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物業(yè)考察報(bào)告

發(fā)布時(shí)間:2023-10-09

物業(yè)考察報(bào)告(通用4篇)

物業(yè)考察報(bào)告 篇1

  一、管理,分別是大自然物業(yè)、京興

  物業(yè)和錢江物業(yè),李家斗小區(qū)屬老舊小區(qū)開(kāi)放式社區(qū)管理、鈕店灣新村屬農(nóng)民新村開(kāi)放式管理。

  二、所轄小區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀

  盡管近幾年來(lái)市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展迅速,但涉及到的各類投訴、舉報(bào)越來(lái)越多,小區(qū)居民不滿意,物業(yè)公司有意見(jiàn),物業(yè)管理工作越來(lái)越難,表現(xiàn)在以下四個(gè)方面:

  1、物業(yè)費(fèi)用難收繳。物業(yè)收費(fèi)難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號(hào)難題,參與座談、調(diào)查的物業(yè)公司普遍反映,現(xiàn)行物業(yè)管理?xiàng)l例明確的收

  費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,小區(qū)居民自動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)不強(qiáng),調(diào)查的參與23家物管企業(yè)20__年物管費(fèi)平均繳費(fèi)率為62.43%。僅3家企業(yè)達(dá)到收支平衡或略有盈余。

  2、小區(qū)物業(yè)難管理。由于物業(yè)費(fèi)用收繳不足,物業(yè)公司只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),減少服務(wù)人員,更加引起小區(qū)業(yè)主的對(duì)立抵觸情緒,從而形成惡性循環(huán)。部分小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目只能維持樓道打掃和小區(qū)治安等簡(jiǎn)單的內(nèi)容,小區(qū)綠化缺乏管護(hù)、公共設(shè)施年久失修。調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì),42%的居民認(rèn)為小區(qū)服務(wù)質(zhì)量一般,20%的認(rèn)為較差。

  3、小區(qū)環(huán)境難維持。總體來(lái)說(shuō)新建小區(qū)物業(yè)管理較好,老小區(qū)、安置區(qū)環(huán)境差距較大。部分小區(qū)內(nèi)扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設(shè)等行為屢見(jiàn)不鮮。

  參與調(diào)查的市民對(duì)小區(qū)停車問(wèn)題反映特別強(qiáng)烈,83%的認(rèn)為小區(qū)汽車亂停亂放,33%的認(rèn)為小區(qū)行路難。以蓮花5號(hào)區(qū)為例,一到傍晚小區(qū)道路車滿為患,公共場(chǎng)地?cái)D占一空,不僅小區(qū)居民難以出行,而且已經(jīng)發(fā)生過(guò)居民家中失火,消防車無(wú)法通行、及時(shí)施救的嚴(yán)重情況。

  4、物業(yè)經(jīng)營(yíng)難陽(yáng)光。大部分物業(yè)公司除物業(yè)費(fèi)用外,還有門面出租、廣告經(jīng)營(yíng)等其他收入,但這些收入和公共支出情況不公開(kāi)、不透明,小區(qū)居民無(wú)法進(jìn)行有效地監(jiān)督和查詢。有6%的被調(diào)查對(duì)象認(rèn)為物業(yè)公司存在亂收費(fèi)現(xiàn)象。

  三、當(dāng)前物業(yè)管理難的主要成因

  1、物業(yè)公司缺乏監(jiān)管。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,住宅小區(qū)數(shù)量越來(lái)越多,分布范圍越來(lái)越廣,但市房管局物業(yè)管理科室僅有兩三名工作

  人員從事行業(yè)主管工作,難以對(duì)面廣量大的物業(yè)公司進(jìn)行有效的監(jiān)督和管理。由于我市尚未制定《物業(yè)管理辦法》,街道、社區(qū)以及其他有關(guān)職能部門的物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)還不明確,絕大部分小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì),多層次的物業(yè)管理監(jiān)管體系嚴(yán)重缺失。

  2、物業(yè)收費(fèi)缺乏手段。老小區(qū)執(zhí)行的物管費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是20__年制定的,10多年來(lái),勞動(dòng)用工成本和物價(jià)指數(shù)翻了若干倍,但物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一直未作較大調(diào)整。最低標(biāo)準(zhǔn)只有0.4元/㎡/月,以100㎡住宅為例,全年物管費(fèi)僅480元。即便如此,物管費(fèi)用仍然難以收全,由于多種原因業(yè)主往往拒絕繳納物業(yè)費(fèi)用。

  物業(yè)公司沒(méi)有任何強(qiáng)制手段,也不能夠采取斷水?dāng)嚯姷却直┺k法。部分物業(yè)公司迫不得已到法院起訴,但是耗時(shí)長(zhǎng)、費(fèi)用高、執(zhí)行難,即使贏了官司但卻輸了人情。

  3、開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏責(zé)任。由于房屋漏水、滲水等房屋質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)發(fā)商一直未能與業(yè)主達(dá)成協(xié)商,最后導(dǎo)致許多業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)表示不滿。如大自然城市花園小區(qū),

