物業(yè)調(diào)研報告（通用5篇）

物業(yè)調(diào)研報告 篇1

　　物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過程。

　　一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況

　　上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責(zé)制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

　　1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。

　　二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復(fù)大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

　　三觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

　　四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

　　五渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

　　六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

　　二物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點

　　1社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

　　2硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

　　3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設(shè)計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

　　4收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

　　5物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范。現(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。

　　6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。

　　7業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清信心不足，參加會議的積極性不高。

　　8媒體關(guān)注程度不夠。

　　三對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議

　　1嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務(wù)經(jīng)營收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務(wù)意識，出臺相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。

　　2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰權(quán)責(zé)明確政企分開管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

　　3社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。

　　四下一步工作重點

　　一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

　　二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；

　　三是加強業(yè)主大會組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；

　　四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作；

　　五是建立“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費機制；

　　六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

　　七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

物業(yè)調(diào)研報告 篇2

　　今年暑假，我在科海物業(yè)管理有限公司進行了物業(yè)管理實習(xí)工作。在實習(xí)期間，我依次對設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理進行了實習(xí)。在實習(xí)中，我通過對科海物業(yè)公司的調(diào)研，了解了物業(yè)企業(yè)實際經(jīng)營情況，使我知道了物業(yè)公司經(jīng)營的基本情況，我加深了對公司具體經(jīng)營操作認知，不再片面地知道公司的營業(yè)。我知道了公司經(jīng)營并不是我所想象的那么簡單，一個公司的經(jīng)營是復(fù)雜的，就如同一個機器工作，里面的電子元件非常復(fù)雜。實習(xí)的過程中，既緊張，又新奇，在這個過程中，鍛煉了自己，讓我感受頗多，也收獲了很多。通過實習(xí)，使我對物業(yè)管理工作有了深層次的理性的認識。

　　我所實習(xí)的科海物業(yè)有限公司，是一家致力于住宅、大廈，各類商務(wù)寫字樓，政府行政大樓，別墅及涉外樓宇的物業(yè)管理企業(yè)。目前公司管理面積近二百萬平方米，包括小區(qū)、政府大樓、商場、大廈等各種類型物業(yè)樓盤40多個，公司現(xiàn)有員工400余人，其中大專以上學(xué)歷60人，擁有中級職稱的40余人，持證上崗率100%。雖然公司并不大，但是公司運營的還是比較好。

　　在我實習(xí)了解過程中，感觸是很深的，收獲也比較大。在實習(xí)中，我通過看和問等方式，對科海物業(yè)有限公司展開了深層次地了解，開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點、方式、運作。同時，對管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解。

　　一、加強人力資源管理，提高整體能力

　　公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實現(xiàn)自我人生價值。對員工的身高、體能、知識、品格、心理素質(zhì)等都進行嚴格考核挑選。而且員工具有相關(guān)的技術(shù)，能夠在所處的位置對客戶能夠提供好的服務(wù)，使客戶滿意，幫助顧客在一些小問題上能夠得到很好的解決。

　　做好員工的入職、在職培訓(xùn)工作。公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實現(xiàn)自我人生價值。而各項因時利導(dǎo)的培訓(xùn)計劃，為部門經(jīng)理，主管及各階層員工的專業(yè)知識、業(yè)務(wù)水平的提高提供了有力保障。隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業(yè)性的培訓(xùn)機會，使員工個人素質(zhì)得以提高，管理處的管理服

　　務(wù)水平和管理效益得以提高，樹立了良好的企業(yè)形象。

　　從實際出發(fā)，管理處嚴格參照lS09001質(zhì)量體系運作，制定了嚴格的規(guī)章制度和崗位規(guī)程、工作標準、考核標準。管理處根據(jù)員工的工作職責(zé)，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法，管理人員不定時對員工的工作進行檢查，督促員工不能偏離自己的崗位，盡好職責(zé)，及時糾正員工的錯誤行為。公司并且根據(jù)員工的實際情況出發(fā)，給員工安排合適的職位和合適的工作時間，并且依據(jù)員工的個人要求，對員工進行更好的安排。公司對員工實行輪班制，每段時間就輪到另一批員工，保證員工能夠在不同時間段工作。制定一些獎罰措施，增強了員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質(zhì)。

