房地產(chǎn)建設(shè)方案（精選19篇）
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇1
一、整合傳播策略的原則
1、差異化
①市場差異化
本地開發(fā)商對市嘗消費群體、概念的細(xì)分還不成熟，大多數(shù)開發(fā)商不注重項目的定位策略，都本著多、廣、利的初衷進行開發(fā)、設(shè)計、推廣，這就不可避免的導(dǎo)致本埠市場存在嚴(yán)重的級別分化及空白遺漏地帶。雖然近來外埠實力雄厚的開發(fā)企業(yè)入駐本土，但幾乎都是大規(guī)模開發(fā)設(shè)計，因此受到時間、片區(qū)、價格等因素制約。導(dǎo)致客層對其無所適從，在漫長的考察、等待過程中，一點點將購買信心消耗殆荊
再看區(qū)域市場，以新陽路為軸，向東為經(jīng)緯街，向南為大直街，向西為學(xué)府路、埃德蒙頓路，向北為友誼路，這個片區(qū)久無新高檔物業(yè)，已經(jīng)導(dǎo)致部分客流找不到一個良性出口
本項目的定位策略是對本地市場及區(qū)域市場細(xì)分的結(jié)果，另外也是對目標(biāo)消費者的細(xì)分。所以差異化推廣策略無論是對于整體市場還是區(qū)域市場及目標(biāo)客層，無疑都是有轟動效益的。
②消費客層差異化
目前哈市的地產(chǎn)市場真正作到以目標(biāo)客層為中心而開發(fā)設(shè)計的項目及其少見甚至沒有，大多都是先建項目，后期再找消費者，有的項目竟然同時涵括幾個目標(biāo)群。由此引發(fā)想買的買不起、不想買的硬是投放廣告勸誘其購買，這中定位與實質(zhì)不對稱的現(xiàn)象直接導(dǎo)致了銷售的成敗。必然導(dǎo)致消費者細(xì)分不夠，混淆市場，同時也導(dǎo)致項目在市場及消費者心目中的“摸不準(zhǔn)”現(xiàn)象。
由于現(xiàn)在購房者心態(tài)成熟、具備維權(quán)意識，這對傳統(tǒng)的開發(fā)商及項目是一種挑戰(zhàn)和機遇。
③概念差異化
哈市所存在之公寓項目，大都不甚成功，主要是因為只有概念口號沒有實際支撐點;另一方面就是推廣與實際層面不對稱;還有就是根本不是公寓硬說成公寓。
如果我們能夠深化星級酒店公寓概念，引進國際星級酒店管理集團進行管理服務(wù)培訓(xùn)，借此引發(fā)的新聞效益和酒店公寓概念的差異化，必將為本埠地產(chǎn)市場帶來強大的沖擊，同時也為寶宇地產(chǎn)品牌族譜中加入一顆新星。
2、體驗式
必須注意，我們的項目與普通高檔住宅不同，也不同于一般意義上的公寓，要在傳播上為本埠消費者和樓市帶來全新感觸，實現(xiàn)以上所述之差異化，必須強化目標(biāo)的客戶體驗歷程。
項目的傳播不僅僅為目標(biāo)客戶描繪和承諾，而是落到實處，可以大膽的讓目標(biāo)消費者體驗這種感覺——樣板房、設(shè)計說明、精裝方案、材料展示、管理服務(wù)模擬演示、與知名酒店簽約進駐。這都是我們在傳播中為客戶帶來的體驗接觸點。
3、品牌模式
塑造、延續(xù)寶宇地產(chǎn)品牌物業(yè)開發(fā)模式，帶動整體開發(fā)樓盤走勢，奠定今后物業(yè)項目(尤其是區(qū)域內(nèi)臨近項目)開發(fā)銷售基礎(chǔ)
二、傳播定位策略
1、項目定位
①定位原則：
體察本埠市嘗尤其是區(qū)域市場細(xì)分空白;發(fā)現(xiàn)我們所生活的城市中人們的隱性需求;對項目自身配套有信心
A：品牌高度
金領(lǐng)專屬，全城唯一星級酒店式公寓
完全按照星級酒店公寓的標(biāo)準(zhǔn)來打造，由香格里拉酒店管理有限公司擔(dān)綱全程管理。
B：品質(zhì)高度
二梯三戶，星級酒店大堂;以總統(tǒng)套房為設(shè)計理念的戶型設(shè)計;高檔精裝修(全部采用各國進口頂級材料);享受城市核心高配套標(biāo)準(zhǔn)——衛(wèi)星電視、超市、多功能會所、酒店、休閑娛樂、金融服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、交通……。
通達(dá)世家形成了相當(dāng)成熟的社區(qū)氛圍，許多公建和設(shè)施已經(jīng)成型，后期購買鉑宮的業(yè)主完全可以共享，這也是其它酒店式公寓所不具備的。
C：服務(wù)高度
直接引入國際著名酒店管理模式
實行五星級酒店管家服務(wù)
如小時工;預(yù)定車、機票;兒童托管;家居清潔、洗衣、訂餐、送報
