商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任的認(rèn)定（通用3篇）
商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任的認(rèn)定 篇1
司法實(shí)務(wù)中，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前活躍，商品房預(yù)售合同糾紛中遲延辦證違約責(zé)任案件也大量增加。因這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點(diǎn)，人民法院在審理時(shí)較為慎重。
一、辦證的義務(wù)分擔(dān)
根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，辦證應(yīng)當(dāng)由買受人提出申請(qǐng)，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)予以協(xié)助。
買受人的申請(qǐng)，指預(yù)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，現(xiàn)售商品房的買受人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，持登記申請(qǐng)材料到房屋所在地的人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要提交的材料包括：登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料、其他必要材料。實(shí)務(wù)中需要提交的材料一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號(hào)碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單、公共部位維修基金收據(jù)、契稅收據(jù)、買受人身份證等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的協(xié)助主要指辦理完畢房屋所有權(quán)初始登記，還包括依照規(guī)定或約定履行通知、提供必要證明文件等。
依《民法典》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)合法建造房屋行為取得房屋所有權(quán)，對(duì)該所有權(quán)進(jìn)行出售處分時(shí)，需要先辦理所有權(quán)初始登記。依據(jù)《房屋登記辦法》規(guī)定，所有權(quán)初始登記應(yīng)當(dāng)提交的材料包括：登記申請(qǐng)書(shū);申請(qǐng)人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明(一般指建設(shè)用地許可證)、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明(一般是指規(guī)劃許可證)、房屋已竣工的證明(一般指住宅工程使用許可證或房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表)、房屋測(cè)繪報(bào)告(一般包括房產(chǎn)要素調(diào)查測(cè)量成果、房產(chǎn)圖測(cè)繪資料、房產(chǎn)面積測(cè)算成果)、其他必要材料(一般包括共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金交款收據(jù))。
需要特別指出的是：除當(dāng)事人有特別約定外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并無(wú)義務(wù)為買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并向買受人交付房屋所有權(quán)證書(shū)。但是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第135條：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)”之規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)交付房屋并保證房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的協(xié)助義務(wù)，應(yīng)一直持續(xù)到買受人辦理完畢房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并取得房屋所有權(quán)證書(shū)為止。
二、遲延辦證違約責(zé)任有關(guān)疑難問(wèn)題的認(rèn)定與處理
1.“由于出賣人的原因”的認(rèn)定
辦證時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要向買受人提供的必要證明文件一般包括：商品房銷售許可證、新建房屋初始登記批復(fù)、新建門牌號(hào)碼審批表、經(jīng)備案的商品房買賣合同、商品房銷售專用發(fā)票、準(zhǔn)住通知單。因此司法實(shí)踐中認(rèn)定“由于出賣人的原因”，應(yīng)審查出賣人是否在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機(jī)構(gòu)提供前述文件。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，此為法定期間。而現(xiàn)行通用的《商品房買賣合同示范文本》第15條約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后_日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。”此為約定期間。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有在法定或約定的期間向買受人或房屋登記機(jī)構(gòu)提供前述文件，則可以認(rèn)定為“由于出賣人的原因”。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有在法定或約定的期間向買受人提供前述文件，可能因?yàn)樽陨淼脑颍部赡芤驗(yàn)榈谌说脑颍鐪y(cè)繪部門遲延測(cè)繪、竣工驗(yàn)收部門遲延驗(yàn)收、登記機(jī)構(gòu)遲延辦理初始登記等。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第121條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即便因?yàn)榈谌说脑蛟斐蛇`約，也應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任。
2.非“由于出賣人的原因”的認(rèn)定
