商業(yè)地產(chǎn)策劃方案（通用9篇）
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 篇1
一、商業(yè)地產(chǎn)分類
(一)、按存在形式分
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨(dú)立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項(xiàng)目、旅游觀光景點(diǎn)、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實(shí)是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運(yùn)用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)
2、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪
獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個(gè)獨(dú)立的商鋪空間，注重項(xiàng)目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對(duì)所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級(jí)，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項(xiàng)目的市場認(rèn)知度，從而提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
二、商業(yè)地產(chǎn)宏觀情況
(一)、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費(fèi)水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20__年12月11日徹底對(duì)外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。20__年，商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。
(二)、運(yùn)營模式將回歸理性
由政府推動(dòng)的會(huì)展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律的項(xiàng)目將風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個(gè)新熱點(diǎn)。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會(huì)越來越弱。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點(diǎn)，業(yè)內(nèi)還有人稱20__年是“商鋪年”。通過高價(jià)出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時(shí)也將項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項(xiàng)目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 篇2
一、項(xiàng)目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運(yùn)用營銷策略，限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營銷總體策略，可以簡述為“五個(gè)一”，即樹立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營銷工作 綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1. 樹立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3. 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷售(招商)目標(biāo)
2. 銷售目標(biāo)分解
四、營銷階段計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營銷工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為3 580元/平方米，其中起價(jià)為3 328元/平方米，價(jià)為4 000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開高走”型平價(jià)策略，開盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1、個(gè)性特色：“_商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處_廣場旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎浇檫x擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說明會(huì)等形式。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 篇3
商業(yè)地產(chǎn)概念策劃：概念設(shè)計(jì)、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實(shí)施。
商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃、銷售策劃、經(jīng)營策劃。
商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃：商品定位、商業(yè)布局、功能定位、動(dòng)線設(shè)置、人流導(dǎo)引、D M規(guī)劃。
商業(yè)地產(chǎn)市場定位：目標(biāo)市場定位、投資經(jīng)營戶定位、市場功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位。
商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置、個(gè)性招商策略、分步招商計(jì)劃、招商文案技巧。
商業(yè)地產(chǎn)銷售策劃:銷售時(shí)機(jī)把握、銷售節(jié)奏控制、銷售賣點(diǎn)設(shè)計(jì)、銷售人員培訓(xùn)。
商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃：案名設(shè)計(jì)、視覺形象設(shè)計(jì)、案場設(shè)計(jì)、文案策劃、平面設(shè)計(jì)、流設(shè)計(jì)。
商業(yè)地產(chǎn)市場推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算。
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營策劃：商管公司籌建、商管運(yùn)營推動(dòng)、興市旺市策劃、項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應(yīng)該思考的商業(yè)地產(chǎn)招商六大注意事項(xiàng)：商業(yè)地產(chǎn)招商代理時(shí)應(yīng)該思考的
商業(yè)地產(chǎn)招商，是一種招攬商戶并維持商戶關(guān)系的過程，一種價(jià)值積累使量變達(dá)到質(zhì)變的過程，一種雙向選擇使雙方利益達(dá)到最大化的過程。在商業(yè)地產(chǎn)中，良好的招商勢(shì)必達(dá)到雙贏，代理公司贏得成功經(jīng)驗(yàn)與口碑，商戶經(jīng)營順利并贏取利潤。然而在現(xiàn)實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)招商過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種問題，導(dǎo)致招商困難或商場招商后迅速倒閉。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱。簡單總結(jié)下來有六忌：
一忌：前期市場調(diào)研不充分。
在任何形式的招商工作中，市場調(diào)研都是第一步。即對(duì)項(xiàng)目所在市場的交通狀況、輻射半徑內(nèi)人群的收入水平、消費(fèi)水平以及項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的分布、經(jīng)營狀況、租金水平等情況進(jìn)行了解和分析，從而掌握項(xiàng)目的市場環(huán)境，以此作為項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)。盡管成功的商業(yè)地產(chǎn)中，市場環(huán)境不宜被過分強(qiáng)調(diào)，但正確的市場環(huán)境分析卻是必不可少并且極具導(dǎo)向作用的。就好比做菜前起碼要了解食客的口味一樣，正所謂“看人下菜碟”，市場環(huán)境分析帶來的全面性與針對(duì)性的有效兼容所起到的作用是不容忽視的。因此策劃代理公司，萬萬不能忽略市場調(diào)研的必要性，無論在制定調(diào)研方案還是人員配備上，都需秉承科學(xué)的方法并且遵循以
往的經(jīng)驗(yàn)積累，循序漸進(jìn)，以例而行。在此，還要特別強(qiáng)調(diào)，單純只依靠著幾百幾千張調(diào)查問卷或封面數(shù)據(jù)做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調(diào)研報(bào)告的。而是要通過各種渠道，深入了解項(xiàng)目市場環(huán)境，成功的將商業(yè)操作中潛在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)躍然紙上，從而真正發(fā)揮出市場調(diào)研的作用。
二忌：代理公司經(jīng)驗(yàn)不足。
聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足只會(huì)紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作，就好比讓實(shí)際駕駛經(jīng)驗(yàn)缺乏而空有一紙駕駛證的司機(jī)開車行駛。順利的話也許可以安全到達(dá)目的地，但過程漫長且揪心；不順利的話中途會(huì)出現(xiàn)小事故不可避免，再嚴(yán)重的話就有翻車的可能。