按照星級酒店的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來打造，特聘知名酒店――香格里拉酒店擔(dān)綱全程管理。在提供國際超前的“大管家式”管理服務(wù)的同時，24小時純酒店服務(wù)、家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、文化娛樂服務(wù)、全套智能化管理服務(wù)、寬帶信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，星級酒店禮遇。租務(wù)代理，委托經(jīng)營穩(wěn)收租金，擁有固定回報(建議)。
②項目定位的理解
純粹的星級酒店公寓
哈市第一個四星級酒店式智能公寓
哈市核心區(qū)位的精裝星級高級公寓
以功能配套驅(qū)動服務(wù)與概念;以著名酒店介入管理驅(qū)動品質(zhì);以核心區(qū)位功能驅(qū)動項目競爭力和業(yè)主的身份影響力;以寶宇品牌驅(qū)動項目信賴度;以文化驅(qū)動項目人文內(nèi)涵。
③項定位的支持點
A：目標(biāo)人群充沛
哈爾濱本就是省會城市，經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展成為北部省會城市中的亮點。經(jīng)貿(mào)日益發(fā)達(dá)、新興行業(yè)、高薪職業(yè)等因素衍生眾多才智金領(lǐng);越來越多的來哈投資企業(yè)產(chǎn)生的商務(wù)候鳥族群。而哈市從未有純粹的高檔酒店公寓項目出售，造就整體市場上的空白，因此，在一定心理認(rèn)知層面上，項目的出世，會較容易引起市場及行業(yè)轟動。
以新陽路與通達(dá)街交匯處為結(jié)點的區(qū)域市場，久未有新項目上市，尤其是高檔物業(yè)。另一方面新陽路上以恒祥家園、龍鳳大廈為首的爛盤導(dǎo)致區(qū)域市場東向部分的購房者找不到消費出口，加之在媒體暴光的歐洲新城物業(yè)丑聞從區(qū)域市場西部攔截，從而奠定了目標(biāo)人群的充沛。
B：區(qū)域配套與項目定位相契合
新陽路雖北比不上友誼路的僻靜、尊貴;東比不上經(jīng)緯街、中央大街的繁華;西比不了學(xué)府路、埃德蒙頓路的廉價(相比而言)與學(xué)術(shù)氛圍。(西大直街無直接可比性)。但是，新陽路的公共配套卻是有目共睹，基礎(chǔ)設(shè)施齊全——醫(yī)療、金融、郵政;公共設(shè)施齊備——公交線路繁多，路橋網(wǎng)密結(jié)、酒店、食肆、商務(wù)、休閑、娛樂、購物;毗鄰道里中央大街、哈一百兩大商圈，便利性毋庸多言。針對項目定位，區(qū)域配套設(shè)施完全切合項目的操作性與大眾之心理認(rèn)知。
C：開發(fā)商品牌遞進式戰(zhàn)略考量
處于對開發(fā)商整體市場操作戰(zhàn)略的考慮及執(zhí)行，項目的定位亦是相切合的，能夠帶動下一個項目的市場品牌高度，也較好的與通達(dá)世家其到維系作用，起到一個承上啟下的品牌戰(zhàn)略發(fā)展路徑。
2、品牌定位
①品牌定位語
星級家品 榮耀逸生
A：品牌名稱與定位語組合示意
定位語闡述
既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式又吸收了信息時代寫字樓的特點集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。
突顯項目主題定位——星級酒店式高級公寓的尊貴與業(yè)主之榮耀，以公寓生活品質(zhì)為切入點來闡述業(yè)主的身份與影響力;同時體現(xiàn)項目特質(zhì)——酒店式公寓，將目標(biāo)消費人群的需求與項目定位融合一體。
另外，在傳播應(yīng)用上，亦比較易于應(yīng)用，能夠說明品牌主題定位與內(nèi)涵。
②鉑宮到底怎么樣?——品牌寫真
如果鉑宮是一個人，對他的描述應(yīng)是如下：
他出身正門，雖不言功名，卻將信賴與誠實深植于人心;身處核心地位，卻貴而不奢，華而不嬌;縱使身處紛紜鬧世，亦能保持冷靜睿智;事業(yè)與人生的高度使他更能理智對待生活，對生活的標(biāo)準(zhǔn)更是一絲不茍;他具備超前意識，以頂級標(biāo)準(zhǔn)要求自己;他有自己的一套行事準(zhǔn)則，使別人無法逾越與抄襲!
3、誰會注意并可能成為鉑宮的主人?
高薪行業(yè)中高級主管、經(jīng)理
大型公司集團駐哈高層、經(jīng)理
高薪自由職業(yè)者及相關(guān)資深人士
青年財富階層(大多具有實力的家庭背景或其它背景)
專業(yè)行業(yè)(網(wǎng)絡(luò)、廣告、演藝、文化、規(guī)劃、IT、藝術(shù)等)及個性行業(yè)老板、高級主管和資深人士
