場、海洋館等。區內包括貴州省建筑高度地標建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業，70萬平方米大型生態辦公集群，白金五星級酒店群落。除此之外，“未來方舟”還將作為全國的生態與科技試點項目，

　　使用同層排水、風力發電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監測管理系統、戶式垃圾處理等先進高端技術。該項目與花果園項目形成強烈對比，如果說花果園項目屬于需求性項目，那么該項目就屬于改善性項目，據了解，該項目總銷售量占貴陽房地產市場的17%，最高月銷售總量1500套，平均日銷售總量為100套左右，由此可見如此高端的產品也是未來市場的發展需要。分析因素：1、市場剛需，人們居住品質的不斷提高，2、完善的配套、高端的技術加完美的規劃設計。 綜合分析：貴陽樓市“以價換量”特征顯著，最典型樓盤花果園項目，今年除了在售的超過10個100萬平方米的大盤將推出大量新房源外，多個響當當的實力的開發商、多個幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽，一場貴陽樓市前所未有、全國樓市也不多見的“大盤之戰”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下，一些樓盤并沒有一味走“以價換量”路線，而是通過提升產品品質，走與超大盤不一樣的差異化產品路線，滿足改善性購房群體的居住需求。中鐵逸都國際、俊發城在逆市中實現了價位不低的花園洋房熱銷，成為走差異化市場道路的成功案例，充分說明品質優越的住宅產品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽?分析因素：1、國家對當地房地產的支持起主導作用，加之當地房地產政策相對寬松，尤其是減免契稅等優惠政策。2、國家的領導人親臨市查，要求大批改造棚戶區和舊城改造，造成剛需加緊。3、貴陽是新星中的發展城市，外來人口和當地人口居住需求量在不斷上升。

　　3、其它樓盤分析

　　(1)天譽城：由貴州譽浚房地產開發有限公司開發，該公司隸屬廣州天譽臵業控股有限公司下屬子公司，是一家外來上市公司。項目位于貴陽省的政府北門上行800米，緊鄰國家級順海公園，項目總規劃面積15.6萬㎡，總建面58萬㎡，33層、38層超高層，總規劃戶數4754戶，容積率：3.5.項目配套設施一所幼兒園、一所小學，超市，餐飲，休閑會所，藥房，干洗店，體育設備等公共設施齊全，小區門口還有公交車中專站，交通便利，車位配比1：1。同時三期也將擁有獨立的沿街商業街，增加配套的同時，也將住宅退后，與交通干道隔絕開，其完善的配套也創造一種全新的主城公園生活。目前該項目一期、二期已經入住，三期已封頂正在認籌，銷售均價：5000元/㎡，認籌優惠1000低10000元。車位只租不賣，租金200每/月，車位管理費用50元/月。

　　分析：該項目優勢：位臵優越，交通便捷，小區配套完善，靠近公園濕地，居住外圍壞境優美，價位適宜。項目劣勢：容積率高，四面環山，樓盤整體空間局促。

　　(2)中大國際廣場：項目處于貴陽云巖區大營坡鹿沖關路，金陽新區與老城區交匯處，由貴州本地企業貴州中大房地產開發有限公司開發，項目總占地35461平米，總建面37萬方，容積率7.0，車位配比：1:1.5。集購物、娛樂、休閑生活中心，新型居住、生活、商業平臺，擁有20xx多戶高品質住宅，近70000平方米商業體量。項目配套建設10000㎡的市民休閑廣場，目前該項目已

　　經建成，并成功引進沃爾瑪超市，屬于現房銷售。住宅銷售均價：5800元/㎡，地下沃爾瑪周邊商業銷售價格：2萬/㎡至3萬/㎡，車位只租不賣，租金300-400元/月，車位管理費：80元/月。 分析：該項目優勢：屬于城中心樓盤，位臵優越，商業完善，商業價值巨大。劣勢：容積率高，綠化率低，臨近高速公路，居住壞境質量差。銷售策略上，該樓盤住宅部分分批銷售，每月僅開放幾套房源，銷售完畢再放出批次房源，并且選引進商業部分，待商業成熟完善后，帶動住宅銷售。