(1)買受人自身的原因。首先是買受人對(duì)商品房買賣合同約定義務(wù)的違反，通常是沒(méi)有如約交付購(gòu)房款等，此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拒絕履行協(xié)助義務(wù)，屬于依法行使抗辯權(quán)的范疇。其次是買受人對(duì)房產(chǎn)交易法定義務(wù)的違反，突出表現(xiàn)在買受人沒(méi)有按照規(guī)定交納公共部位維修基金、契稅。依照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳交維修基金。在辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，再由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將代收的維修基金移交給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門代管。依照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，房屋的買受人為契稅的納稅人。買受人未出具契稅完稅憑證的，房產(chǎn)管理部門不予辦理房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。再次，買受人由于特殊的原因沒(méi)有向房屋登記機(jī)構(gòu)提出辦證申請(qǐng)。
(2)不可抗力。不可抗力屬于法定免責(zé)事由，因不可抗力的發(fā)生導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可免責(zé)。
3.遲延辦證違約責(zé)任適用訴訟時(shí)效的審查
在司法實(shí)務(wù)中，適用訴訟時(shí)效制度主要涉及兩個(gè)問(wèn)題：第一，是否適用訴訟時(shí)效規(guī)定;第二，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從何時(shí)起算。在遲延辦證違約責(zé)任案件中，買受人要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定,這一點(diǎn)已無(wú)爭(zhēng)議。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第18條規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任的方式為給付違約金。因此當(dāng)遲延辦證違約行為發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與買受人之間形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生給付違約金的義務(wù)，買受人開(kāi)始享有要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給付違約金的請(qǐng)求權(quán)。訴訟時(shí)效期間的起算，若當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給付買受人遲延辦證違約金的履行期限的(這種情況極少見(jiàn))，從該期限屆滿之日起起算;沒(méi)有約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問(wèn)題的規(guī)定》第6條的規(guī)定，依照合同法第61條、第62條的規(guī)定，可以確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)給付違約金的履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算。若不能確定履行期限的，應(yīng)審查買受人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生遲延辦證違約行為后是否向其主張過(guò)違約金給付，如果買受人沒(méi)有主張過(guò)，訴訟時(shí)效從買受人向人民法院提交起訴狀或口頭起訴之日起計(jì)算。之前已經(jīng)經(jīng)過(guò)的期間，因買受人沒(méi)有主張過(guò)違約金給付，相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否同意給付違約金還不確定，因此買受人尚不具備“知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害”的客觀條件，也就不存在計(jì)算訴訟時(shí)效的問(wèn)題。如果買受人已經(jīng)主張過(guò)，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在買受人設(shè)定的給付違約金的寬限期屆滿時(shí)仍沒(méi)有給付，訴訟時(shí)效期間從寬限期屆滿之日起計(jì)算;當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在買受人第一次向其主張權(quán)利之時(shí)明確表示不給付違約金，訴訟時(shí)效期間從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)明確表示不給付違約金之日起計(jì)算。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的審查
辦理完畢房屋初始登記是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦證過(guò)程中的主要義務(wù)，因此準(zhǔn)確審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成該義務(wù)的情況，對(duì)于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遲延辦證違約責(zé)任至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成初始登記的標(biāo)志，應(yīng)是登記機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于房屋登記簿，司法實(shí)踐中應(yīng)重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否取得登記機(jī)構(gòu)作出的關(guān)于同意房屋初始登記的批復(fù)。有意見(jiàn)主張房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得登記機(jī)構(gòu)出具的辦理權(quán)屬登記的收件憑證即可視為完成初始登記。筆者不同意此種意。第一，依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在買受人辦理所有權(quán)登記時(shí)，其義務(wù)是協(xié)助并“提供必要的證明文件”，“提供必要的證明文件”意味著證明文件所表征的各項(xiàng)登記、批準(zhǔn)手續(xù)已經(jīng)辦理完畢。作為買受人辦證的前提，初始登記的批復(fù)應(yīng)當(dāng)包含在“必要的證明文件”中。換而言之，房屋買受人辦證的前提是初始登記完成，只有在準(zhǔn)予初始登記的批復(fù)作出之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才具備協(xié)助辦證的法定條件。第二，依照《房屋登記辦法》規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)為申請(qǐng)人出具收件書(shū)面憑證，僅說(shuō)明申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料齊全且符合法定形式的，登記機(jī)構(gòu)予以受理。至于是否準(zhǔn)予初始登記，須由登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料反映的事實(shí)是否符合登記條件后才能確定，如不符合則不予登記。