外籍商務(wù)人士及投資人士
4、鉑宮的主人將是誰?——主體目標(biāo)消費者描述
①回歸型居住者
工作中、社交中善于融合
但當(dāng)浮華淡去，面對生活時，迫切希望回歸自我空間;或事業(yè)達(dá)到一定高度，需要一個切合自身形象與便利使用的家居場所。這類群體在年紀(jì)上會偏大一些，但是購買實力也非常強!大多要集中在32——40歲之間，已經(jīng)飽嘗資本積累的艱辛，對事業(yè)保持熱情，但同時也學(xué)會放松自己，更加冷靜的支配生活與財富，眼光比較精準(zhǔn)，往往會在購買行為中攙雜投資的意味。所以這類群體是我們的主力消費層之一。
②特立獨行型居住者
已經(jīng)形成社會地位的格調(diào)，有投資眼光，主觀性或客觀性希望在別人眼中被識別出這種級別和高度，所以不喜歡傳統(tǒng)社區(qū)與各色人等陳雜、太過張揚的大型社區(qū)。他們大多擁有自己所喜愛的職業(yè)，而且是生力軍、中流砥柱，有很強的獨立意識及文化素質(zhì)，善于在尋找新事物并識別其潛在的發(fā)展態(tài)勢。
③職業(yè)型居住者
個別職業(yè)或其它習(xí)慣、個性使然，追求簡單性、隱蔽性生活，不喜歡與各色人等雜居生活;但要求居住空間的品位、檔次必須與自己的個性及形象相符。有一定的購買實力，比較追求新穎的概念及形態(tài)，對新興事物保持關(guān)注態(tài)度，當(dāng)然眼光也非常挑剔與犀利;所以對于自己看好的東西也會不遺余力的告訴好友或同事。這類群體是我們的主力客層之一。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇2
樓盤的風(fēng)水策劃布局合理，不但能有效合理的利用土地還能加快整個樓盤的銷售速度，提高了樓盤的升值潛力，長遠(yuǎn)來看，客戶入住后平安健康運氣好，口碑相傳，也為開發(fā)商以后的樓盤開發(fā)銷售做了無形的宣傳。特別是在客戶越來越成熟、越來越挑剔，要開發(fā)出一個成功的樓盤并非易事，這需要全方位、多層面的有機配合才成。當(dāng)然，風(fēng)水策劃就是其中一個重要方面，因為成功的風(fēng)水策劃，可以使開發(fā)商與業(yè)主達(dá)到雙贏的結(jié)局。
1、選址
從風(fēng)水角度，地塊過去用途對新開發(fā)項目是有影響的。如過去曾做過醫(yī)院、太平間、墓地、監(jiān)獄、刑場、屠宰場等使用，是下乘之地。要是精明的購房者知曉，并口碑相傳，對樓盤銷售的負(fù)面影響是必定的。比如東莞東城的一些樓盤，位于曾經(jīng)的亂葬場和刑場上或者是緊鄰曾經(jīng)的亂葬場和刑場，租售已經(jīng)受到一定程度的影響。這種情況下，營銷策劃中就必須要介入風(fēng)水銷營來揚長避短。
2、樓盤主門方位
適合做主門的道路最好為二、三級馬路，因為道路就為水，水為財。主門是整個小區(qū)的主納氣口，也是吸財之位。一般原則主門要在短邊較佳，剛樓盤必形成外小里大的口袋狀聚氣形，使園區(qū)的吉氣、生氣不外泄。
如果馬路太寬、太大，如城市干道，車流量大，相當(dāng)于水太大、太急，這樣的財，一個小區(qū)難以收留，也就當(dāng)無財可言了
如果主門前的道路過窄，三級以下馬路或小巷，也為不吉。會造成氣路不暢，生氣無法入小區(qū)。從使用方便的角度來說，因路窄也必會經(jīng)常出現(xiàn)塞車等現(xiàn)象。
3、樓宇布局
開發(fā)商在項目高矮樓宇的布局上應(yīng)遵循風(fēng)水原則，該北面高、南面低、東面高、西面低，這樣方可達(dá)到項目樓宇的最佳采光，風(fēng)水的角度便是吉祥。
樓宇排列忌形風(fēng)口。樓宇比較多，有時會形成“風(fēng)口”，對受風(fēng)之極不利。
如果中間為路，特別為人流較多或可行汽車的路，且正對大門，則也不利。
要避免兩座相鄰的樓宇間距離太近，特別是高層建筑，太近會形成一道狹窄通道，通道處就相當(dāng)于自然環(huán)境中的兩山風(fēng)口處，從科學(xué)角度或風(fēng)水角度都不宜。
4、樓宇形狀
【一忌】相近樓宇間樓體棱角太突出，造成樓體間尖角互射，形成煞氣，產(chǎn)生不利的風(fēng)水效應(yīng)。如香港中銀大廈，像把擎天劍，鋒利無比，對旁邊的樓盤殺氣騰騰。
【二忌】建筑上大下小，呈倒三角形，如東莞新海關(guān)大樓，上大下小，“搖搖欲墜”給觀者以不舒服的感覺。
【三忌】建筑中空，像心臟被挖空了。
5、景觀布局
在風(fēng)水全程營銷中，景觀布局非常重要，布置得當(dāng)，會增加項目的吉祥程度，提高樓盤附加值，增加樓盤的賣點。北京星河灣不惜重金從智利引進兩株價值40萬元的名貴棕櫚樹，以達(dá)招財進寶。植物還可凈化不良風(fēng)水場。