　　二、提高服務(wù)能力，提升核心競爭力

　　在實習(xí)中，我知道了科海物業(yè)和房地產(chǎn)商合作方共同投資注冊成立公司，科海物業(yè)以無形資產(chǎn)與資金投入，與合作方成立有限責(zé)任公司，科海物業(yè)派遣有關(guān)人員負責(zé)公司運作。 并且科海物業(yè)本著以員工滿意、客戶滿意、社會滿意是我們永遠的追求，尊重和關(guān)心員工是企業(yè)生命，質(zhì)量、環(huán)境方針不斷為客戶營造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境，我們深深明白，客戶是我們生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，是我們朝夕相伴的親人和朋友，從我們開始為客戶服務(wù)的那一天起，我們就一直在努力追求以科學(xué)、嚴謹?shù)墓芾恚瑑?yōu)質(zhì)、真誠的服務(wù)去把握機遇，贏得客戶的滿意為服務(wù)理念。

　　而且科海物業(yè)公司同時擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務(wù)意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業(yè)主滿意為宗旨，以目標管理為導(dǎo)向，以基礎(chǔ)管理為兩翼，借助公司的整體優(yōu)勢，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng)造精品，樹立行業(yè)新形象。公司講究團隊精神，公司成員是一個大的團隊，大家需要齊心協(xié)力，創(chuàng)造一個更加美好、更加強大的公司，并且讓公司成員有一種歸屬感，使員工做事更加積極。公司講求卓越溝通，公司與客戶需要卓越溝通，公司的團隊內(nèi)部需要卓越溝通，溝通產(chǎn)生共鳴，溝通產(chǎn)生原動力，溝通也讓我們彼此更加坦誠。公司做到盡職盡責(zé)，盡責(zé)是做人與做事之本，盡責(zé)也是自我價值實現(xiàn)的標尺。有盡責(zé)之心可助事業(yè)騰飛，有盡責(zé)之心可獲得客戶與更多的回報。

　　科海物業(yè)公司以敬業(yè)——要求公司總經(jīng)理到基層每一個員工牢固樹立敬業(yè)愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心。誠信——個人要有誠信，企業(yè)更要有誠信，許諾答應(yīng)業(yè)主，客戶，員工的事情必須況現(xiàn)，必須得完成。創(chuàng)新——管理模式上的不斷創(chuàng)新，經(jīng)營理念上的不斷創(chuàng)新和服務(wù)意識的不斷創(chuàng)新為企業(yè)精神。從而，實現(xiàn)了公司更好的經(jīng)營，提高公司的影響力，使公司有一個更加美好的未來，公司實現(xiàn)了高效的管理運作，解決了客戶的諸多問題，讓客戶更加滿意，并且感到舒心和放心，創(chuàng)造了一種無微不至、無所不在的

　　服務(wù)，提升了服務(wù)效率，提高了業(yè)主滿意度，提升了物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，最終提升了公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。

　　三、物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理

　　對于設(shè)備的管理，在我實習(xí)中，我看到在小區(qū)里，公司對于設(shè)備的管理并不到位，如小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)備基本得不到管理，設(shè)備壞了，并沒有得到及時地修護，但對于商場里的設(shè)備，雖然得不到及時維修，但也不會等多久就會修護好，除了一些大的、重要的、需要用的會及時修護。而且在小區(qū)里，設(shè)備并不會得到很好的檢查，但在其他的管理地方，設(shè)備的檢查做的還是比較好的，因為我并不會看到損壞嚴重的設(shè)備，但小區(qū)里就會有這種狀況。所以說在這一方面做得并不到位。

　　四、管理的保障——安保隊伍

　　公司的下層管理處的保安管理設(shè)大堂崗、巡邏崗、監(jiān)控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯(lián)系，不同的地方有不同的設(shè)置。對小區(qū)實行24小時的安全保衛(wèi)。建立并完善各項治安管理規(guī)章制度。在商場或者其他地方，保安要求要有相應(yīng)的技術(shù)，對所在的地方的服務(wù)能夠提供一些幫助，方便客戶對不懂的方面進行指導(dǎo)，對客戶的一些小問題提供以一些解決辦法，保證客戶放的車子或其他東西不會丟失，讓顧客放心、滿意。并且及時提醒客戶注意自己的東西，以免落下，還有，把客戶所落下的東西收起，再想辦法歸還給客戶，所以在招聘保安時，需要對保安的個人素質(zhì)進行考核，保證整體員工的素質(zhì)，營造一個更好公司形象，為公司的進一步發(fā)展做好鋪墊。對于保安的要求：要做到注重崗位形象、禮節(jié)禮貌、應(yīng)急處理能力等培訓(xùn)。從而增強安保員的工作責(zé)任心和整體素質(zhì)；強化服務(wù)意識，樹立“友善與威嚴共存、服務(wù)與警衛(wèi)并在”的服務(wù)職責(zé)，安保人員在做好治安管理職能外，還為顧客提供各種服務(wù)，形成了管理處一道亮麗的風(fēng)景線。