商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作過程中，各個(gè)系統(tǒng)的聯(lián)系度是相當(dāng)緊密的。代理公司要負(fù)責(zé)對(duì)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行定位、確定招商對(duì)象與經(jīng)營模式、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委托者與商戶更重視的是后期運(yùn)作與管理。所以代理公司在招商過程中，是需要一套系統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)作理念與成熟的商業(yè)運(yùn)作模式支撐的。另外，由于招商過程中每個(gè)環(huán)節(jié)都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運(yùn)作，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會(huì)擁有一只專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，人才的價(jià)值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè)，它的價(jià)值更多體現(xiàn)在后期的資本運(yùn)作與經(jīng)營管理等方面，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團(tuán)隊(duì)和一個(gè)優(yōu)良代理公司的作用。
三忌：商業(yè)定位缺乏吸引力。
前面說到過，商業(yè)地產(chǎn)的市場定位是要以項(xiàng)目準(zhǔn)確詳細(xì)的市場調(diào)查為基礎(chǔ)的。有了該基礎(chǔ)后，就要進(jìn)行定位：在已知的地段，為什么類型的商家提供一個(gè)怎樣的經(jīng)營場所，針對(duì)的是何種范圍的目標(biāo)客戶群。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競爭對(duì)手在商業(yè)中的位置，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競爭力。進(jìn)行商業(yè)形象定位，是后期實(shí)施商業(yè)市場戰(zhàn)略的第一步。現(xiàn)在很多運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司，定位時(shí)通過扎堆兒以求穩(wěn)妥，這是犯了忌諱，一個(gè)毫無吸引力的定位是無法達(dá)到價(jià)值最大的。與此同時(shí)，有些過于突出概念定位的代理公司，完全將標(biāo)新立異當(dāng)作定位重點(diǎn)，欲通過獨(dú)特的定位吸引眼球，招攬生意，也是欠考慮的：市場能否如此兼容并包？市場容量是否足夠？后期如何維持良性運(yùn)作？等等一系列問題都是特色定位時(shí)要注意的。若一個(gè)幾十萬平米的項(xiàng)目，企圖通過這種另類的定位達(dá)到效果，是要擔(dān)一定風(fēng)險(xiǎn)的。綜上，一個(gè)成熟的團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，會(huì)充分考慮項(xiàng)目市場，有針對(duì)性的進(jìn)行商業(yè)定位。
四忌：不結(jié)合實(shí)際，照搬成功商業(yè)的運(yùn)營模式。
商業(yè)地產(chǎn)往往具有很強(qiáng)的地域性，“本土作戰(zhàn)”一定要結(jié)合本地區(qū)的居民消費(fèi)特點(diǎn)和本地區(qū)的商業(yè)運(yùn)營習(xí)慣。一些經(jīng)營成功的優(yōu)秀商業(yè)模式可以借鑒，但切勿不加修飾的模仿，商業(yè)地產(chǎn)最終還是要因地制宜，具體地段具體分析，進(jìn)行差異化經(jīng)營。每一種商業(yè)運(yùn)營模式，都有相應(yīng)的操作系統(tǒng)與之配合，一個(gè)正規(guī)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅在招商的同時(shí)就會(huì)為后期運(yùn)營管
理進(jìn)行準(zhǔn)備，更會(huì)在招商過程中將這一理念傳達(dá)給商戶；而一些經(jīng)驗(yàn)不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運(yùn)營模式，只知其一不知其二，了解不深入不到位，在開業(yè)后每一環(huán)節(jié)的運(yùn)作都有可能出問題，這樣的商場開業(yè)后倒閉可想而之。作為德國最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營的`非常成功，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調(diào)整了在京經(jīng)營模式，其意識(shí)到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點(diǎn)又價(jià)格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布，將以租賃場地的方式在北京開店。同時(shí)內(nèi)在經(jīng)營模式也進(jìn)行著悄然轉(zhuǎn)變。
五忌：業(yè)態(tài)規(guī)劃與商鋪位置規(guī)劃混亂，人流動(dòng)線不明確。
業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)招商的點(diǎn)睛之筆，也是后期能否成功運(yùn)營的重要前提。尤其業(yè)態(tài)規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營的核心。典型的例子，很多傳統(tǒng)百貨商場習(xí)慣將男裝安排在商場的高層上，隨著消費(fèi)者消費(fèi)心理的改變，后期開業(yè)的新型商場則將多將男裝安排在低層。至于人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規(guī)劃，避免經(jīng)營場所內(nèi)除扶梯周圍經(jīng)營火爆，四周出現(xiàn)死角的現(xiàn)象，同時(shí)也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現(xiàn)在很多商場都將扶梯設(shè)計(jì)成環(huán)繞狀，從而照顧了扶梯周圍商戶。再比如，傳統(tǒng)百貨商場往往將餐飲放在地下，相當(dāng)一部分商場甚至不設(shè)餐飲業(yè)態(tài)，而現(xiàn)如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲布局在高層，或分層設(shè)立，意在將人流動(dòng)線向高層引或平均的引向各個(gè)樓層。現(xiàn)在的一些策劃代理公司，在招商時(shí)僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規(guī)劃好的業(yè)態(tài)與位置，甚者更是為了達(dá)到最后簽約的目的而隨意對(duì)商戶進(jìn)行讓步，允諾了很多條件，為開業(yè)后的經(jīng)營埋下隱患。
六忌：品牌定位不切實(shí)際。
一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，它的地理位置、商業(yè)定位、消費(fèi)群體及購買力水平都決定著它將進(jìn)什么類型和檔次的品牌。在招商過程中，要避免兩個(gè)個(gè)誤區(qū)：招進(jìn)的品牌越高檔越好、越新穎越好。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢就能請(qǐng)的動(dòng)。他們更強(qiáng)調(diào)一種文化定位，或者說這個(gè)品牌進(jìn)來后能否與你的市場環(huán)境想適應(yīng)，能否體現(xiàn)它們的品牌文化等等。比如西單作為一個(gè)認(rèn)知度很高的成熟商圈，卻招不來LV這樣的牌子，因?yàn)槲鲉蔚纳虡I(yè)定位是大眾流行，而非高端奢侈品。至于新穎的品牌，在一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中是要占到一定比例的，如20%左右，但不宜過多。新品牌進(jìn)來后我們需要提供一些列的廣告宣傳，營銷推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外，由于消費(fèi)者對(duì)新品牌的認(rèn)知是需要一定時(shí)間的，同時(shí)消費(fèi)者一般會(huì)有自己習(xí)慣的消費(fèi)品牌，所以招過多新品牌是有風(fēng)險(xiǎn)的，萬一消費(fèi)者不認(rèn)可，招商就是失敗的。
總之，商業(yè)地產(chǎn)在招商過程中是需要經(jīng)驗(yàn)和技巧的，具體問題需要具體分析，以上羅列出六點(diǎn)只是淺談一下比較明顯的招商禁忌。
引用一句關(guān)于商業(yè)的流行語：沒有開不出的物業(yè)，只有開不出的商場。在市場中，地產(chǎn)與商業(yè)物業(yè)只有相互匹配，相互依存，才能使商業(yè)物業(yè)長期高效發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)在近些年經(jīng)
歷了高速發(fā)展后，如今暴露了很多問題，如何面對(duì)這些問題，如何更好的進(jìn)行招商，這是未來商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 篇4
我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
我們的經(jīng)營綜旨：以自然的景色，農(nóng)村的生活方式，解去都市人生存的壓力和無奈;營造一片全新的休閑天地
第一部分：可行性方案
一、入駐原由：
我們選擇商場作為入駐目標(biāo)，是因?yàn)榭春觅F店的強(qiáng)大實(shí)力、經(jīng)營方式、經(jīng)營類別和日趨增長的人氣。貴店以萬平方米的超大面積位居xx城市商業(yè)之冠，而SHOPPING
MALL的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷xx萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見商場的人氣;貴店在20xx年有奧運(yùn)明星來助陣，20xx年當(dāng)紅明星又蒞臨商場，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到商場來視察，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對(duì)貴店的重視!
