房地產調研報告(通用18篇)
房地產調研報告 篇1
隨著城市化進程的不斷加快,x縣房地產業得以蓬勃發展,投資規模逐漸增大,市場交易日益活躍,居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業,帶動相關產業發展,提升城市形象,繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況:
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米;專業市場6個,面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米,其中商業26萬平方米;網上銷售備案商品房2599套,面積29.7萬平方米,均價2168元/平方米;網上銷售備案普通住房20xx套,面積23.86萬平方米,均價1924元/平方米;網上銷售備案商業用房505戶,面積6.87萬平方米,均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月,網上銷售備案商品房2700余套,面積25.4萬平方米,均價2804元/平方米,房地產市場整體銷售比較穩定,去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響,但該縣房地產市場整體波動不大,房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今,泗洪縣商品房銷售量明顯增長,尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峰,這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題:
1、供電方面:一些小區存在供電不完善問題,為臨時用電。究其原因:供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線,費用昂貴,給企業增加較大的經濟負擔,許多開發企業迫于資金壓力,無法解決,部分小區已多次出現停電現象,群眾意見較大。
2、開發企業內部管理有待完善,在泗洪注冊的房地產企業現有40余家,大部分為本地企業,規模小,資金缺乏,管理人才不足,在開發管理過程中,重效益輕管理,導致樓盤建設配套設施不完善,出現一些遺留問題,甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象,影響群眾的消費心理。
3、開發企業資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響,各金融機構收縮銀根,下半年,全球性金融危機爆發,年底,政府出臺了放寬金融政策,但到目前為止收效尚不明顯,主要原因:各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻,使得開發企業從銀行取得資金難度大,目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款,大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高,參與融資主體對目前市場信心不足,融資難度大,導致開發項目資金短缺,以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資,大量資金外流,項目多的企業資金缺口巨大,舉步維艱,直接影響項目的推進速度,更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來,泗洪縣四房建設穩中推進,受到省市表彰,每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低,與商品住宅價格差距較大,大部分拆遷戶購買了安置房,一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響,雖然住房剛性需求仍然存在,但是群眾持幣觀望的情緒較濃,使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策,一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算:
1、有序的開展拆遷規劃,適度控制招拍掛土地的數量,以平衡現有市場供需,預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊,面積800畝,基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前,詳細規劃好供電線路,從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題,由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題,杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產企業的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談,會上各家銀行與開發企業簽署總額達7.06億的開發貸款協議,但開發資金仍有較大缺口,希望通過有效途徑,爭取銀行更大貸款支持,確保房地產在建項目的穩步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時,一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格,縮小與商品房之間的價格差距;二是嚴格把握拆遷安置的準入關,打擊私下轉讓拆遷協議行為,杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產開發企業和項目的管理力度,各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識,建立一站式審批制,高起點規劃,高質量施工,完善基礎設施配套,提升小區檔次,讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上,根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善,出臺補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況,為其完善手續,擴大二手房市場,爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展,以此助推商品房市場的發展。
7、加大對群眾的輿論宣傳,通過各種新聞媒體,宣傳各種購房優惠政策,堅持正確的輿論導向,激發群眾的購房欲 望,以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。
房地產調研報告 篇2
一、項目背景
1 、 項目名稱:居住小區
2、可行性研究報告的編制依據:
《城市居住區規劃設計規范》
《a市城市拆遷管理條例》
《城市居住區公共服務設施設置規定》
《住宅設計規范》
《住宅建筑設計標準》
《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
《城市道路綠化規劃及設計規范》
《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1 )地塊位置:該基地東起南至x路,西至x路、北至圍合區內土地面積約xx平方米,該地塊屬a市x類地段。
2 )建設規模與目標:
土地面積:
容積率:
開發周期:
土地價格: 元/畝
建筑面積:總建筑面積:
3 )周圍環境與設施
步行約10 分鐘可至a市中心。
西側為 市城市中心景點。
東側為城市綠化帶,南側為廣場。
西南靠近a市小學。
北面為a市人民銀行。
4 、項目swot分析
優勢及機會
該項目地處a市最具發展潛力的地段,周邊環境在不久的將來是最佳的居住區域。
a近幾年的經濟發展和市政建設步伐,使得該區域的房地產具有較大的升值空間。
東側 的成功開發,為該區域的房價定位提供了市場認可性。
周遍日趨成熟的居住配套及商業氛圍的逐步形成,為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大,對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
該項目以毛地出讓,起價
元/畝,使得取得該地塊的前期資金較少。
該項目規劃定位為a市第一個小高層住宅小區,我公司在b市開發小高層的經驗可以為之借鑒。
我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景,有利于我公司今后在當地的發展。
物業管理公司在a市的先行介入,為今后該項目的物業管理,具有一定的優勢互補的性。
拆遷的'難度較大使得外地的資金有所顧慮,為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
拆遷密度過大,拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
a市拆遷實施細則的即將出臺,拆遷成本的預測具有一定的風險性。
市政設施的帶拆帶建,因其標準的不確定性,使的成本的測算具有一定的不確定性。
外來資金的介入,有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
規劃中對于地塊的居住用地的定位,今后商業的規劃能否通過,具有一定的不可確定性。
小高層的居住觀念的形成,物業管理費、電梯的運行和維護等,將給今后的銷售帶來一定的抗性。
該地塊的居民大多是二次拆遷,拆遷的難度較大。
花園的日趨完善,又是多層住宅,與本項目的競爭將比較激烈。
拆遷的難度,使該項目的建設周期具有延期的可能。
周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況
a市位于
河南岸,面積
平方公里,人口 萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區、國家級水禽濕地保護區。全市森林覆蓋率達56%,1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環境良好。交通通信便捷,公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網;水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐,擁有國家對外開放口岸,年設計吞吐能力達500萬噸,a港泥洲新港區一期工程已動工;通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。
項目所在區位于 江中下游南岸,與b市接壤,是a市政治、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里,人口62萬,轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 a市房地產住宅市場分析
a市房地產業從起步到發展,大致經歷了三個階段:1988年至1993年為第一階段,以房屋統代建為主,所建住房多為福利性,商品化率低,房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段,統代建行為逐步消失,商品房開發逐漸興起。
1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點,掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后,城市基礎設施建設步伐加快,城市建成區人口、規模迅速擴張,城市建設與房地產開發兩者良性互動,房地產場進入有序發展時期。到目前為止,a市房地產業基本實現了創業任務,完成了原始積累。居民住房質量顯著改善,產業結構趨向合理,市場體系基本建立。
二oox年,a市房地產業主要特征表現在以下幾個方面:
表現之一:投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元,投資增幅達33.4%,占全市建設系統投資65%,占全市固定資產投資12.6%。
表現之二:市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積 20.04萬平方米,銷售面積22.04萬平方米,消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三:房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%,凈增400元/m2左右。
房地產調研報告 篇3
縣級(尤其是我們中西部不發達地區的縣)房地產業具有規模小銷價低購買力不能持久的“短平快”特點:一般都是是掛靠在大開發商下的小規模企業,運作模式是購買一塊地興建一個小區或幾棟商住樓,銷售得差不多了也就撤走了另找商機,開發期一般是一二年至三五年間短期行為,開發商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業利潤一擁而上的暴富者,素質參差不齊。財務人員多是臨時騁請一些有背景或身分的當地富余人員,稅務財務不精通、不熟悉,核算不能達到規范要求。給稅收征管工作增大難度:
稅收征管現狀:工作被動,征管質量不高
一、地區觀念短期效益驅動形成干擾:近年來經濟欠發達地區加大對招商引資力度,招商引資工作作為政績的一個主要方面,房地產業作為一個見效快、政績顯現行業得到各級政府的青睞,各地各級產生重發展重引資輕管理思想,為了引進“鳳凰”紛紛出臺一些五花八門地方土政策,因人因地因情況具體一個單位一個政策,在稅收上開一些口子,給依法征稅人為設置了障礙,對稅務部門日常征管工作也時有干擾。
二、行業要求不高資金密集財務核算質量低增加稅收征管難度:縣級房地產開發技術要求低門檻不高:找個掛靠單位,租個辦公場所,幾個相關行業人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個人口不足十萬的小縣城,投資數千萬元的房地產企業有十幾家,形為企業實為個體的開發商近百,良莠不一。房地產業相對又是資金密集運作行業,密集資金運作、生產周期較一般行業長、成本費用項目多、會計核算復雜的特點要求房地產企業建立規范財務核算,目前稍具規模的開發商也只是幾個股東、三兩個財務人員,幾個工程人員組成,個體開發商更是股東打包來,事事自己動手心里一盤賬根本談不上財務核算。成本、費用不實、隱瞞收入現象不同程度普遍存在,給稅收征管工作帶來被動。
三、稅收征管手段簡單化,所得稅、土地增值稅偷漏嚴重:由于成本費用核算不實,建筑業目前執行的20__年工程預算指標體系與實際出入較大,稅務部門一般以房地產銷售收入為基礎,對所得稅實行定率征收,對土地增值稅按預征率征收,收入比例與現狀不相符,以武寧縣為例今年上半年實際征收入庫房地產業營業稅509萬元、所得稅170萬元、土地增值稅68萬元。房地產成為一個暴利行業已是一個不爭的事實,所得稅、土地增值稅少繳由此可風一斑。
解決方法探討
一、思想上客觀分析房地產業的現狀,研究其發展形勢改變收入倚重思想:1、從宏觀、微觀上向地方黨政領導客觀分析房地產業對地方經濟長遠影響,房地產業對經濟發展來講是一把雙刃劍,它的產品是不動產屬于消費行業,它創造的是短期繁榮和短期財政收入,不能像工商業那樣給地方帶來長期的持續經濟發展,過度繁榮吸引過多資金擠占了其它方面的投資,土地是有限的逐步增值的資源,過快開發是得不失,對房地產業不應有倚重和依賴心理,國際慣例也都不會予以行業優惠。2、教育地稅干部克服畏難思想,采取緊盯戰術,多調查研究、多實地觀察、及時掌握工程進度和銷售情況,實行動態跟蹤管理,不給偷漏稅者可行之機。
二、加大宣傳力度,強制規范行業財務核算,提高納稅人自行申報率和申報準確率:稅收管理單位有針對性地逐戶進行納稅輔導,明確稅收政策并將政策出臺的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚,敦促納稅人重視財務核算工作自覺及時進行準確的納稅申報。為稽查部門的處理處罰設置一個強有力的前提條件。
三、加強培訓、提高技能、加強檢查、強化稅務稽查工作職能:稅務稽查作為打擊偷漏稅的職能部門,認真鉆研房地產業生產、核算業務,提高自身人員政治、業務素質,檢查時注意與相關部門聯系協作,積極搜集資料,夯實證據鏈,重點檢查所得稅、土地增值稅,處理時依法辦事,用足用好法律賦予的職能,嚴厲打擊偷漏稅不法行為,加大偷逃稅成本,讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國家稅收
房地產調研報告 篇4