　　五、公司經(jīng)營狀況和存在的問題

　　目前，因為物業(yè)這一行業(yè)在我國正是起步的階段，所以很多方面還不是很完善。科海物業(yè)公司目前也正處在發(fā)展的階段，公司的人員有限，所以管理的范圍有限。資金并不是很多，所以公司的管理的力度并不是很大。科海物業(yè)目前運營的還算可以，每個管理的區(qū)域都會派遣一名經(jīng)理，所以在某些方面會出現(xiàn)問題，因此公司需要不定時的去查看。科海物業(yè)每個地方的運營還是比較好的。公司管理處對于每個地方的經(jīng)營是比較成功的，科海物業(yè)對每個管理去很負責(zé)，會配合每個的管理，使客戶增加對公司的信任，為了可以發(fā)展更多的客戶。而且科海物業(yè)公司也會幫助每個客戶處理好他們所遇到的困難，使得每個客戶能滿意公司的服務(wù)，增加對公司的好感。這樣客戶便可以帶來更多的客戶，使得公司得到更好的發(fā)展，這

　　樣就可以擴大公司經(jīng)營，增加公司的影響力，讓公司做得更大、更廣，為公司的未來帶來更好的明天。目前，科海物業(yè)公司的下層人員對公司的管理并不是很滿意，主要是員工的工資問題，這也是許多物業(yè)公司存在的問題，而且公司的高層人員的工資有的也并不是很多，這也正是打擊了許多員工的積極性的重要原因。公司對這方面的經(jīng)營不是很好，上層人員或多或少會克扣下層員工的工資，這是一般公司的存在的問題。這也物業(yè)公司因為剛起步的原因，物業(yè)公司中員工工資普遍比較低，比其他的公司都少許多。科海物業(yè)目前經(jīng)營的情況是對大廈、政府行政大樓、別墅等方面管理力度比居民住宅要好多了，居民對公司的投訴比較多，對公司的服務(wù)并不很滿意，所以公司對這方面的經(jīng)營并不好。科海物業(yè)公司會派遣1到2名物業(yè)方面的專家作為哪個地區(qū)的顧問，而且這個顧問分為常駐和間歇性兩種，這是比較好的方法。科海物業(yè)公司在根據(jù)經(jīng)營理念運作是還沒有完全做到的，所以科海物業(yè)正朝這方面努力。科海物業(yè)公司正以全方位服務(wù)，多元化經(jīng)營為業(yè)主提供更多選擇空間，使得公司的管理正日趨完善和規(guī)范。公司存在的問題正在慢慢地解決，為了讓更多的客戶接受和支持科海物業(yè)。