商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任的認(rèn)定 篇2
出賣人(以下簡(jiǎn)稱甲方)：
法定代表人： 聯(lián)系電話：
注冊(cè)地址： 郵政編碼：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：
開(kāi)戶行： 賬號(hào)：
委托代理人(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))：
法定代表人： 聯(lián)系電話：
注冊(cè)地址： 郵政編碼：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證明編號(hào)：
開(kāi)戶行： 賬號(hào)：
買受人(以下簡(jiǎn)稱乙方)：
國(guó)籍/法定代表人： 身份證(護(hù)照)/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：
地址：
郵政編碼： 聯(lián)系電話：
購(gòu)買資格證明編號(hào)：
委托代理人：
國(guó)籍/法定代表人： 身份證(護(hù)照)/營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼：
地址：
郵政編碼： 聯(lián)系電話：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《天津市商品房管理?xiàng)l例》、《天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，及《天津市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定，甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、守法的原則，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：
第一條 房屋情況
該房屋銷售許可證號(hào)：
房屋座落： 區(qū)、縣 路、道、街 。設(shè)計(jì)用途 ，建筑結(jié)構(gòu) ，建筑層數(shù)為 層。建筑面積
平方米，其中：套內(nèi)建筑面積 平方米，公共部位分?jǐn)偨ㄖ?/p>
面積 平方米。
房屋平面圖見(jiàn)附件一,房屋抵押、租賃等情況見(jiàn)附件二。
房屋土地來(lái)源為： 。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日止。
第二條 房屋價(jià)款
房屋銷售按建筑面積計(jì)算，每平方米價(jià)格為 元(幣種： )，價(jià)款為 元(幣種： )，計(jì) (大寫(xiě))。
第三條 房屋交付及交付日期
房屋竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付;未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付。
甲方于 年 月 日前，將符合上述條件的房屋交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第 種方式處理：
1、 變更合同。
2、 解除合同。
第四條 乙方付款形式及付款時(shí)間
雙方約定，乙方按下列第 種形式付款，房屋正在新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管中的，乙方應(yīng)將全部房?jī)r(jià)款存入甲方新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬號(hào)：
1、一次性付款的，乙方應(yīng)于 年 月 日前，一次性存入房屋全部?jī)r(jià)款 元。
2、貸款付款的，乙方應(yīng)于 年 月 日前，一次性存入房屋首付款 元，其余價(jià)款辦理貸款。
3、分期付款的，乙方應(yīng)于 年 月 日前，一次性存入房屋首付款 元; 年 月 日前，一次性存入房屋二次付款 元; 年 月 日前，一次性存入房屋尾款 元。
第五條 甲方逾期交付房屋的處理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三條約定日期交付房屋，逾期在 日內(nèi)的，乙方有權(quán)向甲方追究已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付房屋之日次日起至實(shí)際交付房屋之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。
如超過(guò)上述約定期限的，乙方有權(quán)按照下列第 種約定，追究甲方違約責(zé)任：
1、合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付房屋之日次日起至實(shí)際交付房屋之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)每日按房屋價(jià)款的 ?向乙方支付違約金。
2、解除合同。甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付房屋之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)每日按房屋價(jià)款的向乙方支付違約金。乙方的實(shí)際損失超過(guò)甲方
第六條 乙方逾期付款的處理
乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，逾期在 日內(nèi)的，甲方有權(quán)追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。
如超過(guò)上述約定期限的，甲方有權(quán)按照下列第 種約定，追究乙方違約責(zé)任：
1、合同繼續(xù)履行。乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息，利息自合同約定的應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，乙方還應(yīng)每日按房屋價(jià)款的 ?向甲方支付違約金。
2、解除合同。乙方應(yīng)每日按房屋價(jià)款的 ?向甲方支付違約金。
第七條 房屋建筑面積與銷售建筑面積差異的處理
房屋建筑面積以房屋所有權(quán)證記載面積為法定依據(jù)。房屋建筑面積與甲方銷售建筑面積差異不超過(guò)±3%(包括±3%)的，每平方米價(jià)格保持不變，房屋價(jià)款按房屋建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補(bǔ)。面積差異超過(guò)±3%的，雙方約定如下：
第八條 房屋質(zhì)量及保修責(zé)任
甲方交付的房屋的質(zhì)量和設(shè)備等應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾(見(jiàn)附件三)，未達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和承諾的，甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