當前,隨著我國經濟的高速增長,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點,尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來,以住宅為主的房地產業,在住宅商品化新體制基本確立,房地產市場體系逐步建立,群眾消費熱情高漲的環境下,保持了持續快速的發展勢頭,已經成為國民經濟的支柱產業。XX年,全國房地產開發投資7736.4億元,占固定資產投資的17.9%,占gdp的7.6%。房地產業關聯度高,對幾十個相關產業都有帶動作用,與建筑業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟杠桿,在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。
我縣的房地產業從1998年開始,受住房體制改革的刺激,市場消費得到實質性的啟動。XX年以來,房地產開發投資保持旺盛的勢頭,XX年全縣房地產投資2.0376億元,比上年增長162.7%,占當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展,現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下:
一、房地產市場現狀
(一)房地產市場供給狀況
1、房地產開發企業蓬勃發展,民營企業迅速崛起。
由于我縣的房地產市場啟動較晚,發展較慢,加之房地產行業的平均利潤較其它行業高,因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年,全縣只有6家房地產開發企業,其中國有企業2家,民營企業4家。到了XX年底已發展成有17家開發企業,其中擁有三級開發資質企業2家,三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家,民營企業16家。XX年,民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速,成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長,成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業,我縣的房地產業發展十分迅速,投資規模日益擴大,尤其從XX年開始,受城建規模擴大,基礎設施投資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,市場容量大幅增長,房地產業取得了跳躍式發展。XX年完成房地產開發投資額7757萬元,是上年投資額的5倍,比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發投資額20376萬元,同比增長1.6倍,高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大,XX年為3.32%,猛增至13.25%,XX年再創新高達為24.71%,成為拉動投資增長的主要力量。應該說,這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長,不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業營業用房建設投資增幅較大,商品住宅建設投資主體地位突出。
“”末期,在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下,我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度,并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示,XX年---XX年,住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看,商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢,住宅建設投資呈下降趨勢,但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升,開發規模越來越大。
近三年來,我縣的房地產市場發展勢頭迅猛,房地產交易異常火爆,房地產開發項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝,是上年的6倍;XX年總投放達236畝,同比增長2.2倍。同時,土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝,XX年為10.59畝,XX年為21.83畝,房地產開發規模越來越大。
5、房地產開發水平存在明顯地區差異,住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉二元格局的影響,一直以來,房地產開發投資主要以縣城為主,縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。XX年,縣城房地產開發投資額約占總投資額的72%,華埠鎮約占總開發投資額的22%,其他鄉鎮約占6%。
因受近幾年規劃控制的影響,城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比下降69.06%,XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少,有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產開發建設資金到位情況理想,定金、預付款占投資資金的比重上升。
近幾年,一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想,房地產資金回籠較快,另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想,在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產開發投資資金中,自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源,居于絕對主導地位。從各類資金的動態情況看,國內貸 款資金和定額預付金的增速較快,定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產市場需求狀況
1、房地產市場需求趨旺,呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
近年來,我縣房地產市場有了很大發展,商品房銷售態勢良好,銷售面積逐年增長,預售面積大幅攀升,市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2,同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,從XX年開始,預售面積超過了銷售面積。XX年底,空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調查中,90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,90m2以下戶型占12%,130平方米以上戶型占11.74%,明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
2、個人消費成為市場需求的主體,縣內需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進,福利分房制度已退出了歷史舞臺,個人購房比重大幅上升。XX年,全縣個人購房面積達29672.2m2,占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2,占總銷售面積的99.77%,個人已成為市場消費的主體,是房地產市場發展的主導因素。目前,個人購買房屋的類型以住宅為主,XX年個人購買住宅面積達70941m2,占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看,購房的全部是縣內居民,基本以自用為主,因而,我縣尚不存在房地產“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快,相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛,商品房價格放開,市場處于賣方市場,經濟適用房啟動較晚,土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快,升幅較大。據最新調查資料統計,XX年商品住宅平均售價約987元/m2,比上年度上升14.76%,XX年平均售價約1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍,房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后,存量房交易活躍,交易面積逐年“放大”,XX年共成交184起,面積16396.17m2,XX年共成交243起,面積20405.54m2,XX年共成交225起,面積21300m2。近三年的交易量中,住宅占總交易起數的96.62%,房改房約占住宅交易起數的62.2%,因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市,不僅增加了住房市場的供給量,給買房人更多的選擇,而且創造了更大的住房需求,讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。
(一)房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導,沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制,房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。
(二)市場化運作不規范,政策性的土地協議出讓,拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。
(三)房地產開發企業市場準入“門檻低”,開發企業數量多,規模普遍偏小,行業集中度低。部分企業資金實力不足,主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發,加大了投資風險。
(四)房地產開發企業行為不規范,如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。
(五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地產市場的高消費群體,給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在,清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,不利于改善居住環境。
(六)市場配套體系不完善,物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。
(七)住宅體系不完善,經濟適用房投放少,廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快,價格偏高。
(八)房地產開發結構不合理,住宅品種單一,難以滿足不同的消費需求,刺激消費的增長,商業營業用房比重偏高,出現供大于求的現象。
三、房地產市場發展趨勢
(一)行業趨于整合,結構面臨調整,價格相對穩定。
1、房地產開發企業將趨于整合,行業集中度將明顯提高。
隨著城市建設規模的不斷擴大,按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要,商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展,這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知中強調,要加強房地產貨款監管和市場監管,這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強,我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨于規范整合,集中度將明顯提高,并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出,而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。
2、房地產開發結構將面臨調整,低價位商品住宅將成為開發主流。
隨著人們居住消費觀念的改變,個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費,將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。
我縣房地產起步較晚,目前處于發展階段,前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕,而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,因而對開發商而言,銷售風險較小,且利潤空間較大。近年來的開發,已基本消耗了這一群體的購買力,對他們而言,住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。
而目前,尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體,因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業未參加房改的職工,鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工,估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,1999年以來交易備案的約900套,加上拆遷房約近百套,需換房戶按剩下的30%計,將有近套的消費。激活這群中低收入消費群體,將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格,如何緩解這一供需矛盾呢,我們認為除了政策及金融支持外,開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區80-100m2戶型)是今后幾年的開發主流。
同時,隨著商住房商品化程度的不斷提高,單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關注,建設“廉租房”,建立低收入家庭住房保障機制,讓所有人都“居有其所”,是政府當務之急的一件大事。
3、供需趨于平衡,價格相對穩定
因前幾年對市場釋放的需求估計不足,商品住宅的供應不夠,造成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影響了價格的上升。XX年新開工的面積達188450m2,其中商品住宅1265551m2,營業用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示,11家開發企業到11月底的銷售總量為95360m2,空置面積(待售面積)有60077m2,其中住宅25413m2,商業用房34659m2,年度存量較大,這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。
從房地產開發土地供應上看,XX年為4.94公頃,XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,實施投放量約5.5公頃),XX年11月止約投放2.52公頃,雖然年度投放緊縮較快,但考慮XX年南湖地塊一期建設將動工,實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量,尚較充足,保證了今后幾年的土地供應。從需求上看,市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現,開發結構的調整,舊城改造的持續以及人口的集聚,住房消費潛力將被進一步激活,得以更充分地釋放,給市場帶來持續動力。今后幾年的房地產市場供需將趨于平衡。