二、經(jīng)營業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動(dòng)物命名，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗(yàn)完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費(fèi)的。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對(duì)店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!
三、目標(biāo)市場：
同商場的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣、熱愛小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，他們會(huì)不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對(duì)小動(dòng)物有好感，而父母對(duì)他們的.行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場環(huán)境分析：
xx城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評(píng)比中，xx城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，xx城市位居第10位;在全國55個(gè)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中，xx城市位居榜首。xx城市人的消費(fèi)能力更是位居全國之首!
xx城市市位于xx省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達(dá)5個(gè)月。也就是說，在這長達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里，人們的活動(dòng)范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會(huì)越來越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個(gè)完整的農(nóng)村搬到城市來，同時(shí)把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五、市場經(jīng)營分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個(gè)城市有類似的店鋪。這種模式在xx城市還是一個(gè)空白，我們就是要抓住這個(gè)市場空白的機(jī)遇，在別人還沒有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而xx城市人本身對(duì)各種方式的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運(yùn)而生!
貴店的美食娛樂廣場是在xx城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所，受到了城廣大消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項(xiàng)目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項(xiàng)目，而對(duì)于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再?zèng)]有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會(huì)彌補(bǔ)這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長一名，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。
我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負(fù)責(zé)小動(dòng)物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物，不會(huì)對(duì)顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會(huì)積極配合商場的各種促銷活動(dòng)，也會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間搞自己的促銷活動(dòng)。
第二部分：營銷推廣方案
我們采取整合營銷方式(IMC)進(jìn)行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來，以錯(cuò)落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場推廣，同時(shí)，也希望貴店給予一定的支持!
一）、廣告攻勢(shì)：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!
xx城市地區(qū)沒有強(qiáng)勢(shì)媒體，這是xx城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在xx城市晚報(bào)、xx城市電視臺(tái)、xx城市廣播電臺(tái)等媒體上發(fā)布廣告。
二）、軟性宣傳:
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。
我們將通過xx城市晚報(bào)、電視臺(tái)、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報(bào)道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三）、活動(dòng)配合：
在每年的元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動(dòng)。包括票價(jià)打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個(gè)項(xiàng)目做好，并能與xx城市商業(yè)龍頭商場合作;前期，我們?cè)饺珖鞯氐牧闶燮髽I(yè)做過市場調(diào)查，這個(gè)項(xiàng)目在省內(nèi)還是個(gè)空白，我們期望著能與商場積極合作，添補(bǔ)這個(gè)空白，把這個(gè)市場做起來，真正的把它作成xx城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 篇5
第一部分 商業(yè)市場調(diào)研
影響商場物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力，商場物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競爭對(duì)手的實(shí)力與策略等。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場調(diào)研成了商場成敗的橋頭堡。
一、市場調(diào)研概況
調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域、回收問卷、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會(huì)、實(shí)地考察法、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論
二、宏觀背景分析
1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較
2、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、
3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等
三、區(qū)域商業(yè)市場研究
（一）、區(qū)域商圈研究
1、城市發(fā)展?fàn)顩r：gdp指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。
2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。
3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流類量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂）等。
4、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競爭項(xiàng)目等。
（二）、終端消費(fèi)者研究
1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性，不同宗教、不同民族、不同年齡、性別等。
2、逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵。
3、偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)及其原因。
4、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場滿意度等。
（三）、投資客戶研究
1、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。
2、投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。
3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績等。
（四）、競爭對(duì)手研究
1、競爭者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)、劣勢(shì)等。
2、競爭項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。
四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討
1、基本結(jié)論 ：
消費(fèi)群體對(duì)商場業(yè)態(tài)構(gòu)成、消費(fèi)品要求、地段要求、消費(fèi)心態(tài)、對(duì)商場規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式、消費(fèi)習(xí)慣等 2、專題研究
專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營企業(yè)老板、公務(wù)員、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層、工薪階層等等）
專題二：消費(fèi)者收入水平與商場消費(fèi)傾向及習(xí)慣
五、項(xiàng)目經(jīng)營方式論證
1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證
2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證
3、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證
4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證
5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證
第二部分 項(xiàng)目可行性研究
一、前言
項(xiàng)目總體情況進(jìn)行說明、分析、總結(jié)
二、項(xiàng)目概況
1、項(xiàng)目所處的具體位置、規(guī)模
2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
三、整體市場分析
1、區(qū)域商業(yè)市場狀況
2、根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)嘏c所評(píng)估項(xiàng)目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價(jià)格水平分析價(jià)格、居民收入、消費(fèi)偏好、相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格、對(duì)未來預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政策等因素對(duì)商業(yè)零售業(yè)的`影響，通過對(duì)這些因素的分析和預(yù)測項(xiàng)目的市場發(fā)展趨勢(shì)。
3、主要競爭對(duì)手分析對(duì)區(qū)域內(nèi)競爭者進(jìn)行調(diào)查及分析比較
4、項(xiàng)目swot分析
通過對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅的分析，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)
5、項(xiàng)目市場定位
通過比較分析，確定項(xiàng)目的整體市場定位、功能定位、檔次定位、客戶定位、價(jià)格定位、營銷定位等方面，為確定項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)方案提供依據(jù)
6、項(xiàng)目初步開發(fā)設(shè)計(jì)方案
通過前述分析比較，確定項(xiàng)目最佳的開發(fā)、設(shè)計(jì)方案
7、項(xiàng)目投資成本估算
估算項(xiàng)目的投資費(fèi)用，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、主體開發(fā)費(fèi)、其他費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)及稅費(fèi)
8、項(xiàng)目投資效益預(yù)測
主要根據(jù)項(xiàng)目未來銷售收入及收益情況，計(jì)算項(xiàng)目的投資利潤率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及敏感性分析，據(jù)此測算項(xiàng)目建成后的近期效益、遠(yuǎn)期效益。
9、風(fēng)險(xiǎn)分析
對(duì)項(xiàng)目可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)措施
10、可行性研究
可行性研究結(jié)論
第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展建議
一、項(xiàng)目分析
1、基本情況分析：區(qū)位概況、背景資料、交通狀況、周邊環(huán)境、周邊配套。
2、綜合評(píng)價(jià)（swot）：優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與威脅。
二、項(xiàng)目定位建議
1、綜合定位：特征定位、名稱定位、價(jià)格定位。
2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 篇6
前言
_廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米，擁有大小店面房120個(gè)，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對(duì)一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對(duì)二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動(dòng)_二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