  4、小區(qū)業(yè)主缺乏素質(zhì)。

  隨著城市化進(jìn)程不斷加快,越來(lái)越多的農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民,但是自身素質(zhì)還未能夠得到提高。小區(qū)內(nèi)破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業(yè)管理公司沒(méi)有行政執(zhí)法權(quán)、處罰權(quán),只能通過(guò)宣傳說(shuō)服等思想工作進(jìn)行勸導(dǎo)。

  5、職能部門工作缺位。住宅區(qū)中的私挖地下室、違章搭建、破門開(kāi)窗、車輛亂停、馬路市場(chǎng)、噪音油煙、養(yǎng)狗問(wèn)題等等,不論是按照《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,還是從實(shí)際出發(fā),都應(yīng)該由相關(guān)職能部門處理。但實(shí)際工作中,不少職能部門對(duì)住宅區(qū)中發(fā)生的問(wèn)題處理不及時(shí),

  甚至推諉扯皮,敷衍塞責(zé)。

  四、破解住宅小區(qū)物管難的思考與對(duì)策

  分析市區(qū)物管難的現(xiàn)狀、成因及其影響,學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)比較成功的做法和經(jīng)驗(yàn),現(xiàn)提出如下建議。

  (一)迅速制定出臺(tái)物業(yè)管理辦法,加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理

  針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理工作中存在的問(wèn)題,由市房管、法制部門抓緊制定出臺(tái)符合我市實(shí)際的《物業(yè)管理辦法》,進(jìn)一步明確開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)管理職責(zé)、業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)法律責(zé)任等等,確保物業(yè)管理工作有法可依。

  學(xué)習(xí)借鑒武漢市做法,在《物業(yè)管理辦法》中進(jìn)一步明確各相關(guān)職能部門的工作職責(zé),以及違章建設(shè)、亂停亂放、破墻開(kāi)店等違法違規(guī)行為的處罰辦法。

  進(jìn)一步強(qiáng)化市房管局物業(yè)監(jiān)管力量,適當(dāng)增加人員和經(jīng)費(fèi),確保能夠有效地開(kāi)展好工作。督促加快建立專門的管理機(jī)構(gòu),暢通群眾申請(qǐng)使用渠道,不斷提高資金使用實(shí)效。

  (二)加強(qiáng)建筑質(zhì)量與規(guī)劃監(jiān)管,把好前期物業(yè)管理交接關(guān)

  規(guī)劃、建設(shè)等部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商公共配套設(shè)施建設(shè)的督促與檢查,確保嚴(yán)格按規(guī)劃執(zhí)行,各項(xiàng)配套齊全。尤其是要確保停車位建設(shè)到位,留足小區(qū)停車空間,從根本上解決好小區(qū)停車難題。做好前期開(kāi)發(fā)商與物業(yè)的交接監(jiān)督關(guān),防止因交接不清而出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉、侵害業(yè)主合法權(quán)益的情況發(fā)生。

  打破“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)模式,讓業(yè)主與物業(yè)公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇,把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前置條件,切實(shí)把好對(duì)前期開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)公司的入門關(guān),加強(qiáng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)服務(wù)合同的審核,讓業(yè)主在購(gòu)買物業(yè)時(shí)就了解物業(yè)管理的具體事項(xiàng),包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主入住公約等有關(guān)規(guī)定,以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

  (三)完善物業(yè)管理收費(fèi)制度,切實(shí)解決物業(yè)收費(fèi)難題

  結(jié)合我市實(shí)際,制定出臺(tái)物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施細(xì)則,市物價(jià)部門要進(jìn)一步提高現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定上下浮動(dòng)幅度,由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)企業(yè)根據(jù)服務(wù)質(zhì)量協(xié)商議定,報(bào)價(jià)格部門備案。

  ①加快建立并大力推進(jìn)“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理收費(fèi)制度,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收費(fèi)的監(jiān)督檢查,督促物業(yè)企業(yè)在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn),公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式,減少亂收費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生。

  ②針對(duì)物業(yè)收費(fèi)難的問(wèn)題,建議推行刷卡收費(fèi)方式,新建小區(qū)統(tǒng)一設(shè)置門禁系統(tǒng),必須刷卡方可進(jìn)入。業(yè)主只有自動(dòng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用后,才可憑IC卡可進(jìn)出小區(qū)、乘坐電梯。這樣既能將閑雜人員阻止在小區(qū)之外,又能夠確保收足物業(yè)管理費(fèi)用。對(duì)老舊小區(qū)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)用的住戶,可以借鑒新加坡的做法,建立業(yè)主不交費(fèi)限制過(guò)戶制度,納入銀行個(gè)人征信系統(tǒng)。

  ③針對(duì)物業(yè)糾紛的多發(fā)、突發(fā)、標(biāo)的小、處理急等特性,建議參照勞動(dòng)仲裁模式設(shè)立訴前物業(yè)糾紛仲裁機(jī)制,在各市(區(qū))設(shè)立物業(yè)糾紛仲裁庭,采取快速靈活的調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)勘查等方式固定證據(jù),快速裁決,及時(shí)解決糾紛。