另據XX年11月對11家開發企業的調查資料顯示,XX年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2,雖然價格比上年每平方米上升了100元,但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡,今后幾年,商品住宅的價格升幅有限,價格相對穩定。
(二)發展動力十足,發展前景廣闊。
1、城市化進程的不斷推進,給市場發展提供持續動力。
縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區,以此為依托在岙灘形成居住區及副中心,圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一個中心兩個副中心"的規劃布局結構,城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間,加快舊城改造步伐,加速城市化進程。而且,隨著城市化的發展,縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近,城華對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設,將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚,城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。
按《縣城城市總體規劃(-20xx)》對人口規模的預測,規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發展到4.6萬人,凈增近萬人,按人均建筑面積30m2計,縣城區至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬m2,集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。
2、生態立縣戰略的實施,給房地產帶來了巨大的空間。
生態立縣戰略的確立,為我縣指明了一條生態保護和經濟發展并存的可持續發展道路,是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態立縣戰略的深入實施,我縣的森林生態系統功能進一步增強,生態環境質量始終保持全省全國先進水平,生態環境更加安全。生態旅游業資源愈顯豐富,特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進,生態城市功能進一步強化,城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力,被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍、水青”的生態人居環境,將吸引大批向往優質生態環境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假,甚至居住,給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越,提升了城市競爭力,也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”,萬向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地,形成硅電子產業的集聚,一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起于錢江源頭生態縣。硅電子基地的發展將極大地帶動城市化發展,也為我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。
四、政策建議
(一)建立預警預報制度,加強行業調查分析,引導行業健康發展。
盡快建立房地產市場預警預報和信息披露制度,及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析,引導開發企業理性投資,消費者理性購房。
(二)加強政府宏觀調控,努力解決供需矛盾,實現供需平衡。
保持房地產開發的適度規模,基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能,加大調控力度,通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用,保持開發規模與有效需求的同步增長。
規劃方面應發揮導向作用,通過城市建設方向和進度的調整,利用房地產開發空間上的拓展和壓縮,有效控制房地產開發規模,通過對居住用地的功能、布局調整,調控商品房的開發結構(如針對目前商業用房供應過多的現狀,規劃設計條件可以在今后開發地塊中明確開發性質為純住宅,不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造,以穩定住房需求,防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脫節;控制單體開發建設有利于開發的規模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃,建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制,加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備,并根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度,嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度,嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地,規范房地產開發行為。
金融方面要控制總量,合理調整信貨支持,實行差別政策,以控制房地產開發與住房消費中比重,抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款,同時強化貨款監控,實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管,依法依規貨款,嚴格控制經營不規范、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款,擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款,繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款,適度增加對經濟適用住房的信貸支持。
(三)完善市場監管制度,加大違規查處力度,規范市場秩序。
各職能部門就應嚴格履行管理職責,完善市場監管制度。加強資質管理和注冊資金管理,把好“入門關”;加強房地產開發項目審批管理,把好“發證關”;加強房地產交易的動態管理,把好“交易關”。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度,不能以罰代處,一罰了之,要發現一起查處一起,絕不姑息。
(四)堅持市場化導向,創造公平競爭環境,規范市場化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放,都應實行公開的市場化運作,經營性土地使用權的出讓和轉讓,按規定都必須進入市場交易,采取招標、拍賣和掛牌方式,杜絕協議出讓行為,推行“陽光交易”,使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作,可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用,適當留有開發微利等方式運作。
(五)加強住房政策性保障,引導商品房結構調整,完善住房供給體系。
經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,它既可以給中低收入者提供住房保障,又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量,既不能對市場造成負面影響,也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際,經濟適用房的投放量宜小不宜大,因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務,政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房,可以進一步活躍存量房市場,促進增量房消費市場的發展。
要加快廉租房建設,建立保障機制,切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字,我縣城鎮貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,1512人,其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事。
積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發,針對不同消費群體的消費特征和購買能力,開發不同檔次、不同價位的商品房,一方面可以滿足不同層次的消費需要,另一方面可以充分調動消費潛力。
(六)加快發展房地產服務業,培育市場潛在消費群體,促進房地產市場進一步發展。
房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看,房地產服務業已滯后于房地產整個行業的發展,需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規,加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度,清除無證、無照中介機構,規范中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念,提升服務層次,不斷提高從業人員素質,以誠信創品牌;再者要加大扶持力度,創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利于促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策,建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用,加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策,提高中低收入消費群體的經濟承受能力,使潛在的住房需求轉化為現實購買力,有效擴大市場需求量。
(七)促進產業集聚,加快市場建設,增強發展后勁。
要一如既往地推進招商引資工作,主動承接從大、中城市梯度轉移的勞動密集型產業。加快硅電子基地建設,加速引進大企業大集團的項目、資金、人才、技術等。利用縣工業園區這一平臺,進一步促進產業集聚,不斷推進工業化步伐,從而帶動城市化的發展。
要深入貫徹實施生態立縣戰略,大力發展生態工業、生態農業、生態旅游業,以打響錢江源綠色品牌為動力,以打造全國綠色食品生產、加工基地為目標,加快建立“綠色食品城”市場。當前應著力加快茶葉市場的擴大經營。
通過“興工業、旺市場”加快地區經濟發展,加速要素集聚,從而增強房地產市場發展后勁。
房地產調研報告 篇5
一、考察時間:
x年xx月xx日-xx月xx日
二、考察地點:
張家界——中昊回龍地下街(新合作地下商業步行街),常德——金旺地地下步行街,荊州——北京路中央大道地下商業步行街,武漢——楚河漢界、江漢路步行街、光谷步行街、楚河漢界、漢正街、戶部巷,長沙——太平街、國金街、中茂城、廟街等。
三、考察目的:
學習其他項目好的管理模式,運營手段以及當前形勢下熱門、吸引人流的業態項目,綜合學習商業項目的業態布局,場景打造,宣傳策劃手段等,并收集有效的商戶資源。為公司項目管理及鶴洲路的招商運營提供基礎數據及建議。
四、考察情況回顧:
1、張家界回龍地下商業街一期工程 ㎡,公攤率,銷售均價xx元/㎡,租金均價xx元/㎡,合同期三年,每年遞增%,物業費餐飲區xx元/㎡,服裝區xx元/㎡。二期 ㎡,公攤率%,預計銷售均價xx元/㎡,開業免租2個月租金均價xx元/㎡,合同期三年,每年遞增8%,物業費餐飲區xx元/㎡,服裝區xx元/㎡,水費xx元/噸,電費xx元/度。銷售模式先售后租,返租3年。該項目特色及亮點,商鋪大部分為30 ㎡左右的小格子,方便銷售及租賃。第一期過道寬m,總長m,第二期街道寬 m,總長m。單個門頭m,三門頭m。街區過道平坦無落差,人流旺盛,業態布局交錯混搭,無明顯業態分區。主要業態為鞋服類,二期餐飲區面積共 ㎡,占比%。
2、常德金旺地橋南商業街,總面積 ㎡,總長m,公攤率%,過道寬m,銷售均價xx元/㎡,租金均價xx元/㎡,合同期二至三年,每年遞增,物業費,水費/噸,電費xx元/度。銷售模式先售后租,返租3年。該項目特色及亮點,商鋪空置率低,商鋪大部分為40—50 ㎡便于銷售及租賃。單個門頭寬4m,整個街區過道平坦,管理規范,干凈整潔。業態分區明顯,主要業態為鞋服類。街區視覺導視清晰明了,廣告位規劃整齊,管理有條。
常德金旺地地下步行街入口街區內部景象3、北京路中央大道地下商業步行街總面積 ㎡,總長m,公攤率,主街區過道寬,租金均價xx元/㎡,合同期三年,物業費xx元/㎡,水費xx元/噸,電費xx元/度。銷售模式先售后租,返租x年。該項目特色及亮點,該項目開業8年,商鋪已售罄,目前商鋪空置較低,商業旺盛,人流量大。商鋪大部分為20—50 ㎡便于銷售及租賃。商鋪開間3.5,進深5.5m,整個街區過道平坦,管理規范,干凈整潔。衛生清潔使用全機械化操作,兒童娛樂,時尚鞋服、美妝個戶、手機數碼、餐飲美食等業態分區明顯,鞋服類占比55%。
荊州北京路中央商業街入口街區內部一角3、武漢江漢步行街、光谷步行街、漢正街以及長沙國金街、中茂城,太平街等地,有的位置條件優越,繁榮了一段時間,現已在衰退;有的業態新穎,主題鮮明,形成購物文化,人流如潮,持久繁榮。
武漢江漢步行街小吃城江漢步行街一角長沙廟街小吃城廟街小吃城內部造景
五、考察體會
通過認真實地考察發現,一個商業能持續繁榮,總的概括就是具備“你無我有,你優我優,你有我特”特點。除了項目本身的位置條件外,與其商業別樹一幟的文化內涵及獨具一格的業態布局息息相關。商業文化是指該商圈本身特有的特點在消費者心中的定位及口碑,如購物到江漢步行街,因其建筑保留清朝租界時間歐式風格,街道寬廣,環境優美,物品繁多,價格實惠,成為網紅打卡地等因此而著名。業態布局是指該業態本身能吸引人流,能形成競爭力及購買力,包括其承載該業態的裝修設計,特點鮮明,與眾不同。如現代粉色網紅服裝街,明清時期古建筑美食城,因其特有的裝修設計業態的融合搭配。讓消費者打卡拍照,留戀忘返。或該業態本身為現代流行或關注焦點,足夠具備吸引客流的能力。如紅網打卡地,復古風格美食城等。考察不同的地方及業態,發現能快速吸引人流的業態項目,為吃喝玩樂的業態,特色美食,特色娛樂項目是現在年輕人喜聞熱見的事,一般年輕人聚集的地方,商業非常繁榮。
六、項目分析及考察建議
(一)鶴洲路現狀分析
1、鶴洲路地上區位及商業現狀
中心商業步行街鶴州路段北起迎豐西路路口緊鄰懷化火車站,南至人民南路路口緊靠市郵政局及中國電信,路面寬16米,全長636米,過去該地段人流如潮,商業繁華。近年隨著市民出行方式的改變,高鐵站的新建,周圍商業業態影響,以及其他區域商圈的新起。目前,該地段人流稀少,馬路臨街商業衰落蕭條。探究其原因,一是高鐵站新建客流向高鐵站分流;二是道路窄,兩側居民小區少,主要公交線路繞行,公交站臺設置少,且馬路兩邊停車位及停車場資源缺乏;三是佳惠國際、佳惠華盛堂,萬達廣場等大型商圈新起分散了人流;四是周圍商業業態未形成規模及品牌影響力不吸引人流。基于當前的現狀,建議在后期招商及業態布局中,布局能自帶人流的業態,主要為
吃喝玩樂的業態,同時,該業態具備一定的特色,是現代關注度高,熱門的業態。
2、項目購物文化及區位優勢改變,自流人群較少。
過去該地段緊鄰火車站,人流如潮,商業繁華,素有鶴州路購物街之稱,為消費者購物首選之地。隨著高鐵站的新建,人流進行了分流,再加上馬路上商業蕭條,業態較為單一,對顧客的吸引力不強,前期形成的購物文化及原來的區位優勢已發生改變,依靠現在的區位條件及周圍業態情況,自動吸引人流較為困難。因此,在后續規劃和運用中,建議對鶴洲路重新塑造概念,打造具有特色的購物文化,建立自己的購物品牌,增加競爭力,在消費者心中樹立形象和口碑。
3、街區跨度長,地段落差較大。
鶴州路街區總長630余米,人行過道為3.7米,地勢由南向北逐步增高,最高地勢差有12余米,高差影響,導致整條街的縱覽視角窄小,不能很好的`將商品業態成規模的展現,而吸引顧客眼球。同時,爬坡式購物體驗,在購物體驗上讓顧客容易感覺疲勞,前行購物欲望消退。建議進行場景打造,把鶴洲路的劣勢變為優勢,以吸引顧客和留住顧客。