　　六、公司的理念和存在的問題及解決方法

　　科海物業(yè)博采眾長，吸取了國內(nèi)外許多先進企業(yè)的管理經(jīng)驗和理念，使公司的各項管理日趨優(yōu)化 。同時，公司給每位員工提供了最大的發(fā)展空間，使其能充分施展才華，實現(xiàn)自我人生價值。而各項因時利導(dǎo)的培訓(xùn)計劃，為部門經(jīng)理，主管及各階層員工的專業(yè)知識、業(yè)務(wù)水平的提高提供了有力保障。科海物業(yè)公司同時擁有一支技術(shù)力量雄厚，服務(wù)意識超前，勇于探索，敢打硬仗的具有強大凝聚力的管理隊伍。公司本著以業(yè)主滿意為宗旨，以目標管理為導(dǎo)向，以基礎(chǔ)管理為兩翼，借助公司的整體優(yōu)勢，全力打造科海物業(yè)品牌，創(chuàng)造精品，樹立行業(yè)新形象。科海物業(yè)充分利用自己豐富的物管經(jīng)驗，從物業(yè)管理角度，協(xié)助開發(fā)商進行小區(qū)規(guī)劃與有關(guān)設(shè)備選型，保證物業(yè)在將來長期的使用過程中擁有一個良好的硬件平臺。并且公司對樓盤推廣中的物業(yè)管理要求提出建議，并配合開發(fā)商在樓盤銷售中各種活動的開展及樓盤銷售現(xiàn)場的管理等。業(yè)主的需求不斷更新與提高，科海物業(yè)將以服務(wù)為基礎(chǔ)，以品質(zhì)為生命，以業(yè)主滿意為最高目標，依托科學(xué)管理，不斷創(chuàng)新，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，積極營造物業(yè)的文化氛圍。我們隨時將以自身的優(yōu)勢為基礎(chǔ)，擴展企業(yè)規(guī)模，打造企業(yè)品牌。并以全方位服務(wù)，多元化經(jīng)營為業(yè)主提供更多選擇空間，在取得經(jīng)濟效益的同時，創(chuàng)造良好的社會效益。科海物業(yè)公司對居民住宅小區(qū)進行綠化，使得公司不斷為客戶營造環(huán)保、安全、舒適、方便的社區(qū)環(huán)境，為客戶提供更好的生活環(huán)境。現(xiàn)在在住宅小區(qū)，科海物業(yè)公司的管理出現(xiàn)了許多嚴重的問題，雖然科海物業(yè)公司開通了網(wǎng)絡(luò)投訴，解決了一些問題，但很快又依

　　然會出現(xiàn)許多同樣地問題。甚至出現(xiàn)了員工對住宅小區(qū)的居民惡言相向，使得公司的形象受到了嚴重的影響。小區(qū)里居民的住宅環(huán)境并不是很好，水電問題，而且出了問題并不能得到及時的解決。所以科海物業(yè)應(yīng)該派遣技術(shù)人員常駐在小區(qū)里，而且是要有足夠的技術(shù)人員，能夠在特殊狀況，能夠足夠應(yīng)急。在小區(qū)中健身設(shè)施沒有得到好的修繕，那些壞了就壞了，公司人員并沒有及時修理。在調(diào)研期間，我看到很少員工去巡查小區(qū)的設(shè)施，只有偶爾會巡查一次，還有的就是在特殊情況才會巡查。在小區(qū)里，公司很少派人去檢查用電、用水設(shè)施，只有在居民打電話告訴時，維修人員才會姍姍來遲。解決方法是:公司應(yīng)該加強人員的管理，要求公司對每個不同工作的人，在有事時能夠隨叫隨到，做到盡職盡責(zé)。公司要加強員工的責(zé)任心、事業(yè)心，要求公司總經(jīng)理到基層每一個員工牢固樹立敬業(yè)愛崗的思想，干一行，愛一行，工作要有熱情，要有事業(yè)心，提高員工的素質(zhì)和能力，客戶合理的要求，要盡力做到，滿足顧客的要求。

　　通過這次實習(xí)，我認識到要做好物業(yè)管理工作，既要注重物業(yè)管理知識的，更重要的是要把實踐與理論兩者緊密相結(jié)合。我知道了做事要仔細，認真，每個行業(yè)有每個行業(yè)的難處。物業(yè)行業(yè)是一個服務(wù)行業(yè)，做得工作是比較繁瑣，所以我們應(yīng)該做到盡心盡責(zé)。在調(diào)研中，遇到了一些困難。首先，自己不敢去，其次，不知道該怎么做，怎么去問。所以，在這次調(diào)研中，我只是問了居民和保安，其他的是從網(wǎng)上了解，還有的是自己看到的。我知道物業(yè)這一行業(yè)的工作比較困難，員工的工資是個很大的問題，所以很多人才不會選擇物業(yè)這一行業(yè)。而且大多數(shù)的人對物業(yè)這一行業(yè)不了解，人們并不注重物業(yè)這一行業(yè)，所以在我國這一行業(yè)發(fā)展不起來，但國外已經(jīng)發(fā)展的很好，我國剛起步，所以要慢慢來，而且在中國有些城市發(fā)展的比較好，在一些大城市，如北京、上海等。而且，物業(yè)管理作為微利性服務(wù)行業(yè)，它所提供的產(chǎn)品是無形的服務(wù)，物業(yè)管理是一種全方位、多功能的管理。做好物業(yè)管理，營造一個更加和諧，舒適的生活。

物業(yè)調(diào)研報告 篇3

　　一、基本情況

　　我市物業(yè)服務(wù)工作從20xx年左右開始起步，經(jīng)過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂業(yè)，維護社會穩(wěn)定起到了重要的作用。

