淺析逾期交房違約金的調整標準

　　一、案例簡介

　　xx年10月8日，何某與廣州某房地產開發有限公司簽訂商品房買賣合同（預售），依照合同約定，房地產開發企業應當于xx年12月31日前將房屋交付使用，但在補充協議中對交房時間增加了一項約定，如何某要求房屋交付時已取得政府相關部門出具的認可和證明性文件，則交房時間可順延一年。此后，何某依約交納了全部的購房款。而涉案房屋取得政府部門出具的備案證的時間顯示為xx年12月27日，備案證明確此時已具備了所有的認可和證明性文件。

　　xx年3月1日，何某以涉案房屋未能在xx年12月31日滿足全部交樓條件存在逾期交樓違約向廣州仲裁委員會提起仲裁，并主張合同中約定按每日以總房款萬分之二計算違約金及違約金上限為房屋總價款的3%為限低于其實際損失為由，申請仲裁機構予以增加。

　　xx年8月26日，廣州市仲裁委就該案作出裁決。裁決書的其中一項記載：關于違約損失賠償額的認定，由于何某作為其實際損失舉證的證據《房地產估價報告》，其評估機構未能證明具有合法的評估資質，因此仲裁庭不能將此作為認定損失的具體標準。但仲裁庭認為違約金標準確實低于申請人何某遭受的實際損失，裁決調整為按照中國人民銀行公布的金融機構計收同期貸款利率的標準計算違約損失賠償金。

　　二、問題的提出

　　本案中的爭議焦點主要有兩個：第一，房地產開發公司是否存在逾期交房；第二，合同中對逾期違約金的約定是否存在需要調整的情形。第一個焦點與雙方在整個履約過程中證據的存留和采集息息相關，筆者在此不做贅述。本文旨在圍繞第二個焦點逾期交房違約金的調整標準進行簡單的梳理與探討。

　　現代民事活動有兩個重要規則：第一，參與民事活動的當事人意思自治，不違反法律規定是意思自治規則的題中應有之義，因此，關于違約金的性質，既可以約定，也可以不約定。第二，合同自由不是絕對的，民事主體的權利應受到必要的限制，因此才可能存在違約金數額的調整規則，否則便沒有其存在的理由。但是，這種限制不應成為常態，否則便違背意思自治這一根本的民法規則，有舍本逐末之嫌。

　　《合同法》第一百一十四條規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少�！痹摋l規定確立了違約金數額的調整規則。然而，對合同中的違約金數額進行調整，顯然是不顧當事人明確約定的內容而作的一種變更，實質是對意思自治的突破。那么，這種變更與突破則必然尋求依據，以使其正當化。

　　在裁判實踐中，如何把握對約定違約金進行司法干預的度是一個難點，從違約金調整權的啟動到違約金調整的數額，都是對度的一個把控。因此，筆者希望通過對本案的法律分析，從具體的個案出發，對法院或仲裁機構調整逾期交房違約金的方式和限度作出一些法律思考。

　　三、逾期交房違約金的性質認定正確界定和認識違約金的性質，是確立違約金數額調整規則的前提和基礎，否則將導致違約金數額調整規則的扭曲，并進一步導致對違約金性質的錯誤判斷和認識。

　　違約金分為補償性違約金和懲罰性違約金，違約金的性質可以由當事人約定，也可以不約定。在當事人沒有約定違約金性質的場合，關于違約金性質的認定，應當視違約金的具體功能而定。合同的價值取向決定了違約金的功能側重。在大陸法系，合同的穩定性更被人們所追求，所以大陸法系注重合同的實際履行，反映到違約金中就是強調懲罰性違約金的制裁手段，我國法律則基本沿襲了大陸法系傳統。

　　補償性違約金與懲罰性違約金最本質的區別表現為：懲罰性違約金與實際損失沒有必然聯系，有無實際損失均不影響依約支付懲罰性違約金，而補償性違約金與實際損失密切相關。商品房買賣合同糾紛中，逾期交房屬于一種遲延履行行為，而依據《合同法》第一百一十四條第三款規定：“當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務�！奔热恢Ц哆`約金還應履行債務，表明違約金是專為對遲延履行行為予以懲罰而設定的，這就有懲罰作用。由于法律已經對遲延履行的違約金的性質作出了規定，因此，只要當事人在合同中沒有改變法律的規定，則不管當事人是否約定了遲延履行違約金的性質，一旦發生遲延，違約金就具有懲罰性。此外，本案中逾期交房違約金按照每日一定百分比的計算方式也沒有與實際損失相掛鉤。由此可見，逾期交房違約金屬于一種懲罰性違約金。

　　從理論上來說，懲罰性違約金本身應當不存在低于實際損失的情況，僅可能出現約定過高的情形，違約金條款只要不違反法律的強制性規定即過高的標準，便仍屬有效，不再屬于法律可以強行干預的范疇。但在司法實踐中卻往往會采取一種推定的方式來計算法律意義上的實際損失，基于該前提，逾期交房違約金的約定就可能會存在偏低或偏高兩種情形。