(二)鶴洲路的定位
1、通過考察發現目前能吸引人流,能帶動消費的業態項目,無外乎為吃喝玩樂的業態,而這些業態里面消費能符合大眾,能吸引年輕人這類主力人群的業態,其生命力會很強。飲食業態最能吸引人流特色飲食最受年輕人喜愛
2、結合鶴洲路項目的現狀,包括地理位置、物業結構以及現在的人流,建議定位特色餐飲為主,配套娛樂、服飾,手工等業態。比如打造民清時期特色美食街/五溪文化特色美食街。
(三)鶴洲路運營
1、做好前期市場調查
對鶴洲路業態及主題的定位,建議結合鶴洲路項目本身的特點,前期做好詳細的市場調查,確定業態受眾人群,消費層次,才能針對性的招商引進業態。再加上,目前鶴洲路已開業兩次,條件上已不允許“先行先試”地招商開業。須慎重確定主題業態,才能一蹴而紅。
2、進行場景設計打造
考察不同的地方及業態,發現一個業態的繁榮,除了其本身的產品需具備特色,配套其業態的不同,不同風格的裝修場景設計,(如八十年代的餐飲裝修設計,能喚起顧客對過往的回憶,能留住顧客腳步)能形成特定的購物文化及口碑效應。鶴洲路如重新啟動,建議進行依據鶴洲路的層高進行場景設計,塑造文化主題,增加特色,建立品牌,才能吸引商家及顧客。而一個吸引人流的業態場景的打造,需要新穎的創作理念及專業的設計團隊。因此,如進行場景設計打造,建議一定要聘請專業的設計團隊。
3、多方尋求合作引用新型宣傳手段
一個項目及業態的繁榮,與其超強的運營策劃和宣傳方式密不可分。良好的宣傳和策劃手段,不僅能引流增效,還能延續業態的生命力。鶴洲路重新啟動,建議尋找好的噱頭,通過與抖音、微信等新型平臺合作,將鶴洲路品牌及業態快速宣傳出去。
房地產調研報告 篇6
南京房地產開發投資額仍在增長,銷竣比顯示供需仍不平衡。20__年南京房地產開發累計投資額445.97億元,同比增長27%,20__年1-2月房地產開發完成投資額77.2億元,同比增長41%。__年以來平均銷竣比為2.64,__年全年呈現供不應求的局面,但是__年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場"拐點論"的影響。
__年1-2月份商品房銷售均價為5331元,同比__年2月份增長10.1%,相比__年全年銷售均價增長0.5%,但是比較__年末的銷售均價略有下降。__年12月份南京市商品房成交量顯著放大,__年前兩個月成交量較少,相比__年1-2月份同比減少60%多。
__年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩,較__年同比有所減少。__年3月份累計成交面積約40萬平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米,有望超過3月份的成交量,但同比__年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召,土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實"90/70"政策,增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,__年土地供應相比__年減少135萬平方米左右,但是__年將在__年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
一、__年以來南京商品房銷售情況,20__年,南京市商品房全年銷售額為603.51億元,銷售面積 1137.88萬平方米,銷售均價為5303.8元/平方米,其中住宅全年銷售額533.42億元,銷售面積為1064.52萬平方米,銷售均價為 5011元/平方米,現房全年銷售額為77.58億元,銷售面積為190.27萬平方米,銷售均價為4__7元/平方米,期房全年銷售額為455.84億元,銷售面積為874.24萬平方米,銷售均價為5214元/平方米。
__年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,銷售面積46.41萬平方米,銷售均價為5331元,售價同比__年2月份增長10.1%,相比__年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元,銷售面積42.63萬平方米,銷售均價為4835元/平方米,同比增長 16.23%,現房銷售額為2.05億元,銷售面積為4.37萬平方米,銷售均價為4691元/平方米,同比下降22.2%,期房銷售額為18.56億元,銷售面積38.26萬平方米,銷售均價為4851元/平方米,同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看,__年南京商品房銷售均價呈現穩步上漲態勢,但是__年末到__年初房價有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看,20__年12月份南京市商品房成交量顯著放大,__年初可能受淡季因素和房地產"拐點論"影響,成交量較少,相比__年1-2月份同比減少60%多。
__年以來,南京市各區域板塊住宅成交數量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到__年4月22日,江寧板塊累計成交近5000套,約38.9萬平方米,浦口板塊累計成交近3400套,約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米,浦口板塊成交約12.44萬平方米,分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區,該板塊的項目大多屬于知名開放商,樓盤房型結構和質量也相對比較好,但是價位偏好,離市中心較遠,適合有車族的消費群體,__年該板塊成交量位居全市,城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8.7萬平方米,占全市總成交量的14.8%。
二、南京各區域主要在售樓盤根據搜房網提供的信息,南京各行政區域主要在售樓盤情況
玄武、白下、鼓樓三大區域的樓盤銷售均價位居全市前三位。玄武區的樓盤售價在9000元/平方米~25000元/平方米之間,白下區普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右,鼓樓的房價普遍在10000元/平方米以上,位置較偏的蘇寧千秋情緣在7000元/平方米左右。建鄴區的樓盤大多集中在河西板塊,該板塊環境比較好,樓盤質量也比較高,知名地產開發商如中海地產、萬科、棲霞建設等都在該板塊開發項目,老南京和新南京都喜歡在此安家落戶,目前該板塊的銷售均價都在10000元/平方米以上。
新樓盤比較多的是江寧區,江寧區是南京高新技術開發區,環境也比較好,售價相對較低,比較適合來南京落戶的外地大學生,目前普通住宅售價大概在 6000元/平方米左右,各個不同的樓盤價格差異也比較大。由于江寧區房價相對較低,環境較好,并有大量別墅項目,是富人聚集地,同時將受惠于即將開通的地鐵2號線,預計江寧區的房價會有較大升值空間。
三、南京未來兩年住房建設計劃,根據南京市住房建設計劃,__年南京各類住房上市量將達1120萬平方米,其中普通住房上市總量約850萬平方米,經適房(含廉租房)約240萬平方米,比__年120萬平方米的經濟適用房供應量增加了近一倍,中低價商品房約30萬平方米。__年南京廉租房建設計劃投入資金3.6億,籌建廉租住房1000套,約5萬平米。__年各類住房建設用地計劃供應量為850萬平方米,其中住房建設用地700萬平方米,保障性住房建設用地約150萬平方米,相比__年土地實際供應量985萬平方米減少約135萬平方米。
__年南京普通住房上市量約800萬平方米,相比__年的850萬平方米有所下調,其中,中低價位、中小戶型商品房約560萬平方米,將逐步落實"90/70"政策;經濟適用住房約225萬平方米,與__的計劃基本持平;中低價商品房(含限價房、拆遷復建房)可上市供應總量為60萬平方米,比 __年30萬平方米的供應計劃將近翻了一倍;廉租房建設計劃投入資金3.4億元,籌建廉租住房1000套,約5萬平方米。__年各類住房建設用地計劃供應 1050萬平方米,其中各類普通商品住宅建設用地850萬平方米,保障性住房建設用地200萬平方米,相比__年的土地供應量有所增加,預示土地市場將持續活躍。__年南京市住房建設計劃總量與__年大致持平。
總的來或,未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實"90/70"政策,增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,__年土地供應相比__年減少135萬平方米左右,但是__年將在__年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
房地產調研報告 篇7
一、云陽概況
(一)區域基本情況云陽縣位于重慶市東部,三峽工程庫區腹心地帶。東領奉節縣,南連湖北省利川市,西界重慶市萬州區,北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經108°24%26acute;32—109°14%26acute;51,北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間,南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過,境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里(距三峽大壩260公里),順江而上西至重慶市區337公里(距萬州區水路23公里、陸路41公里)。云陽縣共轄42個鄉鎮,末總人口129萬人,其中:農業人口103萬人,占91.03%;非農業人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主,少數民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人,占0.28%。
(二)區域自然環境云陽地處川東平行嶺谷區,地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜,最高點為海撥1809米,最低95米;全縣地形起伏大,山高坡陡,丘陵少,平壩更少,可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區,季風明顯,具有春早不穩定,夏熱多伏旱,秋涼多綿綿雨,冬暖少日照,主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c,最低氣候4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時,年平均降雨量1100.1毫米,無霜期300天以上,適宜多種農作物生長。
(三)區域經濟條件與社會條件期間,地區生產總值年均增長11.9%,全縣gdp達到53.3億元,比接近翻一番,人均gdp達到5285元。固定資產投資153億元,相當于“十五”的3倍,年均增長24%,高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元,年均增長12.99%,比預期目標高3.99個百分點。農民人均純收入2223元,年均增長8.3%。三次產業結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6.社會消費品零售總額達到18.2億元,年均增長12.2%,比計劃高0.9個百分點。城鎮登記失業率控制在4.8%以內。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
(四)區域基礎設施及交通條件城鎮體系框架基本形成,城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施,提升了城市品位,城市創新工作卓有成效,新縣城順利通過“中國優秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強,加工制造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。云陽交通四通八達,運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過,現有各類港口、碼頭100多處,沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內,至開縣二級路今年貫通,至湖北利川二級路,蘭杭高速公路云陽段即將通車,云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里,僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座,完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里,在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里,縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里,90%以上鄉鎮公路達四級標準,95.8%的村通公路。新建二級車站1個,三級車站4個,完成港口碼頭復建11處。
(五)城市定位云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經濟、科技、文化中心,三峽旅游服務基地之一,發展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業為主的山水園林旅游城市。城市規模為:發展到20萬人,20__年30萬人,用地28平方公里。新城規劃為三片。城市采取組團式的布局結構,形成以雙江為中心,人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態,圍繞新城,大江、大橋、大道、大公園凸現,成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城,以云陽新縣城為中心,構建極核發展模式,加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯系,加快自身發展,以新縣城為中心的城鄉商貿流通網絡初步形成。積極發展旅游業,充分挖掘全縣旅游資源,著力構筑“一心兩翼”旅游開發格局,接待游客250萬人次,張飛廟成功搬遷,7月19日正式開館,被評定為國家aaaa級景區,成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園,建成了云陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實施,提升了城市品位,城市創建工作卓有成效,新縣城順利通過“中國優秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經濟明顯增強,加工制造、商貿流通、服務業等二、三產業不斷壯大。根據云陽縣城總體規劃,不可用于出讓的公益性質用地(道路廣場用地、市政設施用地、綠地)在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%;兼具公益和經營性質的用地(行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地)在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經營性出讓,但是可以通過劃撥或協議出讓等方式回收土地開發成本。居住用地、商業金融業用地和文化娛樂用地可用于經營性出讓,本報告中將按照總體規劃中這三類用地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產開發情況
(一)房地產市場總體態勢云陽新城為移民城,云陽新城的城市總體布局為“一城四區”,已成長江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產還處于買方市場,消費者的購房變得更加理性,因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查,居民普遍擁有住房,有的甚至有兩套或者三套以上的住房,區域房地產市場目前已基本趨于飽和。要促進房地產市場發展,可以通過在特色上下功夫,開辟高端市場空間。為此,我們進行了“云陽縣住房消費狀況研究”的市場調研活動,總體住房消費者的角度出發,對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。