物業(yè)考察報(bào)告 篇2

  應(yīng)國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)的邀請(qǐng),以中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)徐俊達(dá)為團(tuán)長(zhǎng)的物業(yè)管理考察團(tuán)一行11人,于20xx年11月23日—12月7日赴國(guó)進(jìn)行了考察和訪問(wèn),并與國(guó)房屋特許經(jīng)理學(xué)會(huì)進(jìn)行了廣泛交流,收獲頗多,現(xiàn)將國(guó)物業(yè)管理有關(guān)情況介紹如下。

  一、國(guó)住房建設(shè)和分配制度

  在20世紀(jì)初,大約90的國(guó)人是靠租房解決居住問(wèn)題的。到了20世紀(jì)未,國(guó)推行住房制度改革,將國(guó)有住房出售給租戶,還有一些半官方的機(jī)構(gòu)即住宅合作社也集資建房,將房屋出售或出租給中低收入家庭,還有一些經(jīng)濟(jì)條件好的國(guó)人直接從私人開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買房屋,但這個(gè)比例不高,大約占5左右。1980年以來(lái)到現(xiàn)在,國(guó)各地區(qū)地方政府將150萬(wàn)套房屋出售給了個(gè)人。目前為止,70的國(guó)人擁有了自己的住房,其中在格蘭這一比例達(dá)70,威爾士達(dá)到了73,蘇格蘭64,北愛(ài)爾蘭為75。一項(xiàng)調(diào)查表明,90的國(guó)人希望擁有一套有產(chǎn)權(quán)的住房。政府將公有房屋出售給個(gè)人,價(jià)格是低于市場(chǎng)價(jià)格的,給了租戶很多優(yōu)惠,也促進(jìn)了住房制度的改革。比如倫敦地區(qū)一套房屋,政府出售給個(gè)人時(shí)價(jià)格為169975鎊,而購(gòu)買者再次出售時(shí)價(jià)格可達(dá)207246鎊,差價(jià)達(dá)4萬(wàn)鎊。我國(guó)從20世紀(jì)90年代開(kāi)始的住房制度改革就借鑒了國(guó)模式。

  由于國(guó)地多人少,大部分住宅以獨(dú)立式別墅存在,其次是聯(lián)體別墅,經(jīng)濟(jì)條件較差的居民住高層住宅,這也決定了國(guó)物業(yè)管理的類型。

  二、國(guó)物業(yè)管理類型

  國(guó)房屋的類型決定了物業(yè)管理的類型。一般來(lái)講,非住宅即商業(yè)樓宇的管理模式和我們差不多,管理的重點(diǎn)也是房屋及設(shè)備設(shè)施管理,包括設(shè)備的日常運(yùn)行,維修和改造等。物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)物業(yè)管理委托合同約定,管理費(fèi)用也大多采用傭金制。

  而住宅的物業(yè)管理和我們有很大不同,比我們的物業(yè)管理要簡(jiǎn)單,因?yàn)榇蟛糠秩俗≡讵?dú)立式別墅里,別墅之間的道路、綠地及各種市政管線、設(shè)施均由政府部門維護(hù)管理,業(yè)主需每年交納物業(yè)稅(counciltax),一套別墅(建筑面積200平方米左右)一年的物業(yè)稅大約1600鎊,相當(dāng)于一般職工工資的4.4,是完全可以承受的。業(yè)主房屋本身的維修管理,則由業(yè)主自行選擇物業(yè)管理公司來(lái)負(fù)責(zé)。當(dāng)然,業(yè)主也可以自己做一些零維修的活兒,因?yàn)樵趪?guó),水、電零維修的人工費(fèi)是非常貴,基本上是每半小時(shí)50鎊,這和我們水、電工非常廉價(jià)相反。

  由于房屋互不相連,維修及管理服務(wù)都非常簡(jiǎn)單,社區(qū)關(guān)系也非常簡(jiǎn)單,很少會(huì)產(chǎn)生鄰里糾紛和共同事務(wù)的處理。

  除了獨(dú)立式別墅外,還有少量的人住在高層樓房里,但是這些住宅區(qū)規(guī)模都比較小,不象我們大規(guī)模的社區(qū),一般都是一棟樓為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。這樣的樓房一般是由私人開(kāi)發(fā)商建設(shè)的,物業(yè)管理也分為前期物業(yè)管理和正常期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理也是由開(kāi)發(fā)商選定一家物業(yè)管理公司,原創(chuàng):開(kāi)發(fā)商在出售房屋時(shí),會(huì)制定一個(gè)公約,公約中明確物業(yè)公司的名稱,物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)收費(fèi),包括建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,購(gòu)房人要對(duì)此予以認(rèn)可。業(yè)主入住以后,可以成立業(yè)主委員會(huì),業(yè)主委員會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商選擇的物業(yè)管理企業(yè)不滿意的,可以解聘,自行選擇滿意的物業(yè)公司。