　　二、工作開展情況

　　一是加強了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、荊門市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，先后制定出臺了《關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的實施意見》、《關(guān)于貫徹落實的通知》、《關(guān)于進一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標投標工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級標準》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分3個等級、5個小項，進一步細化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標準，讓業(yè)主明明白白交費，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。

　　三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)工作。通過報刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會各界宣傳物業(yè)知識，著力增強業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的參與意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過集中培訓(xùn)、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。

　　三、當(dāng)前存在的主要問題

　　（一）物業(yè)服務(wù)整體水平不高。

　　我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè)，僅對自已開發(fā)的項目小區(qū)提供服務(wù)，市場化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機意識，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)不到位等問題，物業(yè)服務(wù)簡單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護、綠化養(yǎng)護等低標準、低水平的基礎(chǔ)性服務(wù)，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒有得到業(yè)主的認可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任，矛盾時有發(fā)生。

　　（二）物業(yè)服務(wù)消費觀念滯后。

　　部分業(yè)主對物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對物業(yè)服務(wù)的社會性、公共性、有償性認識不足，只顧個人利益，無視公共利益，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動支持、配合，反而煽動對抗。少數(shù)業(yè)主有償服務(wù)的觀念淡薄，“花錢買服務(wù)”的意識還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時代，拒交物業(yè)服務(wù)費的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費平均收繳費率為65%，個別企業(yè)甚至才只有30%。過低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標準來維持正常運轉(zhuǎn)，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。

　　（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理難度大。

　　我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠，物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會低收入群體，我市目前也暫未對這部分住房征收專項維修資金，導(dǎo)致維修、更新和改造的費用無人承擔(dān)，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強烈。

　　（四）開發(fā)建設(shè)前期遺留問題較多。

　　由于規(guī)劃驗收不嚴格，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟利潤最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責(zé)任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問題，均為今后實施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無物業(yè)服務(wù)用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。

　　（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建難，發(fā)揮作用更難。

　　由于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)參與意識不強，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會的辦公場所、經(jīng)費、人員薪酬等得不到落實，社區(qū)居委會的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導(dǎo)致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立、選舉難困難重重。目前，在64個實施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的只有20個，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時，由于業(yè)主委員會維權(quán)意識不強，運行中缺乏必要的監(jiān)督機制，致使業(yè)主委員會難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會中，大部分名存實亡。

　　（六）物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體制不夠完善。

　　物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒有形成。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管機制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導(dǎo)致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進小區(qū)方面。

　　四、意見和建議

　　（一）進一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務(wù)

　　建議荊門市政府結(jié)合全市近年來的物業(yè)服務(wù)工作實際，盡快出臺關(guān)于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標考核責(zé)任制和監(jiān)督體系，嚴格物業(yè)服務(wù)市場準入與退出制度。完善競爭機制，鼓勵和支持有實力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，增強行業(yè)的危機意識，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，增強信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價等行政主管部門要加大對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實行動態(tài)管理力度，要對管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)進行清理整頓。進一步完善投訴舉報制度，對群眾的投訴和舉報，要限時查處和答復(fù)。大力推廣先進地區(qū)的管理經(jīng)驗，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強化物業(yè)服務(wù)隊伍建設(shè)，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營。

　　（二）加強源頭治理，夯實物業(yè)管理基礎(chǔ)

　　規(guī)劃和建設(shè)部門要嚴格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強對建設(shè)單位在建工程的監(jiān)管，及時制止建設(shè)單位私自改擴建、縮小綠地面積、簡化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗收報批制度和符合本地實際的物業(yè)服務(wù)項目綜合驗收標準，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗收評定，對不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標準的堅決不予驗收。

　　（三）強化業(yè)主大會制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會作用

　　對符合條件但尚未成立業(yè)主大會的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在同級黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，盡快依法組織和指導(dǎo)召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，理順社區(qū)居委會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運作程序，切實履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé)。基層政府組織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)工作進行監(jiān)督，對違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓，使業(yè)主委員會真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。

　　（四）采取有效措施，加強老舊小區(qū)管理

　　要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導(dǎo)下，根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況，對癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對于配套設(shè)施相對獨立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時組織召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)服務(wù)工作。對不具備物業(yè)服務(wù)條件又無業(yè)主委員會的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區(qū)居委會組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊伍，進行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個安全、文明、和諧的居住環(huán)境。