(二)可供房地產區城及現狀沿移民大道通過地災治理的機遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園,能用于房地產開發的土地僅剩下200畝左右,縣府通過招商引資,湖北省宜昌市珍珠房地產開發公司一舉中標。
1、開發現狀麗江景苑,該樓盤占地18706平方米(28畝),建筑面積10.2萬平方米,其中商業面積3.4萬平方米,住宅公寓面積6.8萬平方米,容積率達到5.5.住宅部分起售價為1200元/平方米,最高價達到1700元/平方米,銷售狀況良好,該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤,該樓盤占地1867.6平方米(2.8畝),建筑面積2萬平方米,其中商業面積0.6萬平方米,住宅公寓面積1.2萬平方米。商業部分平均售價為6600元/平方米,住宅部分起售價為1500元/平方米,最高價達到2200元/平方米,銷售狀況良好,該樓盤的開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場,該樓盤占地100050平方米(50畝),工程分三期建成。一期工程樓盤占地26680平方米(150畝),建筑面積5.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米,住宅公寓面積3.2萬平方米。商業部分平均售價為4280元/平方米,住宅部分起售價為900元/平方米,最高價達到1200元/平方米;,二期工程樓盤占地26680平方米(50畝),建筑面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米,住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為5280元/平方米,住宅部分起售價為1050元/平方米,最高價達到1750元/平方米;,三期工程樓盤占地26680平方米(50畝),建筑面積6.8萬平方米,其中商業面積2.6萬平方米,住宅公寓面積4.2萬平方米。商業部分平均售價為7280元/平方米,住宅部分起售價為1750元/平方米,最高價達到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好,其開發經營和運作對待儲備地塊的發展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際,該樓盤占地27346平方米(38畝),建筑面積20.2萬平方米,其中商業面積5.4萬平方米,住宅公寓面積14.8萬平方米,容積率達到5.5%住宅部分起售價為1750元/平方米,最高價達到3000元/平方米。
2、本區域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前,在云陽縣房地產市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區的外灘廣場。濱江國際以風景區,大環境,電梯小高層為賣點,戶型為90110平方米(小戶型,小面積),120145平方米(中戶型,中面積),180250平方米(大戶型,大面積),小戶型、小面積占60%,中戶型、中面積占25%,大戶型,大面積占15%。購房以外地人和本地人為主,其戶型方正實用,樓價偏高,各方面配套齊全,預銷售很樂觀;外灘廣場現主打休閑地段,主要宣傳推廣其配套齊全,戶型設計新穎超前,戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研,該項目三期原定于3月開盤正式發售,由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂,由于近年云陽的房地產市場火爆,住宅部分起售價為1500元/平方米,最高價達到2200元/平方米,銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風景區,大環境,電梯小高層為賣點,戶型為8095平方米(小戶型,小面積),100125平方米(中戶型,中面積),130180平方米(大戶型,大面積),小戶型、小面積占55%,中戶型、中面積占35%,大戶型,大面積占10%。購房以本地人為主,其戶型方正實用,樓價偏高,各方面配套齊全,預銷售很樂觀;福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區,大環境,電梯小高層為賣點,戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主,其戶型方正實用,樓價偏高,各方面配套齊全,預銷售很樂觀;由于走品牌個性化,特設7.5米的高入口大堂,裝修材料采用頂級材料,名廠潔具及廚具,新盤推出特價單位毛胚房,造成過一時搶購熱潮,作為新推樓盤其推廣力度是相當大的,幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中購買為本地人,外地商人,銷售情況在本區域內相對較好。
三、土地儲備的幾點建議
(一)應抓緊進行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定(即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山梁綠脈)1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地,區位優勢好,增值大,變現快,應抓緊進行土地儲備工作。
(二)由于土地出讓價格受到宏觀經濟、市場情況、相關政策等諸多因素影響,具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進行詳細規劃,具體規劃指標未定,導致實際可出讓的土地面積無法確定,對估算結果產生一定影響。
房地產調研報告 篇8
近年來,違規變更規劃、調整容積率成為房地產開發領域的一個常見重災問題。有人將“擅改控制性詳規,提高項目容積率,減少配套設施,讓開發商獲取高額利潤”總結為房地產犯罪官員尋租七法之首。
長期以來,購房業主因違規變更規劃、調整容積率問題與開發商的糾紛源源不斷,不少糾紛是既打民事訴訟,又打行政訴訟。去年年底,住房和城鄉建設部、監察部聯合就加強容積率管理和監督檢查發出通知,今年又聯合就治理違規變更規劃、調整容積率再次發出通知,可見國家對此問題極為重視,因此,切實治理違規變更規劃、調整容積率問題是當前和今后的一項重要任務。
違規變更規劃、調整容積率之所以多發,主要有兩個原因。其一是利益驅動,開發商為了獲取高額利潤,未經規劃行政主管部門許可擅自變更調整,這可謂是違規變更規劃、調整容積率的利益誘因。其二是有關制度目前尚不完善,操作機制不夠嚴密健全,導致違規變更規劃、調整容積率存在空間。
眾所周知,容積率是一個體現土地使用強度的指標,是項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地的面積之比。同樣一塊建設用地,容積率提高少許,即意味著開發商可以建設多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤。因此從利益角度考慮,開發商為獲取高額利潤而不惜違規變更規劃方案及調整容積率。
應當說,容積率對開發商的利潤固然重要,但對于商品房小區業主和整個城市規劃更為重要。容積率是控制性詳細規劃和修建性詳細規劃的實質內容。容積率高低與小區居住舒適度成反比,高的容積率導致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區內道路狹窄、光照通風條件差、停車位置不足等,還會對小區內的休閑健身場所、兒童活動區域形成擠壓,并且會對樓宇內的電梯、消防通道形成比較大的壓力,加劇設施老化。同時,高的容積率也會影響城市整體規劃,影響城市面貌與持續發展,造成市政配套設施與資源供應緊張。因此,對容積率的調整應當慎重和嚴格。
根據《省房地產開發領域違規變更規劃、調整容積率專項治理工作實施方案》有關精神,為提高規劃管理依法行政水平,有效控制違規變更規劃、調整容積率行為,促進城鄉建設和房地產市場健康發展,我們提出以下幾點工作思路:
一、房地產開發企業取得國有土地使用權后,必須嚴格按照《國有土地使用權出讓合同》的約定和規劃行政主管部門確定的`容積率等規劃條件進行開發建設。如需調整容積率的,除應當符合國家和省有關規定和技術規范要求外,還必須符合下列條件:
1、因城市規劃要求需要提高容積率的;
2、建設用地所在規劃區域內可以提高開發強度的;
3、建設用地所在規劃區域內可以滿足建筑總量整體平衡條件的;
4、增加容積率后收取的增容地價可以滿足外部配套建設投資要求的。
二、土地出讓前,規劃建設部門要根據總體規劃對宗地深入研究,科學下達規劃條件;土地出讓后,如無特殊理由不得調整容積率。確需調整容積率的,應按下列程序辦理:
1、屬城市規劃要求需要提高容積率的,由規劃部門提出報告,經政府研究并下發抄告單,有關部門按抄告單原則辦理手續。
2、屬建設單位要求提高容積率的,應按以下程序辦理:
(1)建設單位向規劃行政主管部門和國土資源行政主管部門提出書面申請,并附規劃設計方案;
(2)規劃行政主管部門對調整容積率申請報告進行初審,組織對規劃設計方案進行論證、評審,并告知國土資源主管部門,對符合調整條件的,報政府或規劃咨詢委員會批準后下達《調整容積率告知書》;
(3)建設單位持《調整容積率告知書》與國土資源行政主管部門簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》,由國土資源行政主管部門按規定計算和下達“國有土地出讓金補交清單”,開發建設單位持補交清單向財政部門補交土地使用權出讓金;
(4)規劃行政主管部門依據《國有建設用地使用權出讓合同》和補交出讓金后開具的《省國有土地有償使用收入專用票據》,審批發放或換發《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》。
三、房地產開發企業取得土地使用權后,報規劃行政主管部門,規劃咨詢委員會批準已調整容積率的,規劃部門應書面告知國土資源行政主管部門。國土資源行政主管部門按照開發項目調整后的容積率計算收取應補交的土地出讓金,規劃建設、房管等部門依據補交土地出讓金的票據辦理相關手續。
四、經規劃、國土部門驗收后,對超過土地批準容積率的用地項目,在扣除因城市空間設計需要,市政府鼓勵由出讓條件中規定的多層建筑(在符合國家規范的前提下)改成高層建筑的九層以上建筑面積(以政府抄告單或協議為準),應按有關規定確定并收取應補交的土地出讓金。
五、調整容積率的建設項目,不得提高建筑密度、降低綠地率。
六、鼓勵利用地下空間修建停車場、人防設施及儲物區,地下建筑面積不納入容積率計算。
七、房地產開發企業違反《國有建設用地使用權出讓合同》的約定,擅自提高建筑容積率、建筑密度等任何一項指標的,出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積或按現行市場地價補交土地出讓金。
房地產開發企業違反《城鄉規劃法》第四十三條規定,擅自改變建設用地規劃許可證的,相關執法部門須對其違法行為立案查處,在對超容積率的加建部分不影響總體規劃允許保留的前提下,開發建設單位應根據相關部門的處理決定,補交土地出讓金及相關規費,并接受相應罰款。
八、國土資源、建設、規劃、城管、財政、審計、房定等部門應密切配合、加強溝通,并將有關情況相互告知。凡發現開發建設單位提高容積率而未補繳土地出讓金的,一律依法查處,并停止辦理該宗地的建設工程規劃許可、施工許可、建設用地延期、商品房預售許可、竣工綜合驗收、房屋產權證書等手續,對該房地產開發企業依法暫緩年檢,并停止辦理該單位新開發項目的一切手續。
九、對違反規定擅自調整容積率的行政主管部門工作人員,依法依紀從嚴處理。
房地產調研報告 篇9
一、調研目的
寒假期間,為了增長見識,更好的了解本專業今后要面臨的工作方向,為了之后的學習更有著重性。本次我向一名員房地產公司員工進行了關于方房地產市場情況面的詢問調研學習,學到了許多書本以外的知識,收獲很多。下面是我對進行 房地產市場情況的一點簡單探討
二、調研時間:
20xx年2月12日
調研地點:房地產公司
調研過程:詢問房地產經理
三、調研方法:
觀察分析法,資料分析法
內容:了解當今及未來房地產市場情況,互聯網對房地產的介入情況,地產服務市場是否存在。
四、調研的結論:
1、房地產網站繁多,功能,資訊內容相近。
2、現有房地產網站多立足本地,只起到互聯網廣告的作用,未能發揮互聯網無地域的優勢,這可能是由于互聯網技術所決定的,由于HTML表現手法有限,極大地制約了房地產網站的跨地域發展。
3、房地產網站表現形式。
A,HTML超文本文件格式。運用圖片,文字和超級連接表現樓盤,這是現在房地產網頁主要表現形式。B,360度環景技術。能表現東南西北四方位景物,可拉近觀察,表現事物真實,可做少量互動,如超級連接,但只能在一固定地點做360度旋轉觀察。這一技術已出現,但還沒普及,應用此技術網站極少。C,VRML虛擬現實技術。應用電腦三維技術,能表現物體空間結構,瀏覽者可任意游走,有置身其中的感覺,但畫質與現實有差異。至今沒出現這類商業地產網站。
4、未來一手房地產市場將定位在高檔商品房上,消費者需要更大量有關商品房的信息。隨著人們生活水平的提高和居者有其屋目標的實現,人們對房屋的需求將上一檔次,房地產市場需求將轉為對大面積,別墅型等高檔商品房的需求。由于消費者追求的是高品質的商品房,而且這類房屋的單套成交額將是一筆不少的費用,因此需要關于該商品房更全面的了解,而不單局限于對其位置,大小等信息的了解。廣州樓盤的向外擴散,導致得到這些信息,將耗費不少時間與精力。
5、地產商銷售手段需要創新。隨著買方市場的確立和消費者消費心理的成熟,大量廣告的投入不是他們的出路。因為高額的廣告費用必然提高商品房銷售成本,從而削弱樓盤價格上的競爭力。消費者心理總是從非理性到理性,他們注重的將是商品房的實用性和舒適性,單搞概念盤將難以取得好的銷售成績。因此房地產需要銷售模式的創新,需要低成本,高效,實用的銷售手段。
6、二手市場將相對活躍城區范圍的擴大,是二手交易的主要動因。樓房私有權的確立和交易手續的簡化提供了二手交易的必要條件。人們手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置換成為二手交易的主要目的。
7、現今房地產網站信息遠未達到消費者要求,需要技術創新。如上所說,單文本和圖片將難以滿足消費者對樓盤信息的需求,網站需要新的表現手段展示樓盤。只要互聯網能提供足夠的信息,網上銷售這一低成本銷售方式將受地產商青睞。
8、房地產推廣是一個高利潤行業,如果互聯網是計電視,廣播,報章雜志后的一時代傳媒,那么他在房地產推廣上必有作為。可以利用虛擬現實技術建立房地產網站,定位在一手樓盤的銷售,利潤來源主要定在地產開發商,而非消費者。
現在很少地產商愿意在互聯網上做廣告,究其原因,為以下幾點:
1:認為電視,報章等廣告是主動的,不管消費者是否接受,都難以拒絕,至少要看一眼,才能做出下一步反應。而互聯網廣告確實被動的,消費者愿意才會看。這一想法是但從廣告目的出發的,而忽略了廣告的效果和效率,這也是現在房地產廣告費用高昂的重要原因。而事實上,互聯網廣告是有針對性的,有需要得到這方面資訊的消費者會主動尋找這類網站,而且在網上做廣告是無地域限制,無時間限制的。
2:認為互聯網還沒普及。這一點也不應成為互聯網難以做房地產推廣的原因。就現在產業結構及人口結構考慮,未來的房地產有效消費群將集中在掌握互聯網這一效率工具的高科技人群中。
3:認為互聯網所表達的信息不如全統媒體豐富。的確,用傳統超文本格式(HTML)表現房地產信息,遠遠未能滿足消費者和地產商需求和要求。這也是房地產網站需要技術創新的原因。地產商廣告投入,目的是讓消費者認知其樓盤,所以,房地產網站的服務對象必須為房地產準消費者,而不是地產商,要吸引房地產準消費者,從而吸引地產商廣告投放。
就調研所得的資料統計,如果房地產網站廣告份額可以達到1%,即可至少得到8萬/星期。考慮網站的營運成本遠低于不同廣告公司,應用虛擬現實這一互聯網創新技術建立房地產網站,提供房地產信息服務市場存在,風險很少。
房地產調研報告 篇10
南京房地產開發投資額仍在增長,銷竣比顯示供需仍不平衡。20xx年南京房地產開發累計投資額445.97億元,同比增長27%,20xx年1-2月房地產開發完成投資額77.2億元,同比增長41%。**年以來平均銷竣比為2.64,**年全年呈現供不應求的局面,但是**年前兩個月銷售面積跟不上竣工面積,主要原因可能是受市場"拐點論"的影響。