  住宅區(qū)的物業(yè)收費(fèi)一般也采用包干制,每年是一個(gè)固定的數(shù)目,包括清潔、保安、房屋維修等服務(wù)成本以及物業(yè)公司的酬金。當(dāng)然,帳目是需要向業(yè)主公開(kāi)的,物業(yè)公司的帳目,業(yè)主可隨時(shí)隨地到稅務(wù)部門去查詢。對(duì)于小規(guī)模的樓宇,業(yè)主也許不會(huì)去選擇一個(gè)公司,而是直接選擇一個(gè)房屋經(jīng)理,負(fù)責(zé)管理房屋事務(wù),這樣對(duì)業(yè)主來(lái)講會(huì)節(jié)約一些費(fèi)用。

  關(guān)于業(yè)主的決策機(jī)制問(wèn)題,也是通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)來(lái)決定重大事務(wù)。如對(duì)樓宇公共部位的維修問(wèn)題,到底該不該修,如何修,由所有受益業(yè)主共同協(xié)商決定。若全體業(yè)主達(dá)不成一致意見(jiàn),則任何一個(gè)業(yè)主都可以向政府主管部門(類似我們的房產(chǎn)管理局)申請(qǐng)政府裁決,政府主管部門申請(qǐng)后,可以實(shí)地勘察,認(rèn)為房屋存在安全隱患必須維修的,會(huì)責(zé)令全體業(yè)主限期達(dá)成一致意見(jiàn),達(dá)不成一致意見(jiàn)的,政府部門會(huì)組織專業(yè)單位維修,維修費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偅⒃诰S修費(fèi)用的基礎(chǔ)上加收30,作為政府的收入,此舉在于督促業(yè)主自行達(dá)成一致意見(jiàn)。

  三、國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)

  在國(guó),政府對(duì)從事物業(yè)管理的企業(yè)和個(gè)人沒(méi)有特別的限制。但有一個(gè)半官方的非贏利性組織,即國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì),在物業(yè)管理行業(yè)非常有權(quán)威性,專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn)和交流,他不受政治派別所左右。其宗旨皆在提高房屋管理的科學(xué)性和藝術(shù)性。該學(xué)會(huì)成立于19世紀(jì)中葉,是一個(gè)只接受個(gè)人會(huì)員的組織,目前有會(huì)員18000多人,大部分會(huì)員在國(guó),我國(guó)香港地區(qū)有20xx多會(huì)員。該學(xué)會(huì)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源主要靠會(huì)員會(huì)費(fèi)和提供各種諸如培訓(xùn)服務(wù)所有的費(fèi)用,如有贏利歸組織全體成員所有。學(xué)會(huì)的機(jī)構(gòu)有理事會(huì),由在行業(yè)里有名望的人擔(dān)任,共31人。學(xué)會(huì)總部設(shè)在國(guó)考文垂市(coventry),總部設(shè)有專業(yè)發(fā)展部、聯(lián)合服務(wù)部、政策部、培訓(xùn)教育部、企業(yè)事務(wù)及秘書部等,在國(guó)很多地區(qū)及我國(guó)香港地區(qū)設(shè)有分部。雖然加入學(xué)會(huì)并非是強(qiáng)制性的,但是一旦成為會(huì)員,受聘于物業(yè)公司或業(yè)主的機(jī)會(huì)比較多,因此,要在國(guó)從事物業(yè)管理,加入該學(xué)會(huì)非常必要。學(xué)會(huì)在行業(yè)地位非常高,可以代表全行業(yè)與政府就有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行談判。

  加入該學(xué)會(huì)的條件是:直接從事房屋維修和服務(wù)的從業(yè)者,或者3年全職大學(xué)生或5年半脫產(chǎn)大學(xué)生,加上一年的實(shí)踐,就可以申請(qǐng)加入學(xué)會(huì)。應(yīng)該說(shuō),入會(huì)門檻并不高。但加入學(xué)會(huì)以后,學(xué)會(huì)對(duì)會(huì)員提供的服務(wù)是非常多的,主要的服務(wù)是培訓(xùn),通過(guò)培訓(xùn)傳授專業(yè)知識(shí),提高競(jìng)爭(zhēng)能力,從而更好地為雇主服務(wù)。每年分部對(duì)會(huì)員都有培訓(xùn),總部每年還會(huì)召開(kāi)一個(gè)全球性的年會(huì)。培訓(xùn)的內(nèi)容包括房屋政策,實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)金融知識(shí)等。平時(shí)給會(huì)員提供的服務(wù)包括各種各樣的專題培訓(xùn),還有辦的學(xué)會(huì)雜志,周刊、月刊等。