房地產市場調研報告范文 篇17

　　為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場肯為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

　　一、基本情況

　　奎年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場盔一步得到完善。

　　20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

　　20xx年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

　　經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡；20xx年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%；20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。

　　廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

　　二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

　　1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。

　　20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救*政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。

　　同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場肯快回暖。

　　2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

　　3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

　　4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：

　　20xx年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場筐融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。

　　榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。

　　因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

　　5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到20xx年上升到33%；企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的`國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

　　企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

　　面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

　　三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

　　1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

　　2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

　　3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

　　4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

　　此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

　　從表8可以看出，20xx年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

　　四、對規范我市房地產的幾點建議

　　促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

　　為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

　　1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。

　　一是要穩定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。

　　二是定時發布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場盔行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

　　三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力；另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。

　　四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為。“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺“小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

　　2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。

　　一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。

　　二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發；如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。

　　三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

　　3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。

　　其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

　　4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:

　　其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留；對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。

　　5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。

　　6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業的健康有序發展。

　　總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。

房地產市場調研報告范文 篇18

　　兩港一城建設熱潮和城市化進程的加快，推動了我區房地產市場的蓬勃發展。目前，房地產業在我區經濟發展中發揮著重要作用。房地產行業直接稅收入約占總稅收的15%，相關稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經濟的發展和城市化進程的加快，房地產業在稅收中的支柱作用將更加明顯。

　　最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產市場調控政策。對于對外部環境敏感的房地產行業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清本地區房地產市場的現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，進而研究并提出相應的對策和建議，對保持本地區房地產市場的持續健康發展具有重要意義。

　　一、我區房地產市場發展現狀

　　今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區房地產業的發展有以下特點:

　　1.房地產投資保持了較高的增長率

　　近年來，我區巨大的開發建設形勢和房地產市場的熱度，使得房地產開發商對我區房地產市場的前景看好。今年上半年，我區房地產開發繼續保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產開發平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設在房地產開發投資中占有突出地位，占房地產開發總投資的62%；今年商業樓宇的`增長率持續上升。2-6月累計增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發投資也保持了10倍以上的增長速度。

　　2.房地產銷售勢頭明顯下降

　　今年，我區商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長趨勢如圖2所示:

　　從商品房預售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區預售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預售單位數量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態度，我區3月份商品房預售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預售水平繼續走低，每月預售385套，總面積約5萬平方米。

　　3.房地產平均價格持續上漲

　　今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關政策來規范房地產市場，但年后，房地產市場進入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區的房價也呈現出持續上漲的趨勢。

　　自20xx年以來，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價達到每平米5000元，同比上漲47%。

　　二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

　　隨著房地產價格持續上漲，房地產市場投機現象嚴重，中央政府將把防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，我市也出臺了一系列相關政策，加強對房地產行業的調控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規范住房市場:

　　中央:

　　——土地供應結構調整。建設部等七部委發布《關于穩定房價的意見》，規定各地要根據房地產市場的變化，及時調整土地供應結構、供應方式和供應時間；對于房價上漲過快的地方，適當提高住宅用地在土地供應中的比重，重點增加低價普通商品房和經濟適用住房建設用地供應；嚴格控制高檔住宅用地供應。

　　——房貸利率調整。3月16日，央行發布調整商業銀行自營個人住房信貸政策，規定在房價上漲過快的城市或地區，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。

　　——房地產財稅政策調整。國家稅務總局、財政部、建設部聯合發文，規定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業稅，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。

　　：

　　——房地產發展目標的調整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調控原則。

　　——房地產銷售登記方式調整。全市加強新建建筑網上備案，2月18日啟動“網上二手房”試運行，增強房地產信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業。

　　-房地產供給結構調整。大力調整供應結構，增加中低價普通商品房供應，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設。