**年1-2月份商品房銷售均價為5331元,同比**年2月份增長10.1%,相比**年全年銷售均價增長0.5%,但是比較**年末的銷售均價略有下降。**年12月份南京市商品房成交量顯著放大,**年前兩個月成交量較少,相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年前4個月南京住宅市場成交量表現比較平穩,較**年同比有所減少。**年3月份累計成交面積約40萬平方米,同比減少17%左右,4月份截至到4月22日累計成交40.2萬平方米,有望超過3月份的成交量,但同比**年4月仍有縮減。
南京未來兩年的住房建設計劃將提高響應政策號召,土地供應不會對房地產市場過度限制。未來兩年南京的住房建設計劃將逐步落實"90/70"政策,增加中低價位、中小戶型商品房的供應量,加大保障性住房的投入,由于存量土地比較多,**年土地供應相比**年減少135萬平方米左右,但是**年將在**年的基礎上增加200萬平方米的土地供應,因此未來兩年南京房地產市場不會受到土地供應的限制。
一、**年以來南京商品房銷售情況,20xx年,南京市商品房全年銷售額為603.51億元,銷售面積 1137.88萬平方米,銷售均價為5303.8元/平方米,其中住宅全年銷售額533.42億元,銷售面積為1064.52萬平方米,銷售均價為 5011元/平方米,現房全年銷售額為77.58億元,銷售面積為190.27萬平方米,銷售均價為4**7元/平方米,期房全年銷售額為455.84億元,銷售面積為874.24萬平方米,銷售均價為5214元/平方米。
**年1-2月份南京市商品房銷售額為24.74億元,銷售面積46.41萬平方米,銷售均價為5331元,售價同比**年2月份增長10.1%,相比**年全年銷售均價增長0.5%。其中住宅銷售額為20.61億元,銷售面積42.63萬平方米,銷售均價為4835元/平方米,同比增長 16.23%,現房銷售額為2.05億元,銷售面積為4.37萬平方米,銷售均價為4691元/平方米,同比下降22.2%,期房銷售額為18.56億元,銷售面積38.26萬平方米,銷售均價為4851元/平方米,同比增長27.83%。
從各月商品房銷售均價的走勢來看,**年南京商品房銷售均價呈現穩步上漲態勢,但是**年末到**年初房價有略微的下降。
從圖表6的每月銷售量來看,20xx年12月份南京市商品房成交量顯著放大,**年初可能受淡季因素和房地產"拐點論"影響,成交量較少,相比**年1-2月份同比減少60%多。
**年以來,南京市各區域板塊住宅成交數量不一,成交量位居前兩位的是江寧和浦口兩大板塊。截至到**年4月22日,江寧板塊累計成交近5000套,約38.9萬平方米,浦口板塊累計成交近3400套,約32.9萬平方米。江寧板塊3月份成交約11.5萬平方米,浦口板塊成交約12.44萬平方米,分別占全市總成交額的29%和31%。河西板塊屬于南京市的高尚住宅區,該板塊的項目大多屬于知名開放商,樓盤房型結構和質量也相對比較好,但是價位偏好,離市中心較遠,適合有車族的消費群體,**年該板塊成交量位居全市,城南板塊4月份成交量有顯著放大,截至到4月22日,城南板塊4月份成交近8.7萬平方米,占全市總成交量的14.8%。
二、南京各區域主要在售樓盤根據搜房網提供的信息,南京各行政區域主要在售樓盤情況
房地產調研報告 篇11
當前,隨著我國經濟的高速增長,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點,尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來,以住宅為主的房地產業,在住宅商品化新體制基本確立,房地產市場體系逐步建立,群眾消費熱情高漲的環境下,保持了持續快速的發展勢頭,已經成為國民經濟的支柱產業。20xx年,全國房地產開發投資7736.4億元,占固定資產投資的17。9%,占gdp的7.6%。房地產業關聯度高,對幾十個相關產業都有帶動作用,與建筑業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟杠桿,在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。
我縣的房地產業從1998年開始,受住房體制改革的刺激,市場消費得到實質性的啟動。20xx年以來,房地產開發投資保持旺盛的勢頭,20xx年全縣房地產投資2.0376億元,比上年增長162.7%,占當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展,現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下:
1、房地產開發企業蓬勃發展,民營企業迅速崛起。
由于我縣的房地產市場啟動較晚,發展較慢,加之房地產行業的平均利潤較其它行業高,因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。20xx年,全縣只有6家房地產開發企業,其中國有企業2家,民營企業4家。到了20xx年底已發展成有17家開發企業,其中擁有三級開發資質企業2家,三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家,民營企業16家。20xx年,民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速,成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長,成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業,我縣的房地產業發展十分迅速,投資規模日益擴大,尤其從20xx年開始,受城建規模擴大,基礎設施投資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,市場容量大幅增長,房地產業取得了跳躍式發展。20xx年完成房地產開發投資額7757萬元,是上年投資額的5倍,比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;20xx年完成房地產開發投資額x萬元,同比增長1.6倍,高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大,20xx年為3.32%,20xx猛增至13.25%,20xx年再創新高達為24.71%,成為拉動投資增長的主要力量。應該說,這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長,不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業營業用房建設投資增幅較大,商品住宅建設投資主體地位突出。
末期,在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下,我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度,并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示,20xx年———20xx年,住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看,商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢,住宅建設投資呈下降趨勢,但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升,開發規模越來越大。
近三年來,我縣的房地產市場發展勢頭迅猛,房地產交易異常火爆,房地產開發項目用地投放量逐年上升。20xx年全縣總投放為16畝;20xx年總投放為98畝,是上年的6倍;20xx年總投放達236畝,同比增長2.2倍。同時,土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。20xx年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝,20xx年為10.59畝,20xx年為21.83畝,房地產開發規模越來越大。
房地產調研報告 篇12
當前,中心城區房地產業發展減緩,出現了房屋滯銷、有價無市等現象。如何促進中心城區房地產業持續穩定健康發展,成為擺在我們面前急需破解的重要課題。
一、房地產業發展現狀
據國家發改委公布的統計數據顯示,今年1-7月,全國房地產銷售面積27743萬平方米,同比下降10.8%;在我國東南部某些地區,房價降幅從10%到40%不等。在房市房價低迷的影響下,全國土地供應總量同比減少25.27%,供應的土地也并未能如期成交。上半年以來,我國各地頻繁發生退地事件,招拍掛地塊不斷遭到流拍。
中心城區房價目前尚未偏離正常幅度,比豐城、樟樹略低,比高安略高,比萍鄉、新余城區房價低10%左右。然而,1-8月,中心城區商品房銷售面積37.31萬平方米,同比下降44%。同時,1-9月中心城區共出讓土地18宗,面積363.1畝,同比下降79%;成交金額27860.29萬元,同比下降59%。中心城區樓市低迷,主要是由于全球房地產業發展滯緩、國家宏觀調控、媒體大肆宣傳、購買者理性應對持觀望態度等原因造成。
二、××房地產發展的依賴條件
房地產市場發展的原動力是工業化、城市化推進和居民收入增加,三者共同作用推動房地產市場發展。
1、工業化進程的快慢。工業化進程的快慢直接影響、限制房地產業的發展。一方面,工業化促進房地產其他動力要素的發展,如人口城市化率、財政收入增加、居民收入增長、第三產業發展等;另一方面,工業化與房地產息息相關,兩者相互促進,這種相關性在工業化由初期向中期邁進的加速時期表現得尤為明顯。美國經濟學家西蒙·庫茲涅茨研究表明,二產增加值占gdp比重達到40%-60%時,工業化進入中期。20xx年,三產比例為22.23:50.25:27.52,第二產業比重首次突破50%,其中工業增加值占gdp比重達到42.9%。從數據上看,已經進入工業化中期。
2、城市化進程的快慢。城市化進程的快慢與房地產業的.發展狀況有直接的正相關性。一方面,城市化進程推動房地產業蓬勃發展;另一方面,房地產業的健康發展有助于聚集更多的人氣,提高城市化水平。近年來,我市為做大做強中心城區,繁榮房地產市場,出臺并實施了一系列舉措,從打造“江南生態休閑城市”到建設“中部地區最佳宜居城市”,從全面推進“三大戰役”到利用3年時間全面實施“13579”綠色工程,從實施“一心三軸五組團”發展戰略到全面實施人口倍增計劃等等,中心城區發生了翻天覆地的變化。20xx年,中心城區面積45平方公里,比20xx年擴大26平方公里;城市化率為35.62%,比20xx年提高10.82%。世界發展歷程表明,當城市化率在30%-60%時,城市化進程處于高速發展階段;當城市化高速發展時,房地產業也將高速發展。目前,中心城區現有人口27萬左右,根據城市化發展人口5年倍增計劃,20xx年人口將達50萬人。如果新增人口有60%要買房,按人均25平方米計算,到20xx年需要的住房面積為345萬平方米,每年需要69萬平方米。隨著城市化進程的加快,這一數字還將擴大。因此,××房地產市場 “低迷” 是暫時的,從長遠來看,隨著全國房地產業調整結束,××房地產業也必將迎來一個較長的快速發展期。
3、居民收入增長的快慢。居民收入增長的快慢直接影響房屋價格的高低。20xx年,居民消費觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來,隨著居民收入的快速增長,城鎮居民住房消費需求也不斷增長,消費觀念從原來的“居者有其屋”轉變為“居者優其屋”,住房價格也一路攀升,從最初的350元左右上漲到現在的2400元左右,××房地產業空前繁榮。20xx年,××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計算)。依據國際統計經驗數據,當人均gdp在800-4000美元時,房地產市場將進入高速發展期。據此推算,××房地產市場正處于高速發展期。若按年均8%的gd增長率計算,達到人均gdp4000美元需要14年時間,也就是說,××房地產市場快速發展還將持續14年。此外,由于撤區設市時間較晚,居民消費的比重低于同等發展程度的城市,房地產市場發展的“黃金期”還將更長。
三、幾點建議
近期,國家陸續出臺了一系列政策,如居民首次購房最低首付款比例從30%減至20%,個人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅,個人住房公積金貸款各檔次利率下調0.27百分點,首次購買90平米以下住房契稅從3%-5%統一下調到1%。為使××房地產業發展盡快擺脫低迷狀況,在用好用足國家政策的基礎上,建議從以下幾個方面激活房地產業發展。
1、繼續穩定房價 。××房地產業在理論探討、產業培育、企業發展、消費引導等方面都有二線城市的“后發優勢”,市場相對健康,其發展應以“穩定”為主基調。在此前提下,政府既可以靈活地運用國家出臺的扶持政策、財稅措施進行調節,也可以成立房地產協會等民間組織,約定房屋價格降幅底線,避免價格巨大波動。同時,積極引導、鼓勵企業主動采取措施贏得市場,實現政府、開發商、老百姓“多贏”的格局。
2、控制供地規模。20xx年,中心城區出讓土地面積1792.771畝,房地產市場投放量達到20xx、20xx、20xx三年總和,在一定程度上沖擊了房地產業健康發展。因此,要嚴格控制供地規模,房地產開發規模每年開發要控制在40萬平方米左右。一方面,要建立科學合理的土地投放機制,按照“控制總量、協調發展”的原則,以銷定量出讓土地,維護房地產市場秩序。另一方面,要建立房地產聯席會議制度,由市政府分管領導主持,市政府辦、發改委、國土、城建、房產等相關部門參加,制定房地產開發年度計劃、土地供應計劃,確定開發建設規模、區域分布及結構比例、基礎設施配套建設項目。同時,調節城市投資規模,控制國民經濟和城市發展節奏,使城市土地資源配置和房地產業效益都達到最優化。
3、加大扶持力度。一是對房地產信貸資金實行區別對待。鼓勵和引導金融機構支持房地產業發展,對開發企業資質好、自有資金比例高、房屋性價比高和銷售前景較好的房產項目,加大信貸支持力度。二是適度下調土地競買保證金的比例。根據不同地段、不同時期以及客戶情況,適當降低交易起始價。三是適當放寬項目開竣工期限。四是調整商品房預售許可條件。對開發企業完成項目用地的征地拆遷、建筑報建、開始房屋基礎全面施工、確定施工進度和竣工交付日期的,可給予辦理商品房預售審批手續。五是清理房產稅費。對房地產開發過程規費進行一次清理,沒有政策規定的堅決取消,能降低標準的盡量降低標準,能后置的盡量后置,能放開的堅決放開。
4、出臺購房優惠政策。一是推出買房落戶新政。對外來人口在中心城區購房面積在90平方米以上,可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對收入穩定、信用良好的個人第一次購房,可適度放寬貸款比例。三是延長公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調購房首付比例。五是實行購房退稅或減免稅費。如對個人購買相應區域內普通商品房、存量房的,按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補貼”。
5、調整經濟適用房和廉租房政策。20xx年,中心城區經濟適用住房建設總量為8萬平方米,銷售最高限價為960元/平方米,遠低于商品房市場均價。要調整經濟適用房政策,全面推行保障性住房分配貨幣化。經濟適用住房全面推行貨幣補貼方式,停止實物分配。具有經濟適用住房購買資格的城市居民,在購買普通商品房時,由政府給予貨幣補貼。廉租住房堅持租賃補貼為主,實物配租以及租金核減為輔方式,適時提高廉租住房保障標準,擴大租賃補貼保障范圍,做到應保盡保。
6、加大土地收儲力度。土地儲備的運作基于市場未定的預期,在一定的時期內,市場會保持穩定的供給量,政府持有土地對住房價格的穩定作用大于其他利好政策對住房價格的促進作用。在房地產市場暫時低迷時,政府可以“反彈瑟琶”,將城市規劃擴建新增土地、城區內分散的閑置土地、無使用權人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發的土地,采取依法征收、征用、收購、收回等方式,統一儲備起來,以規避風險、延后開發,獲取土地增值收益,保護房地產業發展的穩定。
房地產調研報告 篇13
結合近期房地產公司人員離職情況,人力資源部對合肥市場房地產行業相關專業技術類崗位進行了專項薪酬調查,主要內容如下:
一、總體概述
近兩年,合肥市平均工資的漲幅大約在15%,其中20xx合肥平均工資為34143元/年,20xx年合肥平均工資為39292元/年,房地產行業的薪酬水平緊跟金融行業,位居第二,漲幅達到22%。近期通過對合肥部分房地產企業的薪酬狀況的調查了解,得出以下數據:
其中標桿企業(如恒大、藍鼎)薪酬狀況:
1、土建工程師:3—4年工作經驗的工資為7000元/月左右,5年以上工作經驗的工資在7500—12000元/月;
2、安裝工程師:3—4年工作經驗的工資為7500元/月左右,5年以上工作經驗的工資在7500—8500元/月;