在乙方正常使用情況下，甲方應(yīng)按照《天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的規(guī)定履行保修責(zé)任。因乙方擅自拆改造成損壞的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。
第九條 房屋配套設(shè)施運(yùn)行的約定
下列配套設(shè)施運(yùn)行日期約定如下：
1、 上水 。
2、 下水 。
3、供電 。
4、燃?xì)?氣源種類) 。
上述配套設(shè)施未按約定日期運(yùn)行的，甲方應(yīng)在 日內(nèi)采取補(bǔ)救措施，并賠償乙方損失;超過(guò)上述約定期限的，甲方應(yīng)賠償損失，并且每項(xiàng)還應(yīng)按房屋價(jià)款的 %向乙方支付違約金。
第十條 房屋設(shè)計(jì)變更的約定
甲方未征得乙方同意，不得擅自變更房屋的設(shè)計(jì)和環(huán)境布局(見(jiàn)附件四)。確需變更的，甲方應(yīng)自設(shè)計(jì)變更方案確定之日起 日內(nèi)與乙方協(xié)商。
乙方同意變更的，雙方訂立補(bǔ)充合同。
乙方不同意變更，或甲方擅自變更的，乙方有權(quán)解除合同。解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)按房屋價(jià)款的 %向乙方支付違約金。
第十一條 房屋交接
房屋交付時(shí)，甲方應(yīng)書(shū)面通知乙方辦理房屋交接手續(xù)，提供《天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《天津市商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，交接房屋鑰匙。
第十二條 房屋預(yù)告登記
雙方按下列第 種約定，辦理房屋權(quán)屬預(yù)告登記：
乙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋權(quán)屬預(yù)告登記。
第十三條 房屋權(quán)屬登記
雙方約定，在下列第 種期限內(nèi)，辦結(jié)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記：
1、自初始登記完畢之日起 日。
2、訂立本合同時(shí)，房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日;訂立合同時(shí)，房屋已竣工的，自合同訂立之日起90日。
由于甲方的原因，未能在上述期限內(nèi)辦結(jié)房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，按下列第 種約定處理：
1、合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)按房屋價(jià)款的 %向乙方支付違約金。
2、解除合同。甲方應(yīng)退還乙方已付款、支付已付款利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外，甲方還應(yīng)按房屋價(jià)款的 %向乙方支付違約金。
3、
第十四條 房屋再上市交易
房屋購(gòu)買后又上市交易的，應(yīng)當(dāng)按照《天津市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十五條 前期物業(yè)管理
甲方已向乙方明示已經(jīng)備案的《天津市前期物業(yè)管理服務(wù)合同》及《業(yè)主公約》，乙方對(duì)該合同及公約相關(guān)內(nèi)容予以書(shū)面確認(rèn)，并承諾遵守。
第十六條 房屋權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的約定
甲方保證在交付房屋時(shí)，無(wú)房屋權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。如存在房屋權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十七條 爭(zhēng)議處理
本合同發(fā)生爭(zhēng)議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，按下列第 種方式處理：
1、向 仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁;
2、向人民法院提起訴訟。
第十八條 合同附件
本合同未盡事宜，甲乙雙方另行訂立補(bǔ)充合同(見(jiàn)附件五)。
附件一至附件五均為本合同不可分割的部分，具有同等效力。
第十九條 合同份數(shù)
本合同連同附件共 頁(yè)，一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，備案機(jī)關(guān)存留一份，其他二份備用，具有同等效力。
第二十條 合同生效
本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效。當(dāng)事人另有約定的，從其約定。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
商品房買賣糾紛遲延辦證違約責(zé)任的認(rèn)定 篇3
(合同編號(hào)： )
合同雙方當(dāng)事人：
出賣人:
注冊(cè)地址：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：
企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)：
法定代表人 聯(lián)系電話：
郵政編碼：
委托代理人： × 地址： ×
郵政編碼： × 聯(lián)系電話： ×
委托代理機(jī)構(gòu)： ×
注冊(cè)地址： ×
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)： ×
法定代表人： × 聯(lián)系電話： ×
郵政編碼： ×
買受人： [買受人1]
本人 姓名： [買受人1] 國(guó)籍： 中國(guó)
居民身份證 ： [身份號(hào)碼1]
地址： [地址1]
郵政編碼： × 聯(lián)系電話： [聯(lián)系電話1]
× ： × 國(guó)籍： ×
地址： ×
郵政編碼： × 聯(lián)系電話： ×
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。
出賣人以 出讓 方式取得位于 編號(hào)為 的地塊的土地使用權(quán)。 出讓證號(hào) 為： 號(hào) 南寧國(guó)用( 20__ )第 647286 號(hào) 。
該地塊土地面積為： 15981.05 平方米 ，規(guī)劃用途為 批發(fā)零售、城鎮(zhèn)住宅用地 ，土地使用年限 20__ 年 12 月 18 日至 2083 年 12 月 17 日止。
出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房， 暫定名 ： 寶能城市廣場(chǎng) 。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為 建字第[建設(shè)工程規(guī)劃許可證] ，施工許可證號(hào)為 。
× 。
第二條 商品房銷售依據(jù)。