景觀風(fēng)水局是，用得最多的是水景，因為中國傳統(tǒng)認(rèn)為“以水聚財”，水的形狀和位置設(shè)置得當(dāng)，必大利業(yè)主財源。
植物在風(fēng)水布局中很重要，自古有“樹茂則宅興，樹枯則宅衰”的觀點。
樓盤過去曾做醫(yī)院、墓地等，多栽種植物可吸收不良?xì)鈭觯瑑艋L(fēng)水。
6、售樓處
售樓處的風(fēng)水策劃也是非常重要的，會直接影響樓盤的銷售狀況，策劃出售樓處旺財旺運的風(fēng)水形勢，是營銷策劃的重要部分。
售樓處外觀要有氣勢，內(nèi)部要寬敞、明亮。
售樓處門前要個明堂，即大片空地，不單是停車需要，更是風(fēng)水要求。
售樓處內(nèi)部形狀要方正或外小里大，堅決避免外大里小的退財形。
售樓處入門口處要留足空間，忌將沙盤置于入門明堂處，造成空間局促。
7、樓書
在樓書撰寫時，要由建筑風(fēng)水策劃人員提供樓盤建筑風(fēng)水解說的文字資料，把建筑風(fēng)水內(nèi)容作為一處重要方面體現(xiàn)出來。但需注意，重要不等于過多，如果描繪文字過多，會起到適得其反的效果。
8、開盤策劃
開盤慶典是項目對外亮相的最佳時機，因此建筑風(fēng)水文章也要在慶典上做足，但適可而止是萬事歸終的原則。很多樓盤在慶典上按排幾分鐘的項目建筑風(fēng)水解說，都收到了很好的效果。
避免互相錯位或盡端式的“斷頭路”，避免產(chǎn)生正對道路的建筑接受路沖。
道路系統(tǒng)爭取南北、東西走向，同時還應(yīng)避免正子午、正卯酉走向。
力求平直，避免彎曲;交叉道路求正交，避免斜交，忌剪刀煞地段。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇3
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：
中央:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。XX年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標(biāo)的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達(dá)到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格。考慮到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作
建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴(yán)格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇4
前 言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業(yè)城項目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二、項目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷售(招商)目標(biāo)
2. 銷售目標(biāo)分解
四、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態(tài)
1.入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：“商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇5
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運動、健康、休閑、品位等);營造一種文化等等。
一、未來發(fā)展趨勢
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費者經(jīng)過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標(biāo)消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃。
二、房地產(chǎn)全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標(biāo)消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇6
