我國中小房地產企業發展問題與戰略轉型
一、引言
自1998年國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》以來，我國房地產業經過了十多年的飛速發展，已經成為國民經濟的支柱產業，對拉動國民經濟增長、推進城鎮化進程、提高人民生活水平等方面作出了巨大貢獻。這十幾年可謂是房地產業發展的“黃金時期”.
但是，社會在發展，時代在變遷，“黃金時期”已經一去不復返。自202017年底以來，國內信貸緊縮持續，造成利率上漲，影響了房地產企業的融資能力，壓縮了房地產企業的利潤空間。2017年2月，興業銀行宣布暫停辦理房地產夾層融資業務和房地產供應鏈業務。隨后，更多的銀行宣布暫停辦理房地產相關的融資業務，進一步壓縮了房地產企業的融資空間，直接導致了一大批中小房地產企業的破產，如浙江興潤置業等。由此，房地產業的發展進入了“白銀時代”.在新的形勢下，房地產企業將遭遇生存考驗，七種開發商將被淘汰：一是靠關系拿地，自己沒有能力開發的;二是知識陳舊，不學習更新知識儲備的;三是技能單一，目光短淺的;四是反應遲鈍的;五是自以為是的;六是心理脆弱的;七是智能低下的[1].房地產企業由于自身的不足，將會面臨更多的考驗。據蘭德咨詢公司資料顯示，截止到2017年底，我國中小房地產企業數量占整個市場企業總數的90%以上(如表1)。盡管近年來，中央和地方各級政府不斷加大宏觀調控力度，逐步提高了房地產行業的進入門檻，淘汰了大批中小型房地產企業，但我國房地產行業的市場集中度仍然不高。2017年，我國房地產行業前十的企業市場占有率僅為12.9%(如圖1)。因此，廣大中小房地產企業仍有較大的發展空間，中小房地產企業仍將長期存在。
在新的形勢下，中小房地產企業將面臨更為嚴峻的發展環境和更多的發展機遇。如果不進行戰略轉型，它們將會在行業洗牌中被洗出局。如何在這種新形勢下進行戰略轉型，是中小房地產企業亟需考慮的問題。
二、當前我國房地產市場發展現狀
自2017年初以來，中央政府為整頓房地產市場秩序、穩定房價，先后出臺了一系列措施來強化宏觀調控，同時積極敦促各地方政府出臺新地產調控政策，以遏制不斷上漲的房價，引導房地產市場健康發展。自此，地產調控新政策接二連三，從調控到堅決遏制房價快速增長。從2017年1月的“國十一條”和2017年4月的“新國四條”,到2017年9月的“9.29新政”和2017年1月的“新國八條”,再到2017年2月20日出臺的“國五條”,先后五次升級調控力度。從限購令到提高首付以及銀行加息等，調控政策紛紛接踵而至，其直接目標就是遏制房價的高增長勢頭，防止房地產泡沫，促進房地產市場穩定、健康發展。盡管2017年之前，中央政府也出臺過許多調控政策，包括2017年3月的“國八條”、2017年9月的“國六條”、2017年12月的“國四條”等，但收效甚微。此次一系列的調控政策，方向十分明確，即降低房價、降低樓市風險，防止地產泡沫，而且此次的一些列調控政策力度和密集程度都是空前的，這也顯示了政府堅定的決心。此次一系列的調控政策對房地產市場產生了明顯的影響。自2017年“國五條”特別是2017年下半年以來，全國各地一路瘋漲的房價開始出現下跌情況，到2017年6月，全國70個大中城市大部分出現房價持續幾個月下跌的情況。這說明，政府的一系列宏觀調控政策取得了效果，有效地抑制了房地產泡沫，房價正走向理性的發展軌道。
1.全國商品房庫存持續攀升。自202017年底信貸緊縮以來，全國各地一路上漲的房價出現分化，出現下跌的勢頭，改變了消費者對未來房價的預期，許多消費者紛紛采取觀望的態度，導致房地產市場交易量迅速下降，使得全國商品庫庫存急速攀升。據國家統計局最新數據顯示，截止到2017年7月底，全國商品房待售面積突破5.5億平方米，達到5.523億平方米(如圖2)，達歷史之最，同比增長24.7%,環比增長1.5%.據目前的趨勢來看，全國房地產待售面積將會持續增長，商品房庫存量將進一步增加，預計在2017年下半年迎來新高。
2.房地產開發投資增速持續走低。近期房地產市場的不景氣導致商品房待售面積增加，降低了房地產開發企業的資金周轉速度，增加了企業的經營風險，降低了企業繼續開發投資的積極性。據國家統計局發布的數據顯示，一年來，房地產開發投資增速在持續放緩，特別是2017年以來，下降速度更快(如圖3)。