　　（五）宣傳引導(dǎo)，營造良好的物業(yè)管理氛圍

　　要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導(dǎo)廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛護靠大家”的責(zé)任意識，牢固樹立物業(yè)服務(wù)的消費觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時繳納物業(yè)服務(wù)的費用，自覺維護小區(qū)環(huán)境和秩序。

物業(yè)調(diào)研報告 篇4

　　物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開展了加強石景山區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研，目的是全面了解我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實際問題，促進和諧社會的建設(shè)和區(qū)域形象的提升。此次調(diào)研聽取了區(qū)建委關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由政府相關(guān)職能部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發(fā)放了近千份居民調(diào)查問卷，搜集了關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

　　一、我區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況

　　據(jù)調(diào)查，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積20xx萬平方米，其中住宅建筑面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)46個(包括各類家屬院，不包括軍產(chǎn))，占44%;

　　九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)59個，占56%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)79個，占居住小區(qū)的75%;

　　成立業(yè)主大會的小區(qū)11個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊的44家，在外區(qū)注冊的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。

　　總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%;

　　抽樣調(diào)查問卷顯示，未收取物業(yè)費的小區(qū)占33%。同時，近年來我區(qū)部分實施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與北京市整體水平相比，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;

　　物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，20xx年8月以來，成立了專門的工作機構(gòu)，加強了對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開展物業(yè)管理試點工作，推進物業(yè)管理市場化進程，進一步加強了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。

　　二、我區(qū)物業(yè)管理工作存在的主要問題

　　近年來，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：

　　1.開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，69%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。

　　2.物業(yè)管理公司定位不準確。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區(qū)登記注冊的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有2家，二級資質(zhì)也只有3家，三級資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠;

　　按照性質(zhì)分，24家為國有或國有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門轉(zhuǎn)制而來，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計劃經(jīng)濟企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運作，以管理者自居，服務(wù)意識差;

　　有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標準收費，甚至出現(xiàn)亂收費;

　　有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;

　　有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性。我區(qū)部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強烈而責(zé)任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達37%;

　　71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。

　　業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;

　　當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);

　　87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

　　4.政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進一步明確，公共服務(wù)水平有待進一步提高。

　　此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、關(guān)于加強我區(qū)物業(yè)管理工作的建議

　　石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾個方面的建議供有關(guān)部門參考：

　　1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強引導(dǎo)，推進我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;

　　建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;

　　反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權(quán)益;

　　開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;

　　正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;

　　加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育的長效機制。

　　3.推動各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對開發(fā)商誠信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;

　　行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法，如七星園小區(qū)，引導(dǎo)廣大業(yè)主維好權(quán)、用好權(quán)、盡好責(zé);

　　物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機會，過度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制，推動業(yè)主大會組建工作。

　　4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應(yīng)針對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設(shè)和諧社會做出更大貢獻。

　　5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。建議選擇部分小區(qū)先行試點，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準。

　　6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓(xùn)，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時應(yīng)充分利用自動化設(shè)施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施，有條件的企業(yè)應(yīng)積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務(wù)質(zhì)量。

　　7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)包括《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部的規(guī)章制度，但缺乏與法規(guī)相配套的規(guī)范性文件的制定，如：業(yè)主委員會運作;

　　物業(yè)管理招投標;

　　住宅維修基金管理;

　　物業(yè)管理服務(wù)用房設(shè)置使用;

　　業(yè)主委員會的法人地位及其職責(zé)、權(quán)力和義務(wù);

　　明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會、居委會三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數(shù)量增多，并形成群訪，區(qū)法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門制定與之相配套的實施細則和法規(guī)文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規(guī)范和指導(dǎo)市場運作。

　　隨著物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著物業(yè)管理機制的不斷創(chuàng)新，隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高，隨著政府對物業(yè)管理監(jiān)管力度的不斷加強，相信我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強大的生命力和市場競爭力，不斷出現(xiàn)新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區(qū)。

物業(yè)調(diào)研報告 篇5

　　隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個業(yè)主日常所遇到的`問題。當(dāng)小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。

　　在現(xiàn)實中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關(guān)系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。

　　而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應(yīng)上報業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。

　　物業(yè)與城管開展協(xié)作應(yīng)有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事，當(dāng)物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權(quán)來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。

　　城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關(guān)鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業(yè)主打好預(yù)防針。

　　新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁，有團結(jié)協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。