房地產(chǎn)行業(yè)一直是帶動國家經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)之一，尤其是最近幾年，我國房地產(chǎn)事業(yè)取得了巨大的發(fā)展，不過也產(chǎn)生了很多的泡沫，導(dǎo)致全球金融危機到來之后我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的危機。為了應(yīng)付這次危機，我們相處了很多的辦法，但是都是治標(biāo)不治本，所以我們一定要相處一個號的辦法和計劃來。
一個好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。
1.房地產(chǎn)營銷計劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括：
1.計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。
4.目標(biāo)：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標(biāo)的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7.預(yù)計盈虧報表：綜述計劃預(yù)計的開支本文來源：
8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應(yīng)對本計劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計劃概要之后。
二、市場營銷現(xiàn)狀
計劃的這個部分負(fù)責(zé)提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1.市場情勢
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細(xì)分地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產(chǎn)品情勢
應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤的資料。
3.競爭情勢
主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應(yīng)把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。【房地產(chǎn)銷售計劃書范文三篇】房地產(chǎn)銷售計劃書范文三篇。
只要按照上面的銷售計劃來工作，即使不能夠回到前幾年銷售高峰的時候，也會回到一個不錯的境界，因為我們是根據(jù)我們最實際的情況來工作的，這樣我們的銷售工作才會做到最好。相信我們的國家經(jīng)濟一定會很快的恢復(fù)過來，而我們的房地產(chǎn)市場一定會恢復(fù)繁榮!
房地產(chǎn)銷售計劃書三：
一個好的房地產(chǎn)營銷方案必須有一個好的計劃書，以在整體上把握整個營銷活動。
市場營銷計劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計劃。
房地產(chǎn)營銷計劃的內(nèi)容
在房地產(chǎn)市場營銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營銷計劃十分重要。一般來說，市場營銷計劃包括計劃概要：對擬議的計劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場營銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場，產(chǎn)品、競爭、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機會與問題分析：綜合主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢、以及計劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問題。
4.目標(biāo)：確定計劃在銷售量、市場占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5.市場營銷策略：提供用于完成計劃目標(biāo)的主要市場營銷方法。
6.行動方案：本方案回答將要做什么?誰去做?什么時候做?費用多少?