買受人購(gòu)買的商品房為 預(yù)售商品房 。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為 南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局，商品房預(yù)售許可證號(hào)為 南房預(yù)字(20__)第 198 號(hào) 。
× 。
第三條 買受人所購(gòu)商品房的基本情況。
買受人購(gòu)買的商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房,其房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn))為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的： 邕寧區(qū)龍崗大道9號(hào)寶能城市廣場(chǎng)香樟組團(tuán) [房號(hào)] 號(hào) 【項(xiàng)目名稱：寶能城市廣場(chǎng) ，房屋代碼： [房屋代碼] ，所在層： [樓層] 層至 [樓層] 層】。
該商品房的用途為 [用途] ，屬 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高為 大于2.2 米，建筑層數(shù)地上 [地上層數(shù)] 層，地下 1 層。
該商品房有封閉式陽(yáng)臺(tái) 0 個(gè)，非封閉式陽(yáng)臺(tái) [非封閉式陽(yáng)臺(tái)數(shù)] 個(gè)。
該商品房 合同約定 建筑面積共 [建筑面積] 平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 [套內(nèi)面積] 平方米，分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e [公攤面積] 平方米(有關(guān)分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明及分層分戶尺寸圖見(jiàn)附件二)。
該商品房面積測(cè)算單位： 廣西天圖數(shù)字測(cè)繪有限公司
注冊(cè)地址： 南寧市建政路21號(hào)
營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)碼： 資質(zhì)證書(shū)號(hào)碼 丙測(cè)資字45013010
資質(zhì)等級(jí)： 三級(jí)
法定代表人： 何信民 聯(lián)系電話：
通訊地址： 南寧市建政路31號(hào)
郵編： 530023 。
第四條 該商品房的權(quán)利瑕疵
1、出賣人告知買受人，該商品房存在下列權(quán)利瑕疵：
(1)其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已設(shè)定抵押并辦理抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人為 中國(guó)民生銀行股份有限公司南寧分行 ，抵押權(quán)登記日期為 20__年9月10號(hào) 。
(2)已設(shè)定在建工程抵押并辦理在建工程抵押權(quán)登記，抵押權(quán)人為 × ，抵押權(quán)登記日期為 × 。
(3) × 。
2、出賣人在辦理該商品房預(yù)售許可手續(xù)前已取得抵押權(quán)人同意，并承諾對(duì)該商品房存在的上述權(quán)利瑕疵按以下第 ( 5 )種方式處理：
(1)本合同簽訂后 × 日內(nèi)注銷該商品房的抵押權(quán)登記。
(2)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)前注銷抵押權(quán)登記。
(3)該商品房交付使用前注銷抵押權(quán)登記。
(4)辦理商品房現(xiàn)售備案前注銷抵押權(quán)登記。
(5) 辦理分戶產(chǎn)權(quán)登記前注銷抵押登記 。
3、因出賣人原因?qū)е律鲜鲎N抵押權(quán)登記手續(xù)遲延辦理，雙方同意按下列第 ( 3 )方式處理：
(1)買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起 × 日內(nèi)將買受人已付款及按 × 利率計(jì)算的利息退還給買受人，并按總價(jià)款 的 × %賠償買受人損失。買受人應(yīng)配合出賣人辦理退房的有關(guān)手續(xù)。
(2)買受人不退房的，出賣人按每遲延一日 × 元計(jì)算，向買受人支付違約金。
(3) 按本合同第十七條第四款 。
第五條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。
出賣人與買受人約定該商品房?jī)r(jià)款按下列 1 方式計(jì)算：
1、該商品房屬 預(yù)售 房，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，該商品房單價(jià)為( 人民幣 )每平方米 [套內(nèi)單價(jià)] 元，總金額( 人民幣 ) [總價(jià)(小寫(xiě))] 元(大寫(xiě)： × 億 × 仟 [佰萬(wàn)] 佰 [拾萬(wàn)] 拾 [萬(wàn)] 萬(wàn) [仟] 仟 [佰] 佰 [拾] 拾 [元] 元)整。
分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e的購(gòu)買費(fèi)用已計(jì)入上述套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)內(nèi)，不再
另行計(jì)價(jià)。
2、該商品房屬精裝修房，買受人應(yīng)另支付精裝修價(jià)款。精裝修價(jià)款按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，精裝修標(biāo)準(zhǔn)為( 人民幣 )每平方米 0 元，總金額( 人民幣 ) 0 元(大寫(xiě) × 佰 × 拾 × 萬(wàn) × 仟 × 佰 × 拾 ￥ 元)整。
第六條 面積確認(rèn)及面積差異處理。
雙方約定以套內(nèi)建筑面積為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。
合同約定計(jì)價(jià)套內(nèi)建筑面積與實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)套內(nèi)建筑面積有差異的，以實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)套內(nèi)建筑面積為準(zhǔn)。
商品房交付后，實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)套內(nèi)建筑面積與合同約定計(jì)價(jià)套內(nèi)建筑面積發(fā)生差異的，雙方同意自行約定如下：
1、(1)套內(nèi)建筑面積差異比絕對(duì)值在0.6%以內(nèi)(含0.6%)的，雙方互不補(bǔ)差價(jià);
(2)套內(nèi)建筑面積差異比絕對(duì)值在0.6%以上至3%以下(含3%)的，面積差異比絕對(duì)值在0.6%至3%之間(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由雙方按合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)，任何一方不得解除合同;