3、造價工程師:3—4年工作經驗的工資為7500—12000元/月,5年以上工作經驗的工資在9500元/月以上。相近企業(如國軒置業、文一投資、東海、新華)薪酬狀況:
1、土建工程師:3—4年工作經驗的工資為5000—6000元/月,5年以上工作經驗的工資在6000—8000元/月;
2、安裝工程師:3—4年工作經驗的工資為6000元/月以上,5年以上工作經驗的工資在8500—10000元/月;
3、造價工程師:3—4年工作經驗的工資為6000—7000元/月,5年以上工作經驗的工資在8500元/月以上。
二、比較分析
以3—4年工作經驗的專業技術人員為例,特作如下比較:
三、問題診斷
從上表可以看出,華鑫房產公司的工程師薪酬水平與市場相比,整體偏低;
四、對策建議
根據上述調查數據及診斷問題,結合近期華鑫房產離職人員情況,提出以下建議:
1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關系,雖標桿企業的工資普遍偏高,但也伴隨高強度的工作量,目前華鑫房產公司的工作飽和度一般,所以建議以相近企業的薪酬水平為參考,適度調整華鑫房產公司工程師的薪酬水平;
2、根據崗位評價及市場稀缺度,分別對土建、安裝、造價工程師設定不同的薪酬水平,以體現其差異性和層次性。
3、華鑫房產公司的專業技術人員工資調整應與市場的工資變化保持適度一致,同時根據市場變化每年做適度的調整。
房地產調研報告 篇14
房地產作為一種耐用消費品,其使用壽命可達幾十年甚至上百年,具有保值增值的功能,是一種常見的投資品,因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產存量市場又稱二手房市場,指存量房屋再次上市交易,是房屋重新調整和配置的市場。結合深入學習實踐科學發展觀活動,筆者近日先后到xx市房地產產權產籍監理(市場)處、xx市房屋置業擔保公司和其它房地產中介機構進行了存量房(二手房)市場調研。近兩年,由于房地產增量市場和存量市場的聯動效應、人們住房消費觀念的轉變以及各商業銀行對住房消費貸款的大力支持,我市的二手房交易量不斷攀升,呈現強勁增長勢頭。特別是二手房貸款市場也呈現快速成長的態勢。二手房貸款市場的健康發展對二手房市場的發展有著舉足輕重的作用,對整個房地產金融市場的穩定也會產生很大影響。一般來說,二手房貸款要涉及到評估公司、房地產產權交易中心、銀行、房屋中介、專業貸款服務公司等多個機構,貫穿整個二手房交易過程。其中,任何一個環節的疏漏都可能導致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場的融資問題和金融風險一旦擴大,就會嚴重影響整個二手房市場的健康發展。目前,我市二手房貸款市場剛剛起步,市場準入門檻比較低,二手房貸款服務機構的資質水平以及從業人員的職業服務水平良莠不齊。因此,針對我市二手房貸款市場現狀,有關管理部門應抓緊找出其隱藏的風險和和潛在的問題,盡快研究防范與改進對策,確保我市房地產市場健康快速地發展。
一、我市二手房市場的現狀及原因分析
xx年1-2月,我市二手房市場受宏觀經濟影響,仍處在調整階段,市場觀望氣氛依然濃厚。盡管房地產開發企業或代理機構利用節日紛紛制定并實施了一些促銷措施,但從整體來看,收效甚微。除個別數據發生了一些積極變化外,其它各項均無明顯改觀。
(一)1-2月我市二手房交易情況
xx年1-2月我市存量房共成交498套,同比下降18%;其中存量住房成交407套,同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬平方米,同比下降14%;其中存量住房量成交總面積為3.33萬平方米,同比下降14%。
(二)1-2月我市二手房價格情況
xx年1-2月,我市二手房住房平均價格為2480元/平方米,同比增7.6%。
(三)我市二手房貸款市場所面臨的風險和問題
1、還款風險
借款人的還款風險包括還款信用風險和還款能力風險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度,商業銀行缺乏調查借款人資信的有效手段,難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實性和借款人的還款意愿做出準確的判斷,從而,造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風險。
2、二手房貸款服務機構的誠信風險。
在二手房貸款操作過程中,二手房貸款服務機構的道德風險、信用風險、資質水平和從業人員的操作風險,無法得到有效控制,銀行的利益無法得到很好的保障。
從調查到我市二手房市場現狀來看,房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間,起到了“橋梁”作用,在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而,由于我市二手房市場剛剛起步,有關管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業貸款服務公司的市場準入標準和它們的服務收費標準,造成這些服務公司的準入門檻低,市面上出現了一批大大小小的中介公司;并且,二手房中介從業人員素質大多不高,再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強,致使二手房貸款市場蒙騙現象嚴重,收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協助借款人虛開假收入證明,提供虛假資料,騙取銀行貸款或高比例貸款,從而,向借款人收取高額服務費。在高額暴利的驅使下,這些違規操作的中介公司或個人,利用各種手段,幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手,他們便銷聲匿跡。而且,二手房貸款的期限一般比較長,在房地產市場動蕩和下滑時期,承擔風險的只有銀行和廣大購房借款人。
3、各商業銀行內部風險管理和控制機制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者,貸款金額相對比較小,手續煩瑣、復雜,再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少,銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯系,收齊資料后上報并逐級審批,這個過程需要耗費很長時間。所以,銀行在開展二手房貸款業務的過程中,較多的是與中介公司合作。然而,由于各商業銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風險管理控制機制,再加上銀行之間競相競爭,使得銀行不科學地簡化了審批程序、放松審核原則,甚至把某些關鍵的貸款審核環節下放給一些資質較差的中介公司,在放款的環節上不嚴格控制,這不僅嚴重違背了銀行的風險管理原則,也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發展狀態。
二、解決問題的對策和建議
(一)進一步加大政府及主管部門對我市房地產市場調控的力度。去年11月xx市政府也出臺了《關于促進我市經濟平穩較快增長的若干意見》。該意見就明確提出:市住房公積金貸款最高額度由26萬元提高到35萬元,住房公積金貸款最長期限由20年調整為30年,購買第一套商品住房首付款比例由30%降低至20%,購買第二套商品住房首付款比例仍執行30%。在還清住房公積金貸款本息的前提下,可以再次辦理貸款。鼓勵職工提取住房公積金購買中小戶型、中低價位的自住住房。這一政策的出臺,使我市房地產成交量在國內房地產市場總體情況不景氣的狀況下,有了一定程度的回暖。消費潛能在長期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。隨著房地產宏觀調控政策的實施,政府及主管部門對促進房地產市場的工作力度進一步加大,金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應逐漸顯現,xx年我市的房地產市場可能顯現以下特點:一是由于觀望而被遏制的居民真實需求將會逐步得到釋放,需求與消費將回歸理性軌道。二是我市的經濟適用住房,及廉租住房建設力度加大,投放市場的供給將會大幅增加,這對平抑房價上漲,改善住房結構,穩定房地產市場將會發揮積極的重要作用。面對這一現狀,除政策的引導、政府的努力外,市場中的廣大主體也要理性對待,仍需各方共同努力來促進我市房地產市場的健康穩定發展。
(二)盡快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產生的.源頭。筆者認為,可從以下三方面著手建立個人信用制度:
1、有關部門可以根據房屋的區域性和固定性,以城市為單位,依據借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業技能、年齡等方面信息,評價借款人在貸款抵押期內是否具有穩定的收入來源,并據此評定借款人的個人信用等級,作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據。
2、各商業銀行還可通過審查借款人是否存在債務和先期貸款,并通過審查其債務和貸款的償還情況,來評定借款人的信用資質。
3、各商業銀行間要盡快聯網,實現客戶信息資源共享。對于還款信用極差的借款人,要在各行之間公示,使其不能再享受各商業銀行的任何融資服務。
(三)繼續推行存量房(二手房)交易資金托管業務。存量房交易資金托管是指存量房交易雙方將期房首付或全部房款存入托管部帳戶,由托管部出具“托管憑證”,作為辦理房地產權證的要件之一,這是房地產管理部門監控二手房市場的有力舉措。xx市存量房(二手房)交易資金托管部成立于xx年12月21日,至今方便了近千戶的宜城人民,起到約束房地產中介企業的行為和維護交易雙方的合法權益的良好作用。
(四)建立二手房服務機構和從業人員的經營標準和職業規范。有關管理部門應盡快對從事二手房交易和貸款的房屋中介公司,制定切實可行的市場準入標準,如通過注冊資本、操作規范、經營范圍等方面的規定,淘汰那些不符合標準的小公司;提高從事二手房交易和貸款人員的執業資格和職業素質,對他們進行培訓和資格考試,對不合格和違紀的從業人員,應取消他們的從業資格。嚴厲打擊某些中介公司、從業人員的違法違規行為,保障各商業銀行和廣大住房消費者的利益。二手房貸款服務機構也應為自身長遠發展考慮,依法經營、規范范運作誠實守信,才能使自己的公司不斷發展壯大。
房地產調研報告 篇15
一、引言
隨著國民經濟的高速發展,中國的房地產業業發展得如火如荼。而據我們觀察發
現,天津作為大城市,其房地產業早已漸趨成熟。相對地,物業管理服務業也應運而生。物業管理,簡單來說,就是人們對物業的管理活動,泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售后的管理和服務,包括房地產開發的早期介入和前期管理以及房屋及設備、公共設施的保養、維修,住宅小區的治安、環衛、交通、分送信報、公共綠化、道路養護等內容,范圍相當廣泛。有的物業管理還兼營小區內的商業服務、搬家服務、家政服務、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務項目,寓管理于服務之中。
在市場經濟體制下,隨著生產生活節奏的加快,人們對物質文明和精神文明內涵
和外延認識的提高與深化,以及物業市場產權交易的頻繁,從物業管理的發展趨勢來看,物業管理的范圍將是越來越寬,人們所需要的物業管理服務項目業將越來越細化。因此,為了更好地了解認識天津市中低檔住宅物業管理服務的真實狀況,我們選擇了天津最具代表性的住宅區——小海地區域的住宅,并對其物業管理服務狀況的調查。通過以調查問卷的方式對小海地物業管理服務的基本狀況及居民的滿意度進行了測評。希望通過這次調查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業管理服務水平、質量,從中可為相關部門比較客觀的需求情況,也能為天津市房地產市場物業管理服務的健康發展提供必要有效的幫助。
二、研究設計
(一)研究的理論假設
“天津小海地房地產物業管理服務狀況”的概念界定:房地產物業管理的服務狀況能從幾個方面調查,從對居民的收費公布中,了解是否有亂收費現象。調查居民對小區物業管理公司最不滿意的地方,從中了解天津中低檔住宅物業管理公司所存在的不足現象,從中更深入調查天津居民對物業服務公司的要求。
(二)調查對象
小海地地區的居民樓,玉峰花園、龍博花園、桂山里
(三)調查時間
4月9日就現有規劃方案專項討論會
4月13日提交調研問卷樣本及調研細化方案 4月16日進行問卷的新一輪修改,并最終確定
4月17日-5月6日走訪小區,逐個進行訪問,問卷總數80份,有效問卷70份5月7日-13日進行數據統計分析,市調報告完成提交
(四)調查方法
首先采取調查問卷的方式即“撒網”,在問卷中篩選出較為合理的問卷,進行歸納整理,做成柱狀圖,找出關注度最高地物業問題即排名第一者,做分析研究,借鑒全國優秀物業的管理經驗,提出較為合理的解決方案。
(五)調查內容
為了更深入的調查小海地地區物業管理服務,本小組特從以下幾點進行調查。
1.調查小區的物業管理和服務質量:分別從小區環境、安保、配套設施等方面對業主進行調查,從而分析小區業主對小區物業管理服務的質量和滿意度。
2.調查小區的物業管理收費滿意程度:項目收費標準、是否出現亂收費現象等的方面對業主進行調查,從而分析小區業主對物業管理的收費滿意度和更好的規范小區物業管理費的收取。
(六)資料的'收集和分析
資料主要來源于發放的問卷。本次調查了三個小區,實際發放問卷80份,回收80份,回收率100%,其中有效問卷80份,有效回收率100%,全部問卷資料由調查員檢查核實后進行編碼,然后輸入計算機基本情況。
分析方法:在問卷中篩選出較為合理的問卷,進行歸納整理,做成柱狀圖,找出關注度最高地物業問題即排名第一者,做分析研究,借鑒全國優秀物業的管理經驗,提出較為合理的解決方案。
三、調查結果與分析
(一)問卷結果分析
四、結論與建議
(一)調查結果
無論從哪個年齡段的人來看,衛生環境都是最突出的問題,在走訪過程中,我們也親身體會到小海地地區的衛生環境問題確實很嚴重,其次安保問題與配套設施問題也不容忽視。但我們的調研主要針對最突出物業問題的分析與解決,因此,以下分析與建議僅針對小海地地區衛生環境問題。
(二)衛生環境問題原因分析
1.小海地地區居民中,中老年占很大比例,消費能力偏弱,對物業服務要求也不高。 2.多數小海地地區居民原為附近工廠的工人,人群整體素質相對偏低,經濟能力不高;除此之外,小海地地處天津河西區與津南區交界處,人員流動比較大,不利于管理
3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理,導致兩方互相推卸責任,最終無人管理的結果。4.與天津市內六區房地產狀況相比較,小海地住宅屬于中低檔住宅,價格相對較低,配套設施相對不夠完善,物業水平相對不夠成熟。 5.缺少居委會及業主委員會的管理。
(三)建議
1.建立健全業主大會制度,要解決物業管理中存在的難題,應該說,健全業主大會制度是一個突破口。通過業主委員會與物業管理中心協調,并對其工作進行監督。
2.進行先期清理,街道組織社區、潔安序物業對院內的亂搭亂建等進行清理。讓居民享受干凈的衛生環境的舒適感,進而提高居民對衛生環境的重視。
3.廣泛宣傳,認真摸排。各社區、各單位要結合實際,利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動,各小區社區至少懸掛宣傳橫幅1條,通過宣傳使廣大群眾明確整治的標準、重點和要求,以營造濃厚地整治氛圍。
4.利用大運會的契機,“人人動手,清潔家園,喜迎大運會”以此調高居民“家園主人翁”意識。
5.政府及街道居委會等要進行不定期的衛生環境檢查,強化監督,落實獎懲。
6.對物業公司來說標準化管理和操作是確保工作質量長期穩定的基本要求,工作標準是實施標準化管理和操作的前提條件。工作標準的制定一定要有可操作性和可考評性,也就是說:既要使操作人員知道自己應工作到什么程度,避免其工作疏漏;又要使主管人員按照工作標準進行考評來控制工作質量。
每天做到“四個一”:一布置安排,一檢查考評,一總結講評,一交流學習,就可以保證控制過程兼顧結果,并且將管理覆蓋到每一天、每一件事,控制到每一個環節,規范到每一個細節,精確到每一項操作,從而達到日日控制,事事控制;在此基礎上,通過日常的互動交流學習培訓不斷地提高主管人員和操作人員的素質,并且通過持之以恒地反復抓,抓反復,抓重點,抓提高,在操作人員、主管人員、業主(住戶)共同努力下,就一定能夠持續的改進提高住宅小區環境衛生質量,滿足業主(住戶)的需求和潛在需求。
房地產調研報告 篇16