7.預(yù)計盈虧報表：綜述計劃預(yù)計的開支。
8.控制：講述計劃將如何監(jiān)控。
一、計劃概要
計劃書一開頭便應(yīng)對本計劃的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，計劃概要可讓高級主管很快掌握計劃的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在計劃概要之后。
二、市場營銷現(xiàn)狀
計劃的這個部分負(fù)責(zé)提供與市場、產(chǎn)品、競爭、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。
市場情勢
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場的資料，市場的規(guī)模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購買行為的趨勢。
2.產(chǎn)品情勢
應(yīng)列出過去幾年來產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。
3.競爭情勢
主要應(yīng)辨明主要的競爭者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場營銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢
應(yīng)闡明影響房地產(chǎn)未來的重要的宏觀環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會文化的趨向。
三、機會與問題分析
應(yīng)以描述市場營銷現(xiàn)狀資料為基礎(chǔ)，找出主要的機會與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢與劣勢和整個營銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問題等。
機會與挑戰(zhàn)分析
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機會與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應(yīng)把機會和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2.優(yōu)勢與劣勢分析
應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢，與機會和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢則是公司要改正的東西。
3.問題分析
在這里，公司用機會與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結(jié)果來確定在計劃中必須強調(diào)的主要問題。對這些問題的決策將會導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
四、目標(biāo)
此時，公司已知道了問題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動方案的擬定。
有兩類目標(biāo)-----財務(wù)目標(biāo)和市場營銷目標(biāo)需要確立。
財務(wù)目標(biāo)
每個公司都會追求一定的財務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個穩(wěn)定的長期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤。
2.市場營銷目標(biāo)
財務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬元利潤，且其目標(biāo)利潤率為銷售額的10%，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價20萬元，則其必須售出90套房屋。
目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)
各個目標(biāo)應(yīng)以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇7
一、社區(qū)市場訴求定位
東南亞風(fēng)情社區(qū)
開啟花都人居新時代
新花都、新人居
區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學(xué))、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
個性優(yōu)勢：獨特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。
二、活動策劃要旨
五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。
云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動促銷重點應(yīng)放凸顯獨特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
讓更多的潛在購房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。
以書畫文化藝術(shù)為活動形式(謂之形)，以眾多目標(biāo)消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的(謂之用)。
活動策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié))
三、主題廣告語
云珠花園“描繪花都寫意人居”
四、活動框架
1、 時間：～年5月1日至7日
2、 活動地點：云珠花園現(xiàn)場及售樓部
3、 活動內(nèi)容
(1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ----1日
(2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽 ---2日
(3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演 -----------3日
(4)、書畫家作品點評、藝術(shù)酒會沙龍 ---3日
(5)、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈
------4日至7日
4、 活動組織
主辦(樓盤促銷現(xiàn)場安排、經(jīng)費支出)：云珠花園開發(fā)商
(組織書畫家參與)：區(qū)書畫家協(xié)會
協(xié)辦：(組織學(xué)生參與)區(qū)青少年宮
區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等
策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個活動具體組織、布置、協(xié)調(diào))
媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》
5、 促銷配合
1) 參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料
2) 優(yōu)惠購房折扣
3) 購房贈送書畫作品
4) 義賣書畫作品捐贈青少年宮
6、經(jīng)費預(yù)算
1)、活動組織、策劃、資料： --------------------5800元
2)、現(xiàn)場布置：(空飄/4個、彩旗/300桿、拱門/1座、音響/1套、紅地氈/200米、垂幅/4條、主題噴畫/1幅帶展架、展架/10、桌椅板凳/100套等) ------------------1XX元
3)、禮品及紀(jì)念品、獎品 ------------------XX0元
4)、書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市 -------------16000元
5)、前期廣告宣傳(宣傳海報或單頁、電視臺、花都新聞) ---------------------10000元
總費用：63800元
五、我公司策劃承辦優(yōu)勢
1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺!
祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對房地
產(chǎn)的理解高于同行。核心策劃設(shè)計人員有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗，服務(wù)過花都眾多品牌樓盤。曾服務(wù)樓盤：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀(jì)城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園、駿威廣場、全鴻花園、杏林花園、云港花園等
2、我們的自辦媒體：
《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志。《投資花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計承印的專業(yè)雜志。
3、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式
在分析市場及樓盤特點的基礎(chǔ)上，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢，運用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標(biāo)消費群及其購房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費者，激發(fā)其購房欲望達(dá)成購買行為。
4、如由我公司承辦活動，《花都房地產(chǎn)》將贈送2p專題報道及若干宣傳版面。
5、我公司經(jīng)驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關(guān)，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇8
關(guān)注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場較為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議。現(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20xx年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚。
經(jīng)濟適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經(jīng)濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡，同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構(gòu)個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
20xx年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從20xx年的2050元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力。總體來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)?ldquo;熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%。
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟運行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在全球金融危機仍未見底、經(jīng)濟未完全復(fù)蘇的情況下，擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入20xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議
促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮姟⒄吣繕?biāo)符合經(jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇9
一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資，該區(qū)域房地產(chǎn)格局呈現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強，如永清片區(qū)的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產(chǎn)高端消費都受到了產(chǎn)品的極大制約，項目品質(zhì)的均等性使房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，濱江地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。
目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、商品住宅發(fā)展特征
產(chǎn)品特征：中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1—6月份)，住宅均價達(dá)到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。
從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個XX市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
中心區(qū)作為XX市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)越來越重要的角色。
同時，該區(qū)域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)商品住宅市場供求關(guān)系
1、20xx年(1—6月份)商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風(fēng)險不斷加大，也直接導(dǎo)致了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-6月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
4、主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120平方米
20xx年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：
(一)中心區(qū)
20xx年上半年中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。【房地產(chǎn)市場調(diào)查報告優(yōu)秀范文】房地產(chǎn)市場調(diào)查報告優(yōu)秀范文。
從上半年中心區(qū)成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達(dá)到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴(yán)重萎縮，總體成交量還未達(dá)到去年同期水平的一半。
出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費;當(dāng)然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū)，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn)，這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現(xiàn)小幅回落。