(3)套內(nèi)建筑面積差異比絕對(duì)值在3%以上的，買受人可選擇多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。
2、買受人接到出賣人產(chǎn)權(quán)測(cè)繪面積通知之日起15個(gè)工作日內(nèi)到出賣人指定的地點(diǎn)補(bǔ)交面積差價(jià)款;買受人逾期不補(bǔ)交的，買受人須按日向出賣人支付應(yīng)交房款的萬(wàn)分之三的違約金。如產(chǎn)權(quán)測(cè)繪面積小于合同約定面積，則在辦理產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)后的15個(gè)工作日內(nèi)，買受人向出賣人申請(qǐng)領(lǐng)回面積差價(jià)款。
面積誤差比=( 產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積) ×100%
合同約定面積
3、因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
4、按附件六補(bǔ)充協(xié)議第10條約定執(zhí)行。
第七條 付款方式及期限。
買受人按下列第 [付款方式種類] 種方式按期付款：
1.一次性付款
買受人同意在簽署本合同后，于 [一次性年月日]前付清總房款的100%，即人民幣 [一次性總價(jià)大寫(xiě)]元整(￥[一次性總價(jià)小寫(xiě)]元)。
2.分期付款
(1)買受人同意在簽署本合同后，在 × 日內(nèi)分 × 期向出賣人支付所有房款，第一期房款由買受人于 × 年 × 月 × 日前向出賣人支付，首期房款占總房款的 × %，計(jì)人民幣 × 佰 × 拾 × 萬(wàn) × 仟 × 佰 × 拾 × 元整(已含定金)。
(2)第二期房款計(jì)人民幣 × 佰 × 拾 × 萬(wàn) × 仟 × 佰 × 拾 × 元整由買受人于 × 年 × 月 × 日前向出賣人支付。
(3)第三期房款計(jì)人民幣 × 佰 × 拾 × 萬(wàn) × 仟 × 佰 × 拾 元整由買受人于 × 年 × 月 × 日前向出賣人支付。
3、其他方式(按揭方式)
買受人于 [按揭年月日] 之前付清總房款 [首付百分比] %的首期款計(jì)人民幣 [首期款(小寫(xiě))] 元，(大寫(xiě)人民幣 [首期款(大寫(xiě))] 圓整)，余額計(jì)人民幣 [按揭款小寫(xiě)] 元，(大寫(xiě)人民幣 [按揭款大寫(xiě)] 圓整)辦理銀行按揭貸款。在合同簽訂之日起3日內(nèi)買受人辦理完畢住房銀行按揭手續(xù)，貸款金額及年限以銀行最終審批為準(zhǔn)。其他約定詳見(jiàn)附件六第3條。
雙方同意買受人支付的預(yù)售款應(yīng)“專款專用”于所購(gòu)商品房項(xiàng)目的工程建設(shè)，在該項(xiàng)目取得《商品房現(xiàn)售備案證明》前不得用于其它用途。
為保證預(yù)售款專用于工程建設(shè)，買受人應(yīng)將商品房預(yù)售款支付至以下商品房預(yù)售款專用賬戶。
專用賬戶開(kāi)戶名稱： 南寧寶能置業(yè)有限公司
專用賬戶開(kāi)戶行： 中國(guó)民生銀行股份有限公司南寧分行營(yíng)業(yè)部
專用賬戶賬戶：
第八條 買受人逾期付款的違約責(zé)任。
買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款，按以下第 2 種方式處理：
1.按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)
(1)逾期在 × 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限屆滿之日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 × 的違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過(guò) × 日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按該商品房總價(jià)款的 × %向出賣人支付違約金。出賣人要求繼續(xù)履行合同的，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限屆滿之日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 三 的違約金，合同繼續(xù)履行。
本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第七條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。
2.按附件六補(bǔ)充協(xié)議第5條約定執(zhí)行。
第九條 交付期限及交付條件。
出賣人應(yīng)當(dāng)在 年_ 月_ _日前，將具備以下條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
該商品房經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、勘察單位五方單位聯(lián)合驗(yàn)收合格并完成規(guī)劃條件核實(shí)及房產(chǎn)局的配套驗(yàn)收。
如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生不可抗力事由之日起 30 日內(nèi)告知買受人的;
2、非出賣人原因包括但不限于因自然災(zāi)害、公共突發(fā)事件而影響工程進(jìn)度，或是出賣人無(wú)法事先預(yù)見(jiàn)和控制的客觀原因(如市政停水、停電、政府指令暫停施工、規(guī)劃發(fā)生變化、施工時(shí)間限制、交通管制等)造成工期延誤的;以及因政府機(jī)構(gòu)的行為或?yàn)樽袷卣鲁雠_(tái)的有關(guān)法規(guī)及規(guī)范性文件和政策而引起工期延誤的。
第十條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
除本合同第九條規(guī)定的特殊原因外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按以下方式處理：
按逾期時(shí)間，分別處理(不作累加)
(1)逾期不超過(guò) 90 日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限屆滿之日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 壹 的違約金，合同繼續(xù)履行;
(2)逾期超過(guò) 90 日后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起 30 日內(nèi)將買受人已付款無(wú)息退還給買受人，并按買受人已付總房款的 5 %賠償買受人損失。買受人應(yīng)配合出賣人辦理退房的有關(guān)手續(xù)。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限屆滿之日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之 壹 (該比率應(yīng)不小于第(1)項(xiàng)中的比率)的違約金。
第十一條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致該商品房所在棟與相鄰棟正面間距減少的;或影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買受人：