一、背景分析
_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”
1、大廣場難搞大活動(dòng)。步行街北廣場扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒耄聦?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。_街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、_廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。_廣場商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來又定位于“_×”(很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“_廣場步行街”(老土，沒有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、_廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象_×路、_×廣場、_×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，_廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營_廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。_廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動(dòng)和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位
_廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：_廣場時(shí)尚麗人街
2、概念：_廣場————_街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的_×。
3、廣告語：_廣場/時(shí)尚麗人街————與_相約，與_同行
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂
5、商品：主營國際國內(nèi)服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
三、招商策劃
_廣場時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告
我們計(jì)劃于4月中旬在《_晚報(bào)》、_電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)
該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商戶為_及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷商，以及_國貿(mào)市場有意入駐_廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會(huì)商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：
1、_廣場時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;
2、__×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源
_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開展招商活動(dòng)和引入商戶、洽談租金。
為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策
_一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過程，不能無視市場承受能力開“天價(jià)”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，_一期店鋪比較合適的租金是：
1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價(jià)8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為4.4萬元。
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對(duì)商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬元。
如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對(duì)商戶來說，目前情況下尚易于接受。)
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施
為了有效啟動(dòng)市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：
第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;
第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場“時(shí)尚秀”活動(dòng);
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予_廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。
四、商業(yè)氛圍營造
(1)、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置(詳見_廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)
(2)、設(shè)計(jì)制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
(3)、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視覺看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請(qǐng)政府部門、社會(huì)團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動(dòng)，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場。
(5)、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動(dòng)，用文化手段提升_廣場的時(shí)尚品位。
(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《_之夏》廣場音樂欣賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高_(dá)廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議
1、_北廣場實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。
2、_一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨_街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、_一期南側(cè)花圃爭取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實(shí)施。
第3篇:都市休閑農(nóng)莊商業(yè)策劃書
我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
我們的經(jīng)營綜旨：以自然的景色，農(nóng)村的生活方式，解去都市人生存的壓力和無奈;營造一片全新的休閑天地
第一部分：可行性方案
一、入駐原由：
我們選擇___商場作為入駐目標(biāo)，是因?yàn)榭春觅F店的強(qiáng)大實(shí)力、經(jīng)營方式、經(jīng)營類別和日趨增長的人氣。貴店以_萬平方米的超大面積位居_城市商業(yè)之冠，而SHOPPING
MALL的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷_萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個(gè)奇跡，可見___商場的人氣;貴店在20__年有奧運(yùn)明星來助陣，20__年當(dāng)紅明星又蒞臨___商場，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場來視察，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對(duì)貴店的重視!
二、經(jīng)營業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點(diǎn)聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點(diǎn)的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守___商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動(dòng)物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動(dòng)物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動(dòng)物命名，給自己的小動(dòng)物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗(yàn)完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費(fèi)的。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對(duì)店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!
三、目標(biāo)市場：
同___商場的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時(shí)尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣、熱愛小動(dòng)物的心理!這部分客群的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，他們會(huì)不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會(huì)根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對(duì)小動(dòng)物有好感，而父母對(duì)他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場環(huán)境分析：
_城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，在全國城市綜合實(shí)力50強(qiáng)評(píng)比中，_城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，_城市位居第10位;在全國55個(gè)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中，_城市位居榜首。_城市人的消費(fèi)能力更是位居全國之首!
_城市市位于_省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達(dá)5個(gè)月。也就是說，在這長達(dá)5個(gè)月的時(shí)間里，人們的活動(dòng)范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色，市民在這5個(gè)月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會(huì)越來越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個(gè)完整的農(nóng)村搬到城市來，同時(shí)把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個(gè)整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五、市場經(jīng)營分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個(gè)城市有類似的店鋪。這種模式在_城市還是一個(gè)空白，我們就是要抓住這個(gè)市場空白的機(jī)遇，在別人還沒有想到的時(shí)候，我們已經(jīng)付之于行動(dòng)!而_城市人本身對(duì)各種方式的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運(yùn)而生!
貴店的美食娛樂廣場是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所，受到了_城廣大消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項(xiàng)目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項(xiàng)目，而對(duì)于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再?zèng)]有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會(huì)彌補(bǔ)這種狀態(tài)，全力打造一個(gè)室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個(gè)別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長一名，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。
我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負(fù)責(zé)小動(dòng)物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動(dòng)物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。
我們的小動(dòng)物選的是一些溫順的動(dòng)物，不會(huì)對(duì)顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會(huì)積極配合___商場的各種促銷活動(dòng)，也會(huì)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間搞自己的促銷活動(dòng)。
第二部分：營銷推廣方案
我們采取整合營銷方式(IMC)進(jìn)行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點(diǎn)整合起來，以錯(cuò)落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場推廣，同時(shí)，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢(shì)：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!