　　短期內，宏觀政策的調整將對我區房地產投資和建設產生直接影響，這將關系到財政收入、固定資產投資和第三產業增加值等重大經濟目標的完成；同時，穩定房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃厚，房地產市場尤其是二手房市場的交易量將出現更大幅度的萎縮，我區房地產業的發展將產生一定程度的“慢剎車”效應。

　　但從長遠來看，宏觀政策調整將有效消除我區房地產市場的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利于我區房地產市場持續健康發展，主要發揮以下作用:

　　——合理控制房地產投資開發金額。通過調整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產市場的投機成分，揭示真實的市場需求，合理引導房地產投資和開發。同時，通過嚴格的土地供應，可以有效防止過度開發。

　　——緩解房地產行業供需矛盾。通過加大配套商品房和低價商品房建設，調整房地產供應結構，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產行業供需矛盾。

　　——適度穩定房地產價格。考慮到“兩港一城”建設的影響，浦東板塊的影響，以及基礎設施建設的加快，我區的房地產價格將繼續上漲。但期房限量轉讓、稅收調整、商品房網上登記等政策措施，將有效穩定房價過度上漲，穩定其上漲。

　　三、積極應對保持我區房地產市場持續健康發展

　　總的來說，由于我區房地產市場發展基礎相對較低，以及近期“兩港一城”開發建設的歷史機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有較大的發展空間。最近的房地產調控政策將使我區正在發展的房地產市場進入一個調整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區房地產市場的持續健康發展，目前應注意以下幾點。

　　1.加強對房地產價格的監控

　　及時掌握我區房地產價格動態和趨勢，建立科學有效的房價監測預警系統，加強房地產市場調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格；目前，應特別注意加強對住宅商品房價格的監控。加強對房價的季度和年度分析預測，包括待售土地面積、房地產開發投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價格、變化及原因等。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

　　2.加強房地產項目跟蹤管理

　　建立房地產項目跟蹤聯系網絡，及時反饋項目進度，發現問題，協調問題，解決問題。確保房地產企業按照政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，通過統一招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權。同時，嚴格辦理房地產企業的土地使用、項目設立、規劃、建設和銷售手續。做好房地產項目的市場準入，嚴格審查房地產開發企業資質，對抽逃注冊資本、項目資本金、無證或超越房地產開發經營范圍的行為，要依法嚴厲打擊。

　　3.有計劃、有步驟地規劃房地產開發

　　房地產開發要與我區經濟發展和城市建設總體規劃相結合，根據軌道交通等基礎設施建設編制房地產開發規劃，合理預留開發空間，通過城市規劃達到引導房地產開發、帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監管，通過房地產市場的信息透明，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業把握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排發展規劃。

　　4.合理引導住房主體的需求

　　中低收入者、新增城鎮職工、推進城市化的人群、進城務工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進配套商品房和廉租房建設，同時加大廉租房建設力度。我區應以此為契機，積極引導商品房開發向普通住房建設轉變，改善住房供應，完善住房功能，提高住房質量。同時，結合我區發展建設和城市化進程的實際，引導居民合理消費住房，促進主體需求合理化。

房地產市場調研報告范文 篇19

　　一、XX市房地產發展狀況

　　在新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

　　然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“XX市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從XX市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。

　　二、宏觀規劃對常平房地產的影響

　　1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。

　　XX市政府關于常平（20xx~20xx）經濟發展戰略預測：20xx年、20xx年和20xx年常平鎮國內生產總值分別為82、16億元、165、25億元、428、61億元；20xx年、20xx年和20xx年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

　　2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。

　　根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、XX市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和20xx年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20xx年、20xx年和20xx年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20xx年、20xx年和20xx年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。

　　3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。

　　常平鎮城市綠地景觀規劃將其中20xx年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

　　三、房地產市場分析

　　1、常平各個區域分析：

　　1）常平中元街及中心地段

　　沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

　　2）西北面區域

　　西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。

　　3）常平南面，常黃公路沿線區域

　　住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20xx年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

　　4）常平東門區域，

　　常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

　　5）麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。

　　位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。

　　2、本區域競爭樓盤分析

　　針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。

　　麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；

　　山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開盤正式發售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；

　　新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7、5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。