近年來,隨著國民經濟的快速發展,城鎮居民生活水平的不斷提高,人們對住房條件改善的需求越來越高,房地產業日漸成為地區經濟發展的支柱產業,隨之而來的是一些大中城市出現的房價“爆漲”現象,針對這一情況,國家出臺了一系列宏觀調控措施對房地產市場進行調整,本文就__市房地產市場的發展狀況及趨勢進行分析預測。
__市位于__中部,地處經濟欠發達地區,是__自治區最大的工業城市,房地產業發展起步較晚,但近年來隨著投資環境改善及城市改造建設步伐的加快,房地產業得以迅速發展。
(一)房地產開發企業情況
目前,__市共有各類房地產開發企業231家,其中有資質等級企業85家,暫定資質企業146家,有資質等級企業中二級企業10家,三級企業23家,四級企業52家。開發企業以內資和民營為主,國有企業數量逐年減少。外阜開發商加快進入__市場步伐,這加劇了市場競爭,同時也抬高了本地企業參與競爭的準入門檻。開發企業注冊資金總額達到22。51億元,從業人員達到4808人,人均占用資金量達到46。83萬元。
(二)房地產開發投資情況
房地產開發投資持續增長。20__年,房地產開發投資首次突破50億元,達到59。29億元,與20__年全年相比同比增長91。3%,是“十五”期間房地產開發累計投資的1/3。
在房地產開發總投資中住宅建設完成的投資為47。8億元,同比增長136。6%。其它用途房屋的投資共11。49億元。房地產開發項目投資增幅明顯。
(三)20__年新開工項目情況
在全部施工面積中,20__年新開工面積為404。4萬平方米,同比增長125%;其中住宅新開工面積約為354。4萬平方米,同比增長151。2%;房屋竣工面積194。8萬平方米,其中住宅竣工面積151萬平方米。
(四)房地產交易市場情況
1、新建商品房交易情況
20__年,新建商品房成交14413套,同比增長17。97%,成交面積125。91萬平方米,同比增長18。38%,其中住宅9995套,同比增長11。40%,成交面積104。04萬平方米,同比增長17。67%;非住宅4418套,同比增長36。15%,成交面積21。87萬平方米,同比增長21。91%,其中商業營業用房成交3748套,成交面積20。11萬平方米。20__年__市新建商品住宅平均價格為1526。5元/平方米,較20__年上漲7。5%。
2、新建商品房供求情況
20__—20__年,__市房屋竣工面積分別為91。5萬平方米、78。64萬平方米、133。6萬平方米、139。01萬平方米、204。15萬平方米、194。8萬平方米,6年間商品房竣工面積840。7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67。95萬平方米、75。21萬平方米、__。04萬平方米、137。52萬平方米、217。49萬平方米、262。03萬平方米,6年間銷售面積904。27萬平方米。
3、存量房交易情況
20__年,__市存量房成交套數11692套,成交面積104。37萬平方米,同比增長2。01%、9。08%。其中:住宅成交10688套,成交面積88。83萬平方米,成交金額7。67億元,平均成交價格863。1元/平方米;商業營業用房成交877套,成交面積11。67萬平方米,成交金額1。76億元,平均成交價格1508元/平方米。
房地產調研報告 篇17
針對房地產的價格,消費者在做出投資或置業的決定之前都會通過理性的分析,對此類商品做出一定預測。前景樂觀,則付之于行動;悲觀,則不予購買。這里,消費者所做出的預測,正好印證了穆斯在《理性預期與波動理論》一文中對理性預期所提出的理論要點:理論預期是觀察到的過去經驗的規律性總結,它可以指導人們的經濟行為。因而理性預期可以說是構成經濟行為的基礎。從理論和現實的角度看,房地產行業的參與者主要有:政府、金融機構、房地產開發商和消費者。
影響消費者理性預期的因素
本文主要是分析對消費者理性預期的影響因素及這些因素對消費者預期的影響,可以根據房地產行業參與者之間的關系圖,得出影響消費者理性預期的關系圖。
本文具體分析房地產行業參與者與消費者之間的關系及他們對消費者理性預期的影響。
(一)政府與消費者:宏觀調控政策與消費者理性預期
房地產開發的基礎是土地,由于我國特有的土地制度,土地出讓的數量直接決定了房地產的開發情況。政府針對土地出讓所做出的調控政策,成為消費者預測房地產開發量的一個主要依據。而且,消費者對政府的信任度,遠高于對房地產開發商的信任。近幾年,由于房地產價格持續上漲,為了抑制房地產價格的上升,政府出臺了一系列的政策。這些政策,同時引起了消費者的理性預期行為(盡管有時候消費者的理性預期與政府的初衷并不相符合)。20xx年,土地政策收緊與嚴格控制農用地轉為建設用地及壓縮建設用地占農用地的指標,嚴格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴格實施,使土地開發面積和竣工面積增速減緩,導致消費者對土地的升值預期空前高漲,從而激發房地產市場上旺盛的需求。
(二)金融機構與消費者:金融政策與消費者理性預期
金融機構出臺的政策對消費者的影響,主要表現在貸款利率上,因此,房地產貸款態度的變化對房地產的需求變化有相當大的影響,最終導致房地產價格的變化。近幾年,銀行貸款利率逐年在提高,雖然提升幅度很小,但中國人民銀行短期內對利率進行連續調整的行為,加強了消費者對“進入加息周期”的預期和房價調整的預期。部分消費者擔心利率會繼續提高,增加購房的開支。在經過一陣觀望之后,大部分消費者選擇提前消費,導致住房需求增加,房價增幅再度上揚。在過去的十年間,無論是在發達國家,還是在發展中國家,銀行貸款與房地產價格波動的關聯日趨緊密。
(三)房地產商與消費者:廠商行為與消費者理性預期
“8.13”土地大限之后,房地產商拿地的成本大幅度增加,已成為不爭的事實。與此同時,國家采取了暫停半年農用地轉用審批、土地整頓、提高征用土地費用標準等措施。與此同時,房地產貸款利率不斷上漲,也直接導致了許多中、小型房地產企業退出房地產行業。這一道道門檻使得房地產投資熱開始下降。這一結果,造成消費者的再度恐慌,從而也再度引起房地產價格的上揚。盡管政府出臺了一系列的政策,而且金融機構的貸款利率也幾度提升,但是,據專家分析,這些政策對真正有實力的大型房地產開發企業影響是很小的。從某種意義上來說,這些政策只會使與他們分羹的競爭對手減少,從某種程度上反而幫助了他們。與此同時,房地產價格還在逐漸上漲,這也為開發商獲取暴利創造了條件,開發商在交易市場上形成價格聯盟,共同合謀有價無市的虛假房價交易關系。信息不對稱的條件下,消費者被蒙蔽而做出購買的決定,房價也在消費者的購買行為驅使下,扶搖直上。
(四)消費者與消費者:從眾心理與理性預期
消費者的從眾心理不僅表現在對低價位商品的消費,也表現在對房地產這種高價位產品的消費上。消費者即使在政府出臺一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產開發企業的廠商行為變化的情況下,還是不會輕易決定是否購買如此高價位的商品。而只有在大部分消費者都去購買時自己才作決定。可見這種從眾心理也是消費者理性預期的影響因素,他的作用不可忽視。
正確引導消費者理性預期的建議
建立和完善房地產業的宏觀監控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產宏觀監控體系,統計房地產投資額、房地產銷售量、商品房空置率、房價收入比等指標,設置專門的機構、委派專門的專家組,結合房地產自身情況和宏觀經濟環境對房地產的發展狀況做出分析和預測。這種宏觀監控體系一方面可以使政府隨時關注房地產業運行狀況,在必要時通過稅收政策、土地供應、利率等手段對房地產市場進行宏觀調控;在另一方面也緩解了房地產行業信息不對稱的弊端,引導消費者理性健康消費。
完善政府信息發布制度。盡快建立房地產信息發布制度,引導新聞媒體的輿論導向。通過定期不定期的信息發布,引導消費者理性消費,逐步使消費者對房價的心理預期恢復正常,防止房價的大起大落,保證我國房地產市場快速、健康、協調發展。
加強對消費者房地產知識培訓。近年來,在網絡上與電視上的培訓方式越來越能為人們所接受。中央電視臺十套的“大講堂”就備受大家的喜歡。可以通過多種渠道普及房地產知識,如安排定期的“房地產知識講座”和“房地產現狀分析”節目。降低消費者對房地產產品的盲目消費性,培養消費者的理性消費。這也是有效控制房地產價格上漲的途徑之一。
房地產調研報告 篇18
一、鳳岡縣房地產業的起步、發展和壯大歷程
鳳岡縣房地產業是在全面推行住房分配制度貨幣化改革后,隨著全縣經濟的發展而逐步發展和壯大起來的。特別是在"十五"期間,由于停止福利分房后,住房全面實行市場化,加之縣委、政府出臺了一系列加快小城鎮建設步伐的優惠政策,為鳳岡縣房地產業的迅猛發展提供了強有力的政策支持,從而使房地產業駛上了持續、快速、健康發展的快車道。鳳岡的房地產業得以快速健康發展,歸集起來有兩個方面,一方面是政府一系列優惠政策的出臺,為房地產開發提供了優越的投資環境,外地房開企業紛紛來鳳投資興業,本地房開企業發展方興未艾,一棟棟商品房、一片片小區如雨后春筍般涌現出來,縣城的人居環境較以前有了很大改善和提高,無論是住房面積、住房環境及住宅功能都是前所未有的;另一方面,鳳岡房地產業的發展是與近年來鳳岡經濟的發展密不可分的,是鳳岡經濟社會全面發展的一個明顯標志,房地產業已成為鳳岡縣經濟發展的支柱產業之一。
縱觀鳳岡縣房地產業近五年來的發展、壯大歷程,主要有三大因素在起主導作用:一是市場因素,由于經濟的不斷發展,住房分配制度的改革,使人們對住房有了新的更高的需求,從而形成了一個龐大的市場群體;二是政策因素,"十五"期間,鳳岡縣招商引資和小城鎮建設的一系列政策,成為房地產業快速發展的助推器和牽引器;三是利益因素,眾多房產開發企業紛紛涌入鳳岡,是由于這里的房地產開發市場空間廣、利潤大,這是鳳岡縣房地產業得以蓬勃發展的終極原因。
二、房地產業的作用
一是極大地改善了城鎮人居環境,提高了居住質量,提升了城市品位,壯大了城鎮規模,增強了城市吸納能力,加快了城鄉一體化步伐。
二是拉動了經濟發展。據不完全統計,房地產業的發展可以拉動近二十個相關產業的發展,從而有效地推動相關經濟領域的發展,據統計,從XX年至XX年,鳳岡縣房地產開發累計投資近兩億元,因房地產交易而產生的稅費累計約為750萬元,該產業為鳳岡縣財政增收做出了應有貢獻。
三是促進了社會進步。由于房地產業的發展,拉動了許多相關產業,從而為社會提供了諸多就業渠道,據統計,目前鳳岡縣在房地產業及其相關產業從業的人數約為800人,其中許多為企業下崗人員和農民,房地產業的發展緩解了就業壓力,增加了農民收入,為社會的穩定和廣大農村勞動力向非農產業轉移發揮了巨大作用,其社會效益和作用不言而喻。
三、至XX年鳳岡縣房地產業發展情況
1、行業發展情況
截止至XX年上半年,在鳳岡縣從事房地產開發的企業有11家(鑫發、一陽、嘉和、大興、華盛、金久、萬眾、朝燦、九洲、播州、賽龍),全部為有資質開發企業(從暫定資質到三級資質不等),累計開發商品房達28萬m2(商品住房23萬m2,營業房5萬m2),商品房銷量達19萬m2,存量達9萬m2(其中住房7萬m2,營業房2萬m2),商品住房均價從最初的350元漲到現在的700元/m2,營業房均價從最初的1500元漲到現在的3000元/m2。
2、XX年上半年開發銷售、交易、抵押情況
(1)XX年開發情況:XX年全年計劃開工商品房面積14.5萬m2,截止至XX年6月底,已竣工5萬m2,完成計劃的34%,全年計劃完成投資9403萬元,已完成投資6441萬元,占總投資的68%。
(2)銷售情況:XX年上半年完成商品房交易77宗,交易面積7810.54m2,比去年同期上升75%,交易金額1117萬元,比去年同期上升191%;二手房交易97宗,交易面積1229m2,比去年同期上升20%,交易金額50萬元,比去年同期上升27%。
(3)協稅護稅情況:嚴格執行稅收"一體化"管理規定,按規定搞好協稅護稅工作。今年上半年,鳳岡縣房管局共計完成各項稅收136萬元,與去年同期相比增長23%。
(4)預售情況:今年上半年鳳岡縣房管局共辦理《商品房預售許可證》8件,預售總面積100985m2,比去年同期上升90%,其中住宅84470m2,比去年同期上升96%,非住宅16514m2,比去年同期上升68%。
(5)抵押情況:今年上半年共完成房屋他項權利設定428宗,設定金額3022萬元,與去年同期相比增長12%。XX年至XX年鳳岡縣房地產開發銷售情況統計表
四、鳳岡縣房地產市場運行基本特點
1、商品房供求基本平衡,供略大于求,呈現出供銷兩旺的勢頭。至XX年總開發量約28m2,總銷售量為19萬m2;其中商品住宅開發量約為24萬m2,商品房銷量約為17萬m2,存量為7萬m2;營業房約為5萬m2,營業房銷量為3萬平方米,存量為2萬m2。
2、商品房銷售對象及資金來源。鳳岡縣商品房銷售對象主要為國家機關工作人員,企事業單位人員,經商人員和外出務工返鄉創業人員,部分農民和外地籍人員,資金來源主要為住房公積金貸款和農行、信用社提供的按揭貸款。一次性現金支付購房的人員,約占總購房人員的10%左右。
3、購房用途。鳳岡縣絕大部分購房戶都是為了改善居住條件而購房,部分因以前的集資建房、福利分房在戶型面積、結構及功能方面均大大遜于現在開發的商品房,促成了換房;二是致富農民向非農產業轉移,也促成了商品住房及營業房的銷售;三是存在少部分投資性和投機性購房;四是部分鄉鎮人員為了給子女提供一個良好的教育環境而不惜在縣城購房。
4、二手房交易量上升。由于商品房的開發建設,原來的集資建房戶、房改房戶和其他人員大量換房,原有住房被大量空置出來。而這類房屋正好符合部分鄉鎮職工、鎮城低收入無房戶、外出務工返鄉創業人員及一些進城務工農民的需求,所以促成了二手房交易量的大幅上升。從近三年的統計數據來看,二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。
5、住房結構比例不盡合理,經濟適用房、廉租住房發展滯后。鳳岡縣的商品房開發主要以普通商品房為主,高檔商品房和經濟適用房及廉租住房基本沒有,高檔商品房、普通商品房、經濟適用房和廉租住房的比例為0:10:0,與國家要求的2:7:1的標準比例不符,從而導致住房結構不合理,無法滿足不同消費群體的住房需求。
五、對鳳岡縣房地產發展的幾點建議
1、嚴格實行土地儲備和按計劃出讓土地制度。目前鳳岡縣商品房存量住房為7萬m2,平均按120m2/套計算,尚有近600套住房待售,營業房存量有2萬m2,平均按80m2/間計算,尚有250間營業房待售,加上未來一兩年之內將有約20萬平方米的開發量,應該說,未來兩年推出的量是相當大的,這種大規模集中推出,勢必形成一個買方市場,這對鳳岡縣房地產業的健康發展會產生一定的影響,甚至有可能形成房地產泡沫經濟。所以建議政府必須對土地出讓進行緊縮,待已出讓的土地開發完畢后,再視全縣經濟發展情況定期推出土地,從而避免鳳岡縣房地產市場"井噴"現象的發生。
2、切實加強對房地產信貸市場的規范和監督,最大程度防范貸款風險的形成。鳳岡縣的購房群體,其資金來源絕大部分靠金融機構的貨款,這在一定程度上加大了金融風險的隱患,需要強化管理和監督,引導和督促金融部門切實采取有效措施,防范金融風險,使鳳岡縣的房地產信貸在風險系數內健康發展。
3、加強宏觀調控,有效整頓鳳岡縣房地產目前鳳岡縣房地產市場總體運行情況是良好的,但發布虛假廣告、面積縮水、物業管理滯后、簽訂霸王合同等不良現象,在個別開發企業中偶有發生,個別購房人也有投資性和投機性購房傾向,這些現象在一定程度上擾亂了鳳岡縣房地產市場的健康發展。去年以來,從中央到地方專門出臺了一系列整頓和規范房地產市場的文件,鳳岡縣房管部門也專門召集各房開企業學習傳達了相關文件精神,并對鳳岡縣房地產市場進行了一次全面的整頓和規范,取得了明顯的效果。今后,我們還要同有關部門緊密配合協調,針對鳳岡縣房地產開發中存在的問題,采取切實有效的措施,以對投資性購房和投機性購房等擾亂市場的行為為清理和整頓的重點,繼續加大整治力度,使鳳岡縣的房地產業實現依法經營、誠信開發、規范發展。
4、積極引導消費者理性購房和開發商理性開發。目前,鳳岡縣購房者普遍存在盲目追求大面積的傾向,忽視了房屋的實用性和經濟性,殊不知這是一種資源的浪費,今后鳳岡縣的房地產開發應從規劃和設計人手,設計出面積適中,功能齊全的房屋推向市場,做到既能改善居住環境,又能有效節約和利用土地資源。
5、積極調整開發結構,使住房結構逐步趨向合理。嚴格按照國家確定的2:7:1的標準比例進行開發,從而滿足不同階層的住房需求。近五年來,鳳岡縣普通商品房發展迅猛,供大于求,而高檔商品房、經濟適用房和廉租住房的建設幾乎為零,這種0:10:0的住房結構比例對鳳岡縣房地產市場的發展是十分不利的,它不能合理滿足各個階層的住房需求,特別是作為政府惠民工程的經濟適用房和廉租住房的發展,尤其應該加大建設力度,它既能滿足城鎮中低收入家庭的住房需求,更是解決困難職工及進城務工人員住房需求的有效途徑,還能起到平抑商品房價格的作用,其社會效用是非常巨大的。上級每年給鳳岡縣下達有3000m2經濟適用房和廉租住房建設的任務,做好這一工作,政府必須從土地、稅收、獎勵等方面給予大力扶持,才能真正把這一民心工程落到實處,促進鳳岡縣住房結構比例合理化的實現。