_城市地區(qū)沒有強(qiáng)勢(shì)媒體，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補(bǔ)的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報(bào)、_城市電視臺(tái)、_城市廣播電臺(tái)等媒體上發(fā)布廣告。
二、軟性宣傳:
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽(yù)度和知名度。
我們將通過_城市晚報(bào)、電視臺(tái)、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報(bào)道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點(diǎn)!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三、活動(dòng)配合：
在每年的元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動(dòng)。包括票價(jià)打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個(gè)項(xiàng)目做好，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場合作;前期，我們?cè)饺珖鞯氐牧闶燮髽I(yè)做過市場調(diào)查，這個(gè)項(xiàng)目在省內(nèi)還是個(gè)空白，我們期望著能與___商場積極合作，添補(bǔ)這個(gè)空白，把這個(gè)市場做起來，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 篇7
一、項(xiàng)目概況： 本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積 17093m2,由兩 棟 18 層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。
二、項(xiàng)目 SWOT 分析： 優(yōu)勢(shì)分析：
1) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無可比擬;
2) 配套優(yōu)勢(shì) 周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全;
3) 交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目交通便利、車流量及人流量較大， 劣勢(shì)分析：
1) 消費(fèi)群劣勢(shì) 高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵; 機(jī)會(huì)分析：
1) 市場機(jī)會(huì) 高層建筑是未來發(fā)展的趨勢(shì)， 通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體， 從而為營銷 造勢(shì);
2) 稀缺性 本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì);
3) 隱性機(jī)會(huì)(引導(dǎo)消費(fèi)) 對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些(采 用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本) ; 威脅分析：
1) 潛在競爭威脅 潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場存觀望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推 出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。
2) 消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高 如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣 傳推廣) 。 通過上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最 大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)， 并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)， 如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將 成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 三、項(xiàng)目定位及 USP 導(dǎo)向 我司經(jīng)過多年的實(shí)踐，并對(duì)于各地項(xiàng)目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項(xiàng)目前景良好，且本案也已 具備定位高檔的基礎(chǔ); 同時(shí)這作為高層電梯公寓的發(fā)展也是一條途徑， 如萬科在深圳開發(fā)的 目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對(duì)成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。 因此本案定位的總原則是：塑造鎮(zhèn)江標(biāo)志性住宅 以下是具體的市場定位實(shí)施： ① 形象定位
1) 優(yōu)良的建筑品質(zhì)以建造鎮(zhèn)江高檔電梯公寓為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證;
2) 品位 CLD 生活概念創(chuàng)新
2
3) 情感享受高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要(成就感)
4) 文化社區(qū)位于眾多學(xué)校的環(huán)抱之中，其文化教育氛圍濃郁 ② 功能定位
1) 自由空間、自由組合框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
2) 投資潛力大地處繁華地段，未來的“湖南路”
3) 生活的便利電梯為小孩、老人的出入帶來了方便
4) 盡享都市繁華坐擁繁華景象(高層建筑) ③ 品牌定位 通過對(duì)本項(xiàng)目的整合推廣，使本項(xiàng)目成為鎮(zhèn)江市品牌項(xiàng)目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從 而達(dá)到雙贏的目的。 項(xiàng)目“USP”的提煉 通過對(duì)于項(xiàng)目的分析以及市場定位，我司認(rèn)為如何提升項(xiàng)目的“USP”是關(guān)鍵。 ● 突出功能訴求，以項(xiàng)目功能特點(diǎn)來提升 USP; (黃金地段、全框架結(jié)構(gòu)，任意分割組合) ● 高位嫁接，從形象上提升 USP; ① 時(shí)尚性(外觀設(shè)計(jì)的前瞻性) ② 舒適性(遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧靜生活) ③ 高貴性(生活品質(zhì)的全面提升) ④ 文化性(將教育嫁接于本項(xiàng)目) ⑤ 便利性(交通的便利，生活的便捷)
四、項(xiàng)目推廣思路 總的思路： 以商鋪的旺銷帶動(dòng)住宅的銷售，同時(shí)通過住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價(jià)值化。 具體的推廣思路：
1) 商鋪 對(duì)于大西路商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行(操作方法見推廣策略) 對(duì)于斜橋路商鋪采用市場營銷，對(duì)于單個(gè)投資者進(jìn)行(操作方法見推廣策略)
2) 住宅 ① 將教育、文化同房地產(chǎn)聯(lián)姻，共同打造一個(gè)以文化為主題的高尚生活社區(qū)(充分將十五 中、三中、十三中、十二中以及江蘇大學(xué)北固校區(qū)嫁接于本項(xiàng)目，發(fā)揮教育地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)) ： ② 以倡導(dǎo)新生活方式為主題進(jìn)行推廣(如“CLD”生活) ： ③ 通過商鋪的營銷造勢(shì)，帶動(dòng)住宅的銷售; ◇倡導(dǎo)“文化社區(qū)”概念： 將周邊的教育文化同本案聯(lián)合， 通過教育產(chǎn)業(yè)來顯現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)， 并深層次挖掘鎮(zhèn)江的 歷史文化，將本案打造成一個(gè)文化社區(qū)，從而使得項(xiàng)目的形象以及品質(zhì)得以更高的提升。
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五、項(xiàng)目建議
1、案名設(shè)計(jì) 紫金花園過于平庸，同本項(xiàng)目的高貴氣質(zhì)完全不符，沒有體現(xiàn)出本項(xiàng)目的特色; 建議采用以“華庭“命名，體現(xiàn)項(xiàng)目的非凡品質(zhì);如國嘉華庭等 以“府邸“命名，體現(xiàn)居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、產(chǎn)品建議 建議本案采用智能化設(shè)計(jì)，以滿足現(xiàn)代人對(duì)生活的要求。
3、景觀園林設(shè)計(jì)建議 整個(gè)花園應(yīng)遵循圍而不合的設(shè)計(jì)理念來進(jìn)行設(shè)計(jì)， 并充分的展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)， 對(duì)于小區(qū)可以 通過高大喬木來減輕居住者在花園里所感受到的壓抑感。 建議在斜橋街的商鋪之上修建空中花園，來增大項(xiàng)目的綠化率，同時(shí)也為本案創(chuàng)造賣點(diǎn)。