  四、住房管理注冊(cè)學(xué)院(cpd)的多種培訓(xùn)模式

  cih最具特色的就是各種形式針對(duì)不同人群的培訓(xùn)課程。cih下屬的住房管理注冊(cè)學(xué)院是一所在住房管理領(lǐng)域內(nèi)提供卓越的專業(yè)培訓(xùn)以及專業(yè)學(xué)習(xí)的學(xué)院。無(wú)論是想要深造的個(gè)人,或是需要學(xué)習(xí)新政策的公司員工;或者正在重組公司的人員,學(xué)院都能夠提供量身訂做的系列培訓(xùn)以符合需求,也可為業(yè)主或一線管理員工提供遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)課程。

  學(xué)習(xí)可以通過(guò)兩種方式,一種是在遍布國(guó),威爾士,蘇格蘭和北愛(ài)爾蘭的學(xué)院以職工脫產(chǎn)形式學(xué)習(xí);另一種是以遠(yuǎn)程學(xué)習(xí)方式進(jìn)行cih資格認(rèn)證的學(xué)習(xí),cih資格認(rèn)證是一種適合大多數(shù)人的學(xué)習(xí)方法。具體來(lái)講,培訓(xùn)方式如下:

  (一)成為cih的a級(jí)會(huì)員,包括以會(huì)員價(jià)購(gòu)買專業(yè)用書如報(bào)告等,有權(quán)從本地進(jìn)入cih網(wǎng)絡(luò),免費(fèi)的政策信息及建議,以會(huì)員價(jià)格參加cih培訓(xùn),研討會(huì)以及會(huì)議,有權(quán)使用全部住房管理教育問(wèn)題的建議書,實(shí)踐培訓(xùn)以及職業(yè)信息和提供時(shí)事通訊電子周刊,以保證學(xué)員掌握最新專業(yè)動(dòng)態(tài),提供住房管理資料以及住房管理內(nèi)部刊物。

  (二)二級(jí)認(rèn)證課程設(shè)計(jì)可滿足以下人群需求:現(xiàn)在并未從事住房管理行業(yè),但在考慮將來(lái)應(yīng)聘住房管理相關(guān)職位的人士;業(yè)戶希望了解住房知識(shí)的;加入住房管理行業(yè)的新人,希望提升對(duì)于住房管理的整體認(rèn)識(shí);在住房管理相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)工作。二級(jí)認(rèn)證相當(dāng)于gcse(a-c級(jí))或mvq二級(jí)資格。二級(jí)認(rèn)證須完成以下四個(gè)單位:什么是住房管理,住房管理中的溝通技能,住房管理中的個(gè)人發(fā)展。

  (三)三級(jí)認(rèn)證課程設(shè)計(jì)可滿足以下人群需求:住房管理領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)人士,如工程管理與維護(hù)人員,希望參與到住房管理服務(wù)中的業(yè)主;希望獲取專業(yè)技能的一線住房管理工作者。三級(jí)認(rèn)證須完成下述課程:房屋及設(shè)施設(shè)備管理與維護(hù);可持續(xù)發(fā)展社區(qū);看護(hù)及門房服務(wù)等。完成三級(jí)住房管理資格認(rèn)證,將成為cih的合作會(huì)員,在名字后面,亦可使用certcih的縮寫以證明專業(yè)身份。

  (四)四級(jí)認(rèn)證課程設(shè)計(jì)可滿足以下人群不同需求:希望在企業(yè)內(nèi)達(dá)到管理層職位的人士;希望在支持性住房管理,學(xué)生宿舍管理或普通住宅管理領(lǐng)域內(nèi)獲得高級(jí)技能的人士;希望完成cih專業(yè)資格認(rèn)證第一部分的人士。在一年內(nèi),可以完成4級(jí)住房管理資格認(rèn)證,包括以下內(nèi)容:住房管理;支持性住房;學(xué)生宿舍管理。完成4級(jí)資格認(rèn)證將幫助您成為cih的合作會(huì)員并可以名字的后面加上certcih的縮寫以表明專業(yè)身份。

  (五)遠(yuǎn)程教育

  cih建有遠(yuǎn)程教育中心以幫助學(xué)員在不方便脫產(chǎn)學(xué)習(xí)的情況下進(jìn)行學(xué)習(xí)。遠(yuǎn)程教育中心每年3月和9月招生,并設(shè)有三級(jí)和四級(jí)全部課程。

  遠(yuǎn)程教育是一種靈活機(jī)動(dòng)的學(xué)習(xí)方式,它可在工作之余,及時(shí)對(duì)專業(yè)技能進(jìn)行充電,以擴(kuò)大個(gè)人職業(yè)前景。當(dāng)無(wú)法選擇脫產(chǎn)學(xué)習(xí)時(shí),遠(yuǎn)程教育可提供給一個(gè)獲取專業(yè)資格論證的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)。當(dāng)開(kāi)始課程學(xué)時(shí),學(xué)院將設(shè)定以固定的指導(dǎo)日期,批改學(xué)員的作業(yè)并給予反饋意見(jiàn)。

  另外,學(xué)員通過(guò)學(xué)習(xí)取得cih的職業(yè)資格,這也是國(guó)家認(rèn)可的職業(yè)資格認(rèn)證,在競(jìng)爭(zhēng)激烈的雇傭市場(chǎng),取得資格認(rèn)證能幫個(gè)人在申請(qǐng)職位時(shí)顯出優(yōu)勢(shì)。