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起 30 日內(nèi)將買受人已付款無(wú)息退還給買受人。買受人應(yīng)配合出賣人辦理退房的有關(guān)手續(xù)。
買受人不退房的，出賣人和買受人應(yīng)按合同約定繼續(xù)履行合同，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
第十二條 交接。
商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
由于買受人原因，未能按期交付的，雙方對(duì)延期交房的責(zé)任及產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用約定如下：
1.由于買受人原因，出賣人未能送達(dá)《交付通知書(shū)》的，由此產(chǎn)生的所有法律責(zé)任由買受人承擔(dān);
2.買受人收到書(shū)面通知后，未在通知的期限內(nèi)前來(lái)辦理交房手續(xù)的，視為出賣人已按本合同第九條約定，按期將該房屋交付給買受人，自通知約定的交房期限屆滿之日起房屋毀損、滅失等風(fēng)險(xiǎn)即由出賣人轉(zhuǎn)移至買受人，買受人亦必須依據(jù)國(guó)家規(guī)定和合同約定向物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)，且買受人自逾期之日起至實(shí)際交付之日止按每日100元人民幣的標(biāo)準(zhǔn)向出賣人支付違約金。買受人未按照約定辦理房屋的交接手續(xù)的，出賣人有權(quán)拒絕買受人提出的任何整改維修要求。;
3.其它按本合同附件六補(bǔ)充協(xié)議約定執(zhí)行。
第十三條 出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。
第十四條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。
出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)(附件三)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述方式處理：
買受人及時(shí)書(shū)面通知出賣人，經(jīng)雙方確認(rèn)屬實(shí)后，由雙方協(xié)商整改或由出賣人在合理期限內(nèi)進(jìn)行維修或更換。
第十五條 出賣人關(guān)于建筑節(jié)能內(nèi)容的承諾
出賣人交付使用的商品房建筑節(jié)能指標(biāo)(均按照設(shè)計(jì)院施工圖設(shè)計(jì)文件及國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)安裝)。
第十六條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。
出賣人承諾下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》規(guī)定的要求。
1、供水排水供電設(shè)施為 年 月;
2、園林綠化及景觀為 年 月;
如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：
1、因出賣人原因在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，由出賣人在合理期限內(nèi)解決;
2、非出賣人原因?qū)е略谝?guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，交付時(shí)間順延。
第十七條 合同登記備案、預(yù)告登記和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的約定。
1、屬于商品房預(yù)售的，本合同簽訂后 30 日內(nèi)(應(yīng)當(dāng)不超過(guò)30日)，出賣人應(yīng)按規(guī)定向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理合同登記備案手續(xù)。
2、出賣人與買受人協(xié)商一致，本合同登記備案后 30 日內(nèi)，雙方共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理預(yù)告登記，出賣人未按約定協(xié)助辦理預(yù)告登記的，買受人有權(quán)單方申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。
3、雙方同意選擇以下第( 1 )種方式辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記：
(1)買受人委托出賣人辦理
出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 730 日內(nèi)，向房屋登記機(jī)構(gòu)為買受人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，并將以買受人為產(chǎn)權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)交付買受人。
(2)買受人自行辦理
買受人自行辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記的，出賣人應(yīng)在商品房交付使用后× 日內(nèi)辦結(jié)《商品房現(xiàn)售備案證明》，并將房屋登記機(jī)構(gòu)要求的需出賣人提供的證件資料提交買受人。
4、因出賣人過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致本條約定的上述手續(xù)遲延辦理的，雙方同意按下列第 (3)項(xiàng)處理：
(1)買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_×_日內(nèi)將買受人已付款及按 × 利率計(jì)算的利息退還給買受人，并按總價(jià)款的 × %賠償買受人損失。買受人應(yīng)配合出賣人辦理退房的有關(guān)手續(xù)。
(2)買受人不退房的，出賣人按每遲延一日__×__元計(jì)算，向買受人支付違約金。
(3)按本合同附件六補(bǔ)充協(xié)議約定執(zhí)行
因買受人原因?qū)е卤緱l約定的上述手續(xù)遲延辦理的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任。
第十八條 保修責(zé)任。
1、買受人購(gòu)買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為本合同的附件;出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任;買受人購(gòu)買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。
2、在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，出賣人應(yīng)按國(guó)家規(guī)定和本合同約定履行保修義務(wù)。