4、建筑外觀建議 本項(xiàng)目在與周圍建筑保持協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上，外立面要新穎、獨(dú)特，色調(diào)搭配體現(xiàn)一種高貴的氣 質(zhì)。
5、物業(yè)管理建議 考慮到本案的特殊性， 物業(yè)管理服務(wù)可能會(huì)成為本項(xiàng)目的一個(gè)抗性， 因而對(duì)于物業(yè)管理我司 在整合推廣方案中重點(diǎn)予以建議說明。
第二部分 整合推廣策略
(一)商鋪推廣策略 一、 商鋪功能策劃：
1) 對(duì)于斜橋街商鋪，建議以“服飾一條街”、“小吃一條街”、“文化一條街”來作為招商重點(diǎn) 宣傳;主要基于該區(qū)位人流量大，且招商對(duì)象可以擴(kuò)大為各地的商人。
2) 對(duì)于大西路商鋪; ① 整體推出;如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu);大型的商場、連鎖店等商業(yè)設(shè)施;大型的餐飲 娛樂設(shè)施;主要通過關(guān)系營銷予以推廣。 ② 分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個(gè)功能區(qū)， 時(shí)尚坊(通訊器材、音響制品等) ，童趣坊(兒童服飾、玩具、文化用品等) 、麗人坊(服飾、 化妝品、時(shí)裝包等) 二、 定價(jià)原則： 針對(duì)于斜橋街商鋪采用變動(dòng)定價(jià)原則，對(duì)于銷售的不同階段采用不同的價(jià)格進(jìn)行銷控; 針對(duì)于大西路商鋪：
1)如果整體推出，可以采用最高定價(jià)策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整;
2)如果進(jìn)行分割招商可以采用價(jià)格系數(shù)定價(jià)原則，不同商位采用不同定價(jià)策略，從而避免 了死角的產(chǎn)生;并且對(duì)于營銷造勢(shì)也不無裨益。
三、 價(jià)格策略
1)“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價(jià)入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的形象打入市場，搶占人 份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。實(shí)踐證明，這種策略是最為保險(xiǎn)而且容易造成樓盤熱銷效 果的方法。
2)不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價(jià)格低開高走的策略，先以較有吸引力的價(jià)格推 出位置相對(duì)較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對(duì)較好的鋪位，價(jià)格亦做相應(yīng)提升。
3) “特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單 位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購場面。
4)消化風(fēng)險(xiǎn)單位促銷策略：在一定階段對(duì)質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價(jià)限 時(shí)、限量的形式轟動(dòng)推出，達(dá)到暢銷的目的。 四、 行銷推廣策略：
1、 通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進(jìn)行推廣 關(guān)系營銷主要通過新聞等方式將項(xiàng)目整體形象傳播出去， 吸引目標(biāo)客戶通過各種渠道前來洽 談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動(dòng)性，而市場營銷則是以單個(gè)鋪面銷售為主。
2、 先關(guān)系營銷，后市場營銷 關(guān)系營銷主要是針對(duì)于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對(duì)于單個(gè)客戶。
3、 以賣為主，以租為輔 對(duì)于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場旺銷時(shí)全力銷售，而市場反應(yīng)冷清 則可采用租賃為主(應(yīng)急策略) 。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 篇8
一、航空路商業(yè)近況
根據(jù)航空路區(qū)域商鋪投資調(diào)查分析，當(dāng)前航空路商業(yè)物業(yè)的總體經(jīng)營業(yè)種分布區(qū)域化，商業(yè)達(dá)到成熟期，但業(yè)態(tài)不完善。新建樓盤的商業(yè)門面會(huì)成為投資者和生意人的熱選。原因歸結(jié)為兩方面，一是恩施州的投資客對(duì)目前恩施市場大環(huán)境十分看好，相對(duì)而言，對(duì)投資商鋪比投資住宅有信心;二是航空路現(xiàn)有投資型產(chǎn)權(quán)商鋪較少，且航空路的商業(yè)區(qū)域化經(jīng)營明顯。與航空路其他商業(yè)部分比較，本項(xiàng)目位置較好，弱勢(shì)在于人流量不旺盛。
因此，要在整體市場較好的大環(huán)境、人氣不旺的小環(huán)境中脫穎而出，取得較好的經(jīng)營與銷售業(yè)績，我司建議：
a、提前招商，引進(jìn)品牌經(jīng)營者入場(以金泰廣場招商策略類似);
b、內(nèi)鋪實(shí)行返租，提供完善的“代租代管代收”服務(wù)，免除投資者后顧之憂;
c、將較大店鋪分割，壓縮鋪位投資總額;
d、優(yōu)惠付款方式，降低投資門檻。
二、商業(yè)經(jīng)營定位闡述
1、商業(yè)主題定位：綜合性購物休閑中心
◇ 體現(xiàn)在商場的面積和業(yè)態(tài)的齊全
◇ 與航空路整條街道的氛圍相融，周邊毗鄰住宅區(qū)，更體現(xiàn)購物樂趣
商業(yè)經(jīng)營檔次：以時(shí)尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌
◇ 從目前航空路當(dāng)?shù)匾延猩虉鑫飿I(yè)及其所經(jīng)營的商品類型分析，現(xiàn)時(shí)所經(jīng)營的商品種類已較為豐富(建材、家具、家居配套等等與居家相關(guān)的都已經(jīng)形成區(qū)塊)，人流相對(duì)地較為集中，在此情況下，如果本項(xiàng)目仍然走“大眾化”經(jīng)營路線，恐怕難以突圍而出;
◇本項(xiàng)目的形象應(yīng)該切底地利用本項(xiàng)目周邊住宅區(qū)豐富、鄰近恩施廣場的有利條件，營造檔次比已有的同類型配套、物業(yè)更高一籌的形象，并有利于與住宅相呼應(yīng)。
經(jīng)營主題：根據(jù)前期市場調(diào)查分析，項(xiàng)目經(jīng)營商品主題的市場空間有六種：
(1) 高檔次精品時(shí)尚購物店;
(2) 綜合性超市;
(3) 專業(yè)主題市場;
(4) 休閑中心;
(5) 中高檔餐飲機(jī)構(gòu);
(6) 稍高檔次的娛樂城。
經(jīng)營最終業(yè)態(tài)需根據(jù)商家進(jìn)駐情況和招商情況確定。
三、商業(yè)推廣主題闡述：
提供穩(wěn)定回報(bào)、巨大升值潛力的投資型商城
突出投資價(jià)值，以商鋪的投資性作為推廣重心。
從以下幾方面支撐本項(xiàng)目的投資價(jià)值：
1、 地段優(yōu)越：項(xiàng)目處于航空路中心區(qū)，屬于成熟的商業(yè)區(qū)域。該區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，有利于投資客戶產(chǎn)生認(rèn)同感。
2、 未來重心商圈：項(xiàng)目周邊有汽車站、怡和酒店等配套,將帶動(dòng)區(qū)域整體人流發(fā)展,加上本案住宅的實(shí)施，將進(jìn)一步帶動(dòng)項(xiàng)目價(jià)值的提升,將形成航空路的重心商業(yè)圈。
3、 投資前景：將目前銷售、租金水平，與建設(shè)成熟后的中心區(qū)價(jià)值預(yù)期比較，給客戶充分展現(xiàn)良好的升值前景。
4、 經(jīng)營品牌：由招商活動(dòng)最后落實(shí)。
◇ 根據(jù)航空路當(dāng)?shù)厣虡I(yè)調(diào)查所得，目前航空路商業(yè)經(jīng)營狀況較差，較主要的原因就是缺乏統(tǒng)一的、良好的商業(yè)經(jīng)營管理，以及較高的市場誠信度，如不少商城由于分散經(jīng)營、各自為政，或是統(tǒng)一經(jīng)營的商場由于產(chǎn)品缺乏特色、對(duì)消費(fèi)者的承諾難以兌現(xiàn)，導(dǎo)致在日漸劇烈的商業(yè)競爭環(huán)境下，逐漸遭消費(fèi)者遺棄。
◇ 我司建議由商業(yè)運(yùn)作成熟的機(jī)構(gòu)進(jìn)行全面的商業(yè)布局規(guī)劃和物業(yè)管理，由此可在較大程度上確保本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營能在較為疲軟的市場狀況下逆市生存，為商場確立良好的經(jīng)營引導(dǎo)，并建立較高的商界知名度和消費(fèi)者心目中的品牌知名度。
5、 租金回報(bào)：我司建議本項(xiàng)目在片區(qū)商業(yè)成熟過渡期間提供5年以上租金回報(bào)保證。
租金回報(bào)有利于：
◇ 充分展示發(fā)展商的實(shí)力和對(duì)本項(xiàng)目的信心;
◇ 增強(qiáng)對(duì)投資客戶的吸引力，客戶相當(dāng)于付出相對(duì)少量的鋪面價(jià)格，即可擁有所購商鋪，在本案商業(yè)成熟后，本案的商業(yè)知名度亦已建立，而商業(yè)經(jīng)營狀況亦已步正軌后，有更大的升值空間獲利;