3.土地市場需求量持續下降。房價的下跌導致商品房待售面積增加，降低了房地產開發企業的投資積極性，使得房地產開發企業對土地的需求下降。國家統計局2017年8月發布的最新數據顯示，房地產開發企業土地購置面積出現持續下降的趨勢。1-7月，全國房地產開發企業土地購置面積為1.7824億平方米，同比下降4.8%,降幅比1-6月收窄1個百分點(如圖4)。特別是進入2017年以來，土地購置面積持續走跌。
4.房地產開發企業本年到位資金增速持續放緩。自2017年2月“興業銀行停貸”事件以來，已有大批的中小房地產開發企業倒閉，其中包括浙江興潤置業。加上去年年底持續的信貸緊縮，導致許多房地產開發企業的資金鏈斷裂，嚴重影響了房地產開發企業的融資能力，導致企業本年到位資金增速持續放緩。2017年1-7月，全國房地產開發企業本年到位資金68987億元，同比增長3.2%,增速僅比1-6月提高0.2個百分點(如圖5)。自去年1-7月的一年以來，全國房地產開發企業到位資金增速一直在放緩，特別是進入2017年以來，放緩速度在持續加快，從目前的情況來看，這種情況有所改觀。
5.全國房地產銷售市場持續低迷。自202017年底以來，全國各大城市一路瘋漲的房價出現分化，紛紛出現下跌的趨勢。據國家統計局最新的數據顯示，1-7月份，商品房銷售面積達5.648億平方米，同比下降7.6%,降幅比1-6月份擴大1.6個百分點;商品房銷售額為36315億元，同比下降8.2%,降幅比1-6月份擴大1.5個百分點(如圖6)。
6.房地產銷售價格增速持續回落。自202017年底以來，房地產市場分化，出現下跌的趨勢，之后的房地產銷售價格增速持續回落，在2017年5月終于出現下跌。2017年6月，全國70個大中城市新建住宅銷售價格比上個月下跌了0.48個百分點(如圖7)。這說明，中央政府之前的一系列宏觀調控政策取得了重大的成效。在政府宏觀調控的指引下，房地產市場將會沿著正確的方向健康發展。
三、當前我國中小房地產企業面臨的主要問題
1.企業自身定位不明確。目前，國內房地產市場競爭白熱化。一、二線城市的市場基本被大型房地產企業瓜分完畢，中小房地產企業被迫轉移到三、四線甚至以外的城市。在此情形下，還有不少中小房地產企業沒有認真分析市場情況，沒有進行明確的定位，在大型房地產企業后面跟風，在一、二線城市甚至中心城區與大型房地產企業正面競爭，最終被擠垮。
2.企業規模小、實力弱，抗風險能力差。中小房地產企業雖然經過了十多年的快速發展，但其規模小、實力弱的特點并未發生明顯改觀。此外，中小房地產企業的抗風險能力也很差。據蘭德咨詢公司的數據顯示，自2017年國家大力度的宏觀調控以來，已有超過1/3的中小房地產企業破產，預計到2018年底，還將有一半左右的中小房地產企業破產。在當前市場低迷的情況下，中小房地產企業抗風險能力差的弱點將會進一步放大。
3.管理方式落后。目前，我國大部分中小房地產企業是民營企業，管理方式落后，導致企業效率低下。主要表現為：(1)企業管理制度不健全。許多中小房地產企業受本位思想影響嚴重，沒有建立完整、規范的企業管理制度，企業高層管理人員的理念決定著企業的發展方向。因而，企業的管理行為存在著很大的隨意性，造成企業資源配置效率低下，阻礙了企業長遠發展。(2)重項目輕管理。絕大多數的中小房地產企業并不懂得企業管理的重要性，他們往往將企業管理片面地理解為一個個的項目，管理企業就是運作一個個項目，就像運作一單單生意一樣。這樣的企業沒有長期的發展戰略，也沒有研究適合企業發展的經營模式，企業的經營業績完全依賴于某個項目的運營情況。在市場低迷的情形下，這種企業的經營業績會直線下滑，甚至會由此而破產。(3)不少中小房地產企業在管理上片面地將大型房地產企業的管理模式照搬到本企業，而不是根據企業自身的實際情況來制定適合于企業自身發展的管理模式。這種照抄照搬的管理模式在很大程度上會影響企業的長遠發展。