保修期內(nèi)，買受人發(fā)現(xiàn)該商品房存在工程質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)及時(shí)通知出賣人或其受托人;出賣人或其受托人接到買受人的報(bào)修通知后應(yīng)在 72 小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)檢查(雙方另約時(shí)間的除外)，并根據(jù)工程質(zhì)量問(wèn)題的實(shí)際情況與買受人商定具體維修日期，及時(shí)、合理安排維修。買受人應(yīng)在出賣人或其受托人檢查、維修期間給予必要配合。
出賣人或其受托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)按下列第 (2) 種方式承擔(dān)責(zé)任：
(1)按每遲延一日 × 元計(jì)算，向買受人支付違約金。
(2) 雙方據(jù)實(shí)另行約定 。
該商品房在保修期內(nèi)因工程質(zhì)量問(wèn)題造成買受人經(jīng)濟(jì)損失的，出賣人按下列第 (2) 方式賠償買受人：
(1)買受人的實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失。
(2) 雙方據(jù)實(shí)商定，但賠償范圍不得高于買受人遭受的直接經(jīng)濟(jì)損失 。
雙方對(duì)該商品房工程質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，任何一方均可委托南寧市建筑工程質(zhì)量檢測(cè)站檢測(cè)，另一方應(yīng)當(dāng)配合和協(xié)助檢測(cè)工作。檢測(cè)結(jié)果支持一方主張的，由對(duì)方承擔(dān)檢測(cè)費(fèi)用。
3、因不可抗力或者非出賣人原因房屋損壞的，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由買受人承擔(dān)。
第十九條 買受人的房屋僅作 [用途] 使用，買受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e承擔(dān)義務(wù)。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。
買受人不得改變樓房外觀(包括未經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司和政府規(guī)劃部門同意擅自加裝防盜網(wǎng)、招牌、遮陽(yáng)棚、空調(diào)等)，買受人進(jìn)行室內(nèi)裝飾必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)公司批準(zhǔn)后方可施工且應(yīng)遵守物業(yè)服務(wù)公司的裝修管理規(guī)定。
地下停車庫(kù)(位)、地面規(guī)劃停車位、架空層及會(huì)所等由出賣人投資建成的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)益歸出賣人所有，出賣人在小區(qū)入伙后確定將上述物業(yè)出售或出租，并與需求方簽訂買賣合同或租賃合同。
第二十條 前期物業(yè)服務(wù)。
1、出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為： 南寧寶能物業(yè)服務(wù)有限公司 ，資質(zhì)證號(hào)為： 南房物審【20__】XZ022號(hào) ，資質(zhì)等級(jí)： 三級(jí) 。
2、前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格為住宅1.65元/月/平方米，寫(xiě)字樓 5.8 元/月/平方米，商鋪 3.5 元/月/平方米，車位 0.83 元/月/平方米(建筑面積)，最后以物價(jià)局核定價(jià)格為準(zhǔn)。交房時(shí)物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按全年收取，業(yè)主入住后物業(yè)服務(wù)費(fèi)可按月收取。公共水電分?jǐn)?以實(shí)際使用量按建筑面積分?jǐn)?，電梯電費(fèi)分?jǐn)?以實(shí)際使用量按戶分?jǐn)?。
3、出賣人負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定提供物業(yè)服務(wù)。
4、《前期物業(yè)服務(wù)合同》的內(nèi)容和《臨時(shí)管理規(guī)約》的內(nèi)容詳見(jiàn)附件。買受人已詳細(xì)閱讀有關(guān)物業(yè)服務(wù)的全部?jī)?nèi)容和《臨時(shí)管理規(guī)約》，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)，并承諾遵守《臨時(shí)管理規(guī)約》。
第二十一條 專項(xiàng)維修資金。
按南寧市政府的規(guī)定，新建商品房首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金均由出賣人在辦理商品房預(yù)售許可證前墊資繳至南寧市住宅專項(xiàng)維修資金管理中心在專戶銀行開(kāi)設(shè)的維修資金專戶;專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。因此雙方約定，買受人應(yīng)在簽訂本《商品房買賣合同》后30日內(nèi)按照政府的有關(guān)規(guī)定交納首期專項(xiàng)維修資金給出賣人，如買受人逾期交納該專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之 五 的違約金，交房時(shí)如買受人仍未付清該專項(xiàng)維修資金及逾期違約金，出賣人有權(quán)按政府文件規(guī)定暫不交房給買受人。
政府規(guī)定首期專項(xiàng)維修資金的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：未配置電梯的,按專有部分建筑面積每平方米55元; 配置電梯的,按專有部分建筑面積每平方米77元。若政府規(guī)定發(fā)生變更，以最新的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納首期專項(xiàng)維修資金。
第二十二條 本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下述第 2 種方式解決：
1.提交 × 仲裁委員會(huì)仲裁。
2.依法向人民法院起訴。
第二十三條 本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件六)。
第二十四條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。
第二十五條 本合同連同附件共 49 頁(yè)，一式 [合同份數(shù)] 份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：
出賣人__貳__份，買受人__壹_份，南寧市房產(chǎn)管理局 貳 份，按揭銀行 [按揭銀行份數(shù)]_份。
第二十六條 本合同自雙方簽訂之日起生效。
出賣人(簽章)： 買受人(簽章)：
【法定代表人】： 【法定代表人】：
【委托代理人】： 【委托代理人】：
(簽章) 【 】：
______年______月______日 ______年______月______日
簽于 南寧市 簽于 南寧市