◇ 對(duì)于本項(xiàng)目的商鋪經(jīng)營期，以前五年為商業(yè)經(jīng)營起步時(shí)期，換取穩(wěn)定的租金回報(bào)和良好商場規(guī)劃經(jīng)營，對(duì)投資者而言，有較大的吸引力。
突出投資前景，以“航空路重心區(qū)發(fā)展前景”為信心保證。
讓客戶購買的不但是實(shí)際的商鋪，更購買了航空路重心區(qū)良好的投資前景：
1、 作為恩施經(jīng)濟(jì)最具發(fā)展的區(qū)域之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的前景下,必然帶動(dòng)商業(yè)及地產(chǎn)的發(fā)展;
2、 說明航空路的未來規(guī)劃細(xì)節(jié)，分析航空路中心商圈的前景;
3、通過對(duì)建設(shè)前后商鋪?zhàn)饨鸨容^的實(shí)例，給商鋪投資者展現(xiàn)一個(gè)“看得見的回報(bào)前景”。
突出經(jīng)營前景，由招商活動(dòng)最后落實(shí)。
招商的最終目的是利于銷售和項(xiàng)目自身的發(fā)展，所以針對(duì)項(xiàng)目情況，應(yīng)充分運(yùn)用一切利我因素。
1、對(duì)于大型主力商家的確定，是整個(gè)運(yùn)作的前提。確定主力商家的目的在于通過主力商家的影響，帶動(dòng)整體的運(yùn)作及價(jià)值的提升。
2、在確定主力商家的基礎(chǔ)上確定次主力大型商家和安排銷售方案。通過次主力商家的確立，基本確定商場整體的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營架構(gòu);通過銷售策略的制定，項(xiàng)目進(jìn)入銷售的主要操作階段。
3、對(duì)于小型商家經(jīng)營區(qū)域，成立商業(yè)經(jīng)營公司。該經(jīng)營公司在名稱上同藍(lán)天新居區(qū)別開，通過虛擬的品牌概念，帶動(dòng)整體的招商運(yùn)作和銷售運(yùn)作，給投資者以經(jīng)營上的信心保證。
4、根據(jù)運(yùn)作階段的招商情況和運(yùn)作情況，確定階段招商計(jì)劃和銷售計(jì)劃。
四、招商銷售整體策略
招商銷售的安排是使招商和銷售兩方面在運(yùn)作時(shí)間和策略上保持協(xié)調(diào)，使兩方面互為補(bǔ)充，從而帶動(dòng)整體的良性發(fā)展。
根據(jù)項(xiàng)目的特征和目前的市場情況，對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)作采取先確定主力商家，再實(shí)行租售同步，分區(qū)銷售的方式進(jìn)行銷售。
出租的目的是通過主力商家等大型商家的影響力帶動(dòng)整體價(jià)值的提升和銷售的順利進(jìn)行。所以在運(yùn)作中必須綜合考慮租售兩方面的問題。
出租策略
本項(xiàng)目的租賃目標(biāo)客戶群體包括大型零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)及個(gè)體經(jīng)營商戶。
對(duì)于項(xiàng)目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進(jìn)行。通過大型商家的行業(yè)影響力和社會(huì)影響力，帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的租賃快速進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
銷售策略
本項(xiàng)目的銷售目標(biāo)客戶主要有航空路當(dāng)?shù)鼐用瘛⒏呒?jí)政府公務(wù)員、商業(yè)經(jīng)營業(yè)主和商業(yè)投資客戶。
對(duì)于項(xiàng)目的銷售，針對(duì)目標(biāo)客戶群和推廣時(shí)段來進(jìn)行安排相應(yīng)的策略和推廣方式。
在招商和銷售的運(yùn)作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因素，根據(jù)市場情況和運(yùn)作情況靈活調(diào)整相應(yīng)策略，促使項(xiàng)目成功運(yùn)作。
注：具體推廣策略及推廣時(shí)段安排將在確定商業(yè)推廣核心后提交。
商業(yè)地產(chǎn)策劃方案 篇9
一、 前言
二、物業(yè)概述
三、目標(biāo)購房群
四、營銷阻礙及對(duì)策
五、形象定位
六、廣告宣傳
七、費(fèi)用預(yù)算
八、專業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來不一樣的效果
前言
一、 太原樓市分析
個(gè)性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項(xiàng)目物業(yè)概述(略)
三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足
優(yōu)勢(shì)：
1、 位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越： 處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全
室外設(shè)施： 活動(dòng)廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場
室內(nèi)設(shè)施： 桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小戶型
2房2廳、3房2廳，面積68.79——106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。
不足：
1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣;不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)
2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開展特色服務(wù)，使HS花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。
四、目標(biāo)購房群
1、 年齡在35——60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人
家庭構(gòu)成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、 年齡在28——45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時(shí)尚、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主
家庭構(gòu)成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項(xiàng)目物業(yè)營銷阻礙及對(duì)策
阻礙：
1、HS花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對(duì)策：
1、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來促進(jìn)銷售。
2、商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。
故對(duì)策有二：
一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營和銷售;
二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
——HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生
HS花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特別服務(wù)
享受都市繁華
享受榮譽(yù)
七、兩點(diǎn)整體建議
1、 建HS廣場和寓意噴泉
針對(duì)HS花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。
試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，沿一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。
如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。
2、 物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)
HS花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供__送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問題，另一方面有利于增強(qiáng)HS花園對(duì)目標(biāo)購房群的吸引力。
八、廣告宣傳
HS花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的：
1、 盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn);
2、 盡快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象;
3、 直接促進(jìn)HS花園的銷售。
基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。
在廣告切入期主要通過報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn);
在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動(dòng)打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動(dòng)和現(xiàn)場POP直接促進(jìn)樓盤的銷售。