4.融資渠道狹窄，資金鏈不穩固。目前，中小房地產企業的融資渠道很狹窄，資金主要來源于銀行信貸資金，因此，中小房地產企業的發展完全取決于銀行信貸政策的寬松程度。202017年底以來的信貸緊縮，使許多中小房地產企業面臨著空前的資金鏈危機。在當前市場低迷、央行銀根未松動的形勢下，銀行、信托等紛紛減少房地產行業的貸款，進一步壓縮了中小房地產企業的融資空間。自2017年2月“興業銀行停貸”事件以來，各大商業銀行、信托機構等紛紛縮減與房地產相關的貸款規模，直接導致一大批中小房地產企業資金鏈斷裂而破產。此外，中小房地產企業實力弱、信譽差，進一步加大了中小房地產企業獲得貸款的難度。2017年以來，隨著中誠信托事件、超日債等違約情況的出現，市場對于信用債風險問題的關注力度加大，使得中小房地產企業獲得的貸款資金逐月減少。在當前的形勢下，中小房地產企業資金鏈不穩固的特點將會進一步被放大。
5.人才匱乏，影響企業的持續發展。目前，大部分中小房地產企業都面臨著人才短缺的問題。首先，中小房地產企業實力弱、影響小、穩定性很差、人員流動性強，企業難以提供合適的薪金來吸引設計、營銷、策劃、管理等方面的人才加入。其次，許多中小房地產企業不重視智力勞動。這些企業寧愿將資金花費在工程上，也不愿在設計、管理上多投入分毫;不愿培養企業自身的營銷人員，過分依賴炒作、策劃、宣傳等手段，導致企業銷售業績不佳，影響企業的資金回籠。再次，大部分中小房地產企業缺乏有效的人才激勵機制，無法挽留高素質的人才，造成大量高素質人才向大型房地產企業流動，導致嚴重的人才短缺問題，影響了企業的長遠發展。
6.產品缺乏競爭力。目前，由于中小房地產企業沒有長遠的戰略規劃、市場定位不明確、管理機制不健全以及融資能力差等原因，難以開發出企業自身的核心技術，導致企業的產品缺乏競爭力。主要表現為：(1)產品質量存在缺陷。大部分中小房地產企業沒有建立完善的質量保證體系，沒有通過iso9000系列的認知，生產和管理很不規范，導致產品的質量不合格。(2)產品技術含量低，建設過程能耗高、污染重。在產品建設過程中，采用新技術、新設備和低碳材料的力度不夠，導致建設過程中的資源消耗大、能耗高，且污染嚴重。(3)設計非人性化，超大化戶型面積、歐陸化建筑風格和賓館化裝修實在不符合居住的人性化設計[2].
四、當前我國中小房地產企業戰略轉型的對策
結合當前房地產市場的新形勢以及房地產行業自身的特點，筆者認為我國中小房地產企業的戰略轉型可以從以下幾個方面著手：
1.明確自身定位，制定長遠的戰略規劃。目前，我國房地產市場分化明顯。一、二線城市經濟發達，產業雄厚，教育、醫療、就業等優勢資源高度集聚，吸引力大，而土地卻較為稀缺，房地產供不應求。反之，很多三、四線城市經濟發展水平并不高，購買力較弱，人口及資金凈流出，市場空間本就有限，再加上上一輪調控之后，有大量開發企業涌入三、四線城市，推動當地土地大量釋放，商品房海量上市，庫存持續走高，供求失衡狀況不斷累積[3].因此，中小房地產企業應該將自己的市場定位在三、四線城市甚至以外，主動放棄一、二線城市的市場，在自己的定位市場內將產品做精、做細。此外，可以實施目標集聚戰略。戰略要盡量聚焦，包括區域及城市布局、產品線規劃等，不要太過發散。萬達、碧桂園等憑借一個產品模式就做到了上千億，是戰略聚焦的成功典型。而很多中小房地產企業，什么產品類型，包括旅游、養老地產等，也都想嘗試，很難能形成獨有模式和核心競爭力。
2.實施聯合開發戰略，降低經營風險。中小房地產企業可以利用各自的優勢資源，共同開發一個或多個項目，促進共同發展。中小房地產實施聯合開發戰略的優點主要有：(1)多個中小房地產企業聯合，獲得了與大型房地產企業相抗衡的資本，從而緩解中小房地產企業融資能力差的弱點，降低企業的經營風險;(2)在聯合開發的過程中，各中小房地產企業可以實現優勢互補，增強自身的綜合實力。
3.規范管理方式，建立健全的管理機制。在流程設計和任務節點分析的基礎上制定各類管理標準;制度的建立必須按部門職能、組織結構、管理標準進行明晰的管理方案設計，把握適度平衡及人性化的原則，保證制度切實可行[4].其次，要根據企業自身的實際情況，建立適合于企業自身發展的管理模式，不照抄照搬別的企業的管理模式。再次，建立企業監督機制，提高企業信息的透明度，提高企業效率。