  四、國(guó)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示

  國(guó)的物業(yè)類型相對(duì)單一,尤其是住宅以別墅為主,物業(yè)管理相對(duì)比較簡(jiǎn)單,工作重點(diǎn)側(cè)重于解決技術(shù)層面的問(wèn)題。而我國(guó)住宅以集合式為主,相鄰關(guān)系和共有關(guān)系復(fù)雜,物業(yè)管理公司側(cè)重于公共關(guān)系的協(xié)調(diào)和公共事務(wù)的處理。但他山之石,可以攻玉,國(guó)物業(yè)管理還是有很多地方值得我們借鑒學(xué)習(xí)。

  (一)政府對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的干預(yù)和監(jiān)督不可缺少

  物業(yè)管理服務(wù)是一種民事活動(dòng),但它是涉及千家萬(wàn)戶利益的公共性服務(wù),因此政府部門必須加大行政監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序,創(chuàng)造公平的市場(chǎng)環(huán)境,保護(hù)廣大消費(fèi)者的權(quán)益。目前出現(xiàn)的一些新舊物業(yè)公司接撤管糾紛,業(yè)主內(nèi)部之間的爭(zhēng)議久拖不決等,很多地方政府主管部門或采取回避態(tài)度,將問(wèn)題推由業(yè)主通過(guò)司法途徑解決,或想管但束手無(wú)策,其實(shí)這不利于矛盾的迅速化解,不利于社區(qū)乃至社會(huì)的穩(wěn)定。在這方面,國(guó)房屋管理政策規(guī)定,原創(chuàng):業(yè)主會(huì)議因維修達(dá)不成一致意見(jiàn)的,任何一個(gè)業(yè)主都可以申請(qǐng)政府部門裁決,這樣有利于房屋得到及時(shí)維修,保障廣大業(yè)主的權(quán)益,也避免問(wèn)題議而不決,從而促進(jìn)業(yè)主提高協(xié)商效率。因此,在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立初期,法制還不健全的情況下,政府對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的適當(dāng)干預(yù)和監(jiān)督是非常有必要的。

  (二)加大對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓(xùn),是提高物業(yè)管理服務(wù)水平的根本途徑

  中國(guó)物業(yè)管理業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展,已經(jīng)成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加就業(yè)崗位的一支重要產(chǎn)業(yè)力量,它在保障房屋的安全合理使用,為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活工作環(huán)境,促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。但我們?nèi)詰?yīng)看到,物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量眾多,水平卻參差不齊。仍存在南北差異,東西差異。即使同一個(gè)城市,物業(yè)管理企業(yè)之間的水平差距也很大。既有深受業(yè)主贊揚(yáng)的優(yōu)秀企業(yè),也有業(yè)主十分痛恨的劣質(zhì)企業(yè)。要提高物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)水平,減少業(yè)主投訴,從而提高業(yè)主滿意率。目前光靠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是不能解決問(wèn)題的,主要原因是當(dāng)前市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低,進(jìn)入行業(yè)后,優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還不能完全發(fā)揮作用。且由于物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展過(guò)快,管理房屋人員素質(zhì)跟不上業(yè)主不斷增長(zhǎng)的物業(yè)服務(wù)需求。即使業(yè)主大會(huì)行使決策權(quán),更換了物業(yè)管理公司,但新來(lái)的物業(yè)管理公司未必比原來(lái)的公司強(qiáng),原因就在于從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低,更換物業(yè)管理公司解決不了業(yè)主問(wèn)題。因此,我們可以借鑒國(guó)特許房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)的培訓(xùn)制度。一個(gè)員工進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)容易,但是進(jìn)入行業(yè)后,能夠受到各種形式各種內(nèi)容的終身教育培訓(xùn),不斷學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí),培養(yǎng)服務(wù)意識(shí),樹(shù)立職業(yè)道德,提高職業(yè)技能,從而能為為業(yè)主提供更加專業(yè)的服務(wù)。只有這樣,才會(huì)提升行業(yè)的整體服務(wù)水平,減少物業(yè)管理糾紛,增加業(yè)主的滿意率。

物業(yè)考察報(bào)告 篇3

  20xx年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國(guó)率先實(shí)施物業(yè)管理的先進(jìn)城市———深圳市房管局進(jìn)行了實(shí)地考察,考察座談會(huì)于9月7日上午在深圳市房管局賓館進(jìn)行,深圳市房管局物業(yè)處副處長(zhǎng)、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加,座談會(huì)就怎樣加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司管理,怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問(wèn)題進(jìn)行了深入廣泛的交流,從中使考察人員受益非淺,達(dá)到了考察的目的和效果,現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下:

  一、考察情況

  (一)政府重視,加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全機(jī)構(gòu)。

  深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一,把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起,十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。