廣告切入期(1——2個(gè)月)
1、報(bào)紙軟文章
主題1：輝煌人生，超凡享受
——記“我”為什么選擇HS花園
主題2：事業(yè)生活輕松把握
——記HS花園特別的家政服務(wù)
2、系列報(bào)紙硬廣告
主題1：輝煌人生，超凡享受
——這里離購物休閑廣場只有45分鐘
主題2：輝煌人生，超凡享受
——家里面的娛樂休閑
主題3：輝煌人生，超凡享受
——HS廣場就是我們家的后花園
3、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題，進(jìn)行豐富多彩的小型的對(duì)項(xiàng)目的討論和發(fā)表文章，為硬廣告的投放提供素材，同時(shí)可以嘗試對(duì)廣告的訴求賣點(diǎn)的市場考察，為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)保證廣告的宣傳效果。
廣告發(fā)展期(3——4個(gè)月)
1、報(bào)紙
從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、電視
配合促銷活動(dòng)和對(duì)開發(fā)公司的專訪等形式對(duì)項(xiàng)目從工程設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)理念和項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)方面進(jìn)行正面宣傳，建立項(xiàng)目及開發(fā)商的良好口碑。
3、電臺(tái)
通過電臺(tái)配合搜房網(wǎng)的購房者俱樂部活動(dòng)和配合項(xiàng)目的形象，給目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá)。
4、單張
通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中，從而擴(kuò)大項(xiàng)目自身的影響范圍。
5、戶外廣告
①在項(xiàng)目周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告;
②在北城中心作巨幅建筑物或路牌廣告;
③在北城生意火爆的大酒店對(duì)面樹巨幅廣告牌;
6、車身廣告
項(xiàng)目 —— 繁華地段 項(xiàng)目 —— 購物中心 項(xiàng)目 —— 火車站
7、公共活動(dòng)
舉辦各種公共活動(dòng)，樹立HS花園美好形象，迅速提升HS花園的知名度、美譽(yù)度和記憶度。
①HS廣場落成剪彩儀式
邀請(qǐng)北城區(qū)各界知名人士及HS花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席(有文藝表演及娛樂節(jié)目等)
②寓義噴泉征名及題名活動(dòng)
以各種方式(信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等)大張旗鼓向社會(huì)各界征集HS廣場寓義噴泉的名稱。之后，在一個(gè)令人矚目的日子里，開展現(xiàn)場題名活動(dòng)。在題名現(xiàn)場向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì)(根據(jù)所提供的名稱與所題名稱的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì))。
③HS花園“文化活動(dòng)月”活動(dòng)
一方面豐富項(xiàng)目周邊居民的文化活動(dòng)，有益于地方文化事業(yè)，易博得社會(huì)各界的支持，造成極大的社會(huì)效應(yīng)，博得民眾的好感，有利于迅速樹立HS花園美好的公眾形象;另一方面吸引新聞媒體的注意，為新聞報(bào)道提供很好的素材，有利于大范圍內(nèi)提高HS花園的知名度，造成持續(xù)記憶。
1) 向北城區(qū)各界人士贈(zèng)送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券;
2) 于各節(jié)假日及工休日在HS廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等;
3)在北城區(qū)范圍內(nèi)開展HS花園“文化活動(dòng)月”萬人簽名活動(dòng)。
8、網(wǎng)絡(luò)
通過太原搜房進(jìn)行全面宣傳，配合網(wǎng)絡(luò)炒作和太原市購房者俱樂部的會(huì)員看房活動(dòng)，消化一部分產(chǎn)品。
① 太原市購房者俱樂部“假日看房班車”活動(dòng);(目前有效會(huì)員近千名，并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加，消費(fèi)能力不可低估。)
② 項(xiàng)目網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作(建立廉價(jià)互動(dòng)的溝通平臺(tái));
③ 網(wǎng)站論壇同時(shí)進(jìn)行討論，使開發(fā)商和未來業(yè)主進(jìn)行全面溝通，以便于了解客戶的基本情況，更好的拉動(dòng)銷售。
9、DM直投雜志
太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞，通過強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳，雜志本身的信息量大保存時(shí)間長和到達(dá)率高的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)的淋漓盡致。
九、費(fèi)用預(yù)算(略)
十、專業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來不一樣的效果
由于我們是聯(lián)合和太原市的各強(qiáng)勢(shì)媒體，同媒體同時(shí)由于政府的支持我們的費(fèi)用會(huì)成為效果明顯之外的另一個(gè)吸引人的地方。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、促成立體報(bào)道的輿論合力網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)聯(lián)動(dòng)合作組織，互相提供新聞線索，聯(lián)合采訪，充分利用雙方的新聞資源，充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢(shì)，以達(dá)到宣傳效果;共同策劃新節(jié)目、新欄目。網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的結(jié)合有利于雙方爭取更多的潛在受眾。所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時(shí)間內(nèi)可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人。幾個(gè)媒體的潛在受眾雖不盡相同，但若結(jié)合起來，其潛在受眾將是十分巨大的。將潛在受眾轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)在受眾，既是傳媒提高傳媒效果的需要，也是傳媒拓展市場，提高社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的需要。網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)充分利用各自的傳播優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行立體報(bào)道，達(dá)到輿論合力，這是媒體整合的主要目標(biāo)。在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的整合過程中，網(wǎng)絡(luò)、電視將通過栩栩如生的動(dòng)感畫面和快捷性的長處，使觀眾盡快得到初步的，鮮明的，直觀的感性認(rèn)識(shí);電臺(tái)、報(bào)紙則克服電視瞬間性的缺陷，利用報(bào)紙能反復(fù)閱讀，具有穩(wěn)定性的文字報(bào)道和犀利評(píng)論的特點(diǎn)，引導(dǎo)讀者深入思考;雜志的針對(duì)性強(qiáng)、生命周期長的特點(diǎn)。這將有利于開發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)自身的情況特點(diǎn)，選擇合適的信息傳遞給目標(biāo)受眾，同時(shí)保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受。媒體聯(lián)動(dòng)既發(fā)揮了各自的特長，又交叉互補(bǔ)，彌補(bǔ)了各自的不足和局限性，從而擴(kuò)大了傳播的深度和廣度，形成立體傳播的推廣合力。
我們秉承如下方面原則：
1、 經(jīng)濟(jì)節(jié)約，限度為客戶省錢。
2、 追求創(chuàng)新。廣告形式力求創(chuàng)新，創(chuàng)新同時(shí)與創(chuàng)意進(jìn)行很好地結(jié)合。
3、努力建立品牌與目標(biāo)群之間的關(guān)系。對(duì)于大眾媒體，通常可以有效地幫助建立牌的知名度。而對(duì)于小眾媒體，則可以針對(duì)某些特定人群，而且它可以很好地建立起消費(fèi)者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系，讓消費(fèi)者感覺親切，感覺這是專為他而做的廣告。
4、 建立協(xié)作關(guān)系。巧妙溶入媒體中去，不但純進(jìn)行硬廣告的宣傳。
5、 巧妙利用媒體本身的廣告作用。適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動(dòng)可以更好地提升公司形象，巧妙地利用軟性文章的形式可以增強(qiáng)品牌的置信度和廣告效果。
在整合營銷傳播中，“整合”是基礎(chǔ)，互動(dòng)才是雙贏，需要在營銷中產(chǎn)生拉力同時(shí)與消費(fèi)者建立起良好的互動(dòng)關(guān)系。