  1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高,深圳市成立物業(yè)管理委員會(huì)由市政府牽頭,主管副市長(zhǎng)任委員會(huì)主任,深圳市政府副秘書長(zhǎng)、深圳市住宅局長(zhǎng)任副主任、成員由6個(gè)行政區(qū)和計(jì)劃、財(cái)政、國(guó)土等13個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人組織;委員會(huì)下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室,兩個(gè)辦公室均設(shè)在深圳市住宅局,負(fù)責(zé)日常工作;各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機(jī)構(gòu),領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。

  2、建立合理業(yè)主委員會(huì)組成監(jiān)管管理機(jī)制,齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對(duì)業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),監(jiān)督和管理。二是街道辦事處,社區(qū)工作者或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)的日常工作,并處理物業(yè)管理與社會(huì)管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會(huì),聯(lián)席會(huì)由街道辦事處召集和主持,主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題。

  (二)、重視法制建設(shè)。

  深圳市物業(yè)管理起步早,政策法規(guī)建立超前,對(duì)發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見(jiàn)性,1994年出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)先例,之后相繼出臺(tái)了《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用,從時(shí)間上看,我國(guó)制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺(tái)。

  (三)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)綜合管理推動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

  1、深圳市現(xiàn)有注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)898個(gè),管理項(xiàng)目3500余項(xiàng),對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理,除每年進(jìn)行年檢外,在適當(dāng)時(shí)間與工商部門聯(lián)合檢查,檢查內(nèi)容包括:企業(yè)是否按申報(bào)項(xiàng)目操作,企業(yè)是否帳目公開(kāi),企業(yè)實(shí)際操作是否降低資質(zhì)申報(bào)條件,對(duì)外來(lái)企業(yè)實(shí)行登記備案制度等,通過(guò)檢查整頓規(guī)范提高管理水平,減少業(yè)主投訴。

  2、嚴(yán)格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開(kāi)發(fā)企業(yè)售房時(shí)就與業(yè)主簽定,而不是在向業(yè)主交房時(shí)簽定物業(yè)合同和公約。

  3、加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn),深圳市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院,為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件,學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn),新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出,從而提高員工素質(zhì)和管理水平。

  4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,把物業(yè)管理引入市場(chǎng)機(jī)制,xx年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室,制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定,設(shè)立考評(píng)專家?guī)欤谝恍┮?guī)模小區(qū)開(kāi)展了招投標(biāo)工作,對(duì)達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強(qiáng)行啟動(dòng)招投標(biāo)。

  (四)全方位、多角度解決物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題。

  一是通過(guò)煤體加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳工作,二是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位,三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位,四是對(duì)惡性欠費(fèi)的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位,單位解決不了的起訴法院,五是要求業(yè)主委員會(huì)成員帶頭交納,不能拖欠,也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪,深圳市物業(yè)平均收費(fèi)率達(dá)98%。

  二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。

  (二)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的差別,深圳是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),城市整體生活質(zhì)量和生活水平我市是無(wú)法相提并論的`,在深圳人們追求的是高收入、高消費(fèi),深圳市物業(yè)收費(fèi)每平方米最低2.6元,而我市最高0.4元。

  (三)、物業(yè)市場(chǎng)的差別:深圳具有一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng),全市注冊(cè)企業(yè)898家,一級(jí)企業(yè)50家,管理項(xiàng)目3500余項(xiàng),管理面積6000萬(wàn)平方米。我市注冊(cè)物業(yè)企業(yè)25家,全為三級(jí)以下企業(yè),管理項(xiàng)目30項(xiàng),達(dá)5萬(wàn)平方米以上只有8個(gè)小區(qū),管理面積173萬(wàn)平方米。

  (四)業(yè)主委員會(huì)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置差別,深圳市將業(yè)主委員會(huì)的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會(huì),有利于業(yè)主(也是居民)與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào),我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。

  (五)水電抄表的差別:深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶,水除高層二次加壓外,也全部抄表到戶,我市截止目前水電抄表到戶仍沒(méi)有落實(shí),是物業(yè)投訴的焦點(diǎn)、也是物業(yè)管理的難點(diǎn)。

  三、幾點(diǎn)建議。

  物業(yè)管理涉及面廣,情況錯(cuò)綜復(fù)雜,要走向成熟,還需要一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程,盡管我市與深圳有許多不同之處,但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方,為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個(gè)方面:

  (一)物業(yè)管理部門應(yīng)積極主動(dòng)的向政府及有關(guān)部門作好工作匯報(bào)和意見(jiàn)反饋,在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上,多拿建設(shè)性意見(jiàn),爭(zhēng)取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。

  (二)加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳,要通過(guò)各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心,不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)物業(yè)管理的重要性和必要性的認(rèn)識(shí),要通過(guò)宣傳樹(shù)立我市市民物業(yè)消費(fèi)商品觀念,增強(qiáng)業(yè)主自治自律意識(shí),推進(jìn)物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。

  (三)不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī),目前我市出臺(tái)的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī),為促進(jìn)我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用,但針對(duì)性政策缺位,應(yīng)加快出臺(tái)《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等地方性政策法規(guī),進(jìn)一步完善政策法規(guī)體系。

  (四)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu),一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事,決策權(quán)威機(jī)構(gòu),指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門,物業(yè)主管部門權(quán)限的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題,尤其是一些長(zhǎng)期議而不決困擾政府部門工作秩序的問(wèn)題;二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會(huì),提升物業(yè)管理自我約束,自我管理能力和發(fā)展空間,為繁榮物業(yè)市場(chǎng),共創(chuàng)文明城市共負(fù)職責(zé)。

  (五)強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)管力度,全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度,不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行綜合檢查和抽查,尤其對(duì)經(jīng)過(guò)等級(jí)評(píng)定的小區(qū),更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理,達(dá)到服務(wù)與收費(fèi)相一致;二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案,從評(píng)定先進(jìn)單位、文明小區(qū)活動(dòng)中鼓勵(lì)企業(yè)講信譽(yù)、守信用;三是加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理,對(duì)業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅(jiān)持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級(jí)或注銷其資質(zhì)證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開(kāi)化,接受業(yè)主監(jiān)督,凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開(kāi),服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開(kāi),五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn),把堅(jiān)持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來(lái),使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平,以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。

物業(yè)考察報(bào)告 篇4

  xx年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國(guó)率先實(shí)施物業(yè)管理的先進(jìn)城市———XX市房管局進(jìn)行了實(shí)地考察,考察座談會(huì)于9月7日上午在XX市房管局賓館進(jìn)行,XX市房管局物業(yè)處副處長(zhǎng)、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加,座談會(huì)就怎樣加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司管理,怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問(wèn)題進(jìn)行了深入廣泛的交流,從中使考察人員受益非淺,達(dá)到了考察的目的和效果,現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下:

  一、考察情況

  (一)政府重視,加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全機(jī)構(gòu)。

  XX市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一,把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起,十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。

  1、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高,XX市成立物業(yè)管理委員會(huì)由市政府牽頭,主管副市長(zhǎng)任委員會(huì)主任,XX市政府副秘書長(zhǎng)、XX市住宅局長(zhǎng)任副主任、成員由6個(gè)行政區(qū)和計(jì)劃、財(cái)政、國(guó)土等13個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人組織;委員會(huì)下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室,兩個(gè)辦公室均設(shè)在XX市住宅局,負(fù)責(zé)日常工作;各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機(jī)構(gòu),領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。

  2、建立合理業(yè)主委員會(huì)組成監(jiān)管管理機(jī)制,齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對(duì)業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),監(jiān)督和管理。二是街道辦事處,社區(qū)工作者或社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作,指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)的日常工作,并處理物業(yè)管理與社會(huì)管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會(huì)、派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會(huì),聯(lián)席會(huì)由街道辦事處召集和主持,主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問(wèn)題,

  (二)、重視法制建設(shè)。

  XX市物業(yè)管理起步早,政策法規(guī)建立超前,對(duì)發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見(jiàn)性,1994年出臺(tái)了《XX市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》。開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)先例,之后相繼出臺(tái)了《XX市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《XX市家庭裝飾裝修管理辦法》、《XX市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為XX市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用,從時(shí)間上看,我國(guó)制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺(tái)。

  (三)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)、物業(yè)綜合管理推動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

  1、XX市現(xiàn)有注冊(cè)物業(yè)管理企業(yè)898個(gè),管理項(xiàng)目3500余項(xiàng),對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理,除每年進(jìn)行年檢外,在適當(dāng)時(shí)間與工商部門聯(lián)合檢查,檢查內(nèi)容包括:企業(yè)是否按申報(bào)項(xiàng)目操作,企業(yè)是否帳目公開(kāi),企業(yè)實(shí)際操作是否降低資質(zhì)申報(bào)條件,對(duì)外來(lái)企業(yè)實(shí)行登記備案制度等,通過(guò)檢查整頓規(guī)范提高管理水平,減少業(yè)主投訴。

  2、嚴(yán)格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開(kāi)發(fā)企業(yè)售房時(shí)就與業(yè)主簽定,而不是在向業(yè)主交房時(shí)簽定物業(yè)合同和公約。

  3、加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn),XX市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院,為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件,學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn),新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出,從而提高員工素質(zhì)和管理水平。

  4、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制,把物業(yè)管理引入市場(chǎng)機(jī)制,xx年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室,制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定,設(shè)立考評(píng)專家?guī)欤谝恍┮?guī)模小區(qū)開(kāi)展了招投標(biāo)工作,對(duì)達(dá)到5萬(wàn)平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強(qiáng)行啟動(dòng)招投標(biāo)。

  (四)全方位、多角度解決物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題。

  一是通過(guò)煤體加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳工作,二是要求開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位,三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位,四是對(duì)惡性欠費(fèi)的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位,單位解決不了的起訴法院,五是要求業(yè)主委員會(huì)成員帶頭交納,不能拖欠,也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪,XX市物業(yè)平均收費(fèi)率達(dá)98%。

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