發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預(yù)計不久的將來，內(nèi)環(huán)將呈現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而促進整個中心區(qū)的加快建設(shè)。
中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區(qū)
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供應(yīng)主體。正因為如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成，該片區(qū)供應(yīng)量減少，市場關(guān)注度有所下降，再加上經(jīng)濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理，使得古田區(qū)域項目可以成片，整體開發(fā)，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區(qū)
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。
從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。受供應(yīng)量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度下降，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內(nèi)打破。商業(yè)方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業(yè)巨頭已經(jīng)確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補商業(yè)配套不足的現(xiàn)實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實現(xiàn)價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區(qū)個別項目的調(diào)查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4年來其供應(yīng)量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始注重產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，產(chǎn)品重心逐漸由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。
和其他區(qū)域市場多層小高層高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合，才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁榮奠定基礎(chǔ)。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇10
一、開盤主題
對外傳達(dá)金坤房產(chǎn)開盤典禮的信息、顯示本企業(yè)的雄厚實力。擴大金坤房產(chǎn)的社會知名度與品牌美譽度，體現(xiàn)金坤房產(chǎn)的五大優(yōu)勢：公司的雄厚實力財力、“第一拍”的資歷、極優(yōu)的地理位置、很大的升值空間和一流的戶型設(shè)計，展示公司美好發(fā)展前景，促進樓盤銷售。同時進行企業(yè)社會公關(guān)，樹立房產(chǎn)積極良好的社會形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶的關(guān)系。
二、開盤時間：20xx年11月28日(暫預(yù)定)
三、活動地點：房產(chǎn)有限公司
四、剪彩嘉賓：貴公司確定
五、擬邀媒體：電視臺、廣告公司
六、活動方案
(一) 前期準(zhǔn)備
1、 到場嘉賓
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)界知名人士、公司的關(guān)系客戶、各媒體
2、 購買或制作一批有意義的禮品。
做好活動現(xiàn)場的禮品、禮品袋(可由我公司提前提供樣品，由貴公司定稿后我公司統(tǒng)一制作)。
一是可以表達(dá)對領(lǐng)導(dǎo)的尊敬和謝意;二是可以起到宣傳作用和品牌效應(yīng)。
3、 剪彩儀式所需的紅花、剪刀、托盤和鮮花
4、 請柬的準(zhǔn)備
提前印好請柬，非市內(nèi)來賓請柬要在典禮前10天寄出，本市提前5天發(fā)出，并確認(rèn)來否回執(zhí)。(請貴公司確認(rèn)、確定。)
5、 其他準(zhǔn)備工作
提前3天向市氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
落實管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
提前6天落實指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
(二) 開盤前廣告發(fā)布
在《廣告》發(fā)布整版開盤慶典活動平面廣告，于活動前2星期投放。在社區(qū)網(wǎng)站配合文字圖片報導(dǎo)。
(三) 開盤之日媒體報道
開盤當(dāng)天邀請市電視臺、平面及網(wǎng)絡(luò)媒體，以新聞報導(dǎo)、文字和圖片形式突出宣傳房產(chǎn)的開盤慶典。
七、開盤現(xiàn)場活動
1、現(xiàn)場布置
售樓大廳：廳內(nèi)分接待區(qū)和服務(wù)區(qū)。正墻做形象墻介紹公司整體情況，頂部做射燈突出效果;前面設(shè)立弧形售樓咨詢服務(wù)臺，正墻右側(cè)做六個主推戶型的寫真。中間立柱上懸掛簡介彩旗或宣傳畫面。另擺設(shè)沙發(fā)、茶幾和樓盤簡介資料。整體需體現(xiàn)出公司正規(guī)、有實力、有品位，給客戶帶來溫馨和諧的感受。(效果圖附后)
會場布置：會場布置以實際效果為準(zhǔn)，按照不同區(qū)域不同劃分。現(xiàn)場以售樓部為接待中心，配合媒體廣告宣傳，營造良好的接待環(huán)境和現(xiàn)場氛圍。
主席臺區(qū)：也就是剪彩區(qū)，設(shè)在公司或樓盤門口。左側(cè)為貴賓致辭臺，右側(cè)為主持人用立式麥可風(fēng)，臺面鋪有紅色地毯，臺前及左右側(cè)有綠化盆景。
嘉 賓 區(qū)：可設(shè)在剪彩區(qū)域前方和兩側(cè)。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇11
房地產(chǎn)銷售計劃書一：
第一階段：項目開發(fā)前期階段
對公司擬投資項目進行初步考察，掌握基本情況和信息，制訂具體的市場調(diào)查計劃，開展正式的房地產(chǎn)市場調(diào)研工作，提出項目操作的初步總體思路，對項目入行初步的市場定位，為公司管理層的投資項目決策提供依據(jù)。
主要工作內(nèi)容：
一、對項目位置、規(guī)劃紅線圖、項目相關(guān)的法律手續(xù)文件、項目周邊環(huán)境、項
目所在區(qū)域的市政規(guī)劃入行了解熟悉;
二、開展房地產(chǎn)市場調(diào)查
①市場環(huán)境調(diào)查分析
對項目所在地的城市規(guī)劃、宏看經(jīng)濟、人口規(guī)模、土地資源和房地產(chǎn)市場入行考察
②房地產(chǎn)市場調(diào)查分析
對項目所在地的房地產(chǎn)市場供給、需求狀況、價格現(xiàn)狀和趨勢、產(chǎn)品類型及市場缺位、銷售渠道入行具體調(diào)查。
三、項目初步定位
根據(jù)相應(yīng)的市場研究分析后，初步明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等，為項目開發(fā)提供切實可行的依據(jù)。
四、提出初步的項目操作總體思路。
第二階段：項目開發(fā)階段
跟蹤動態(tài)市場行情，進行競爭樓盤和競爭對手調(diào)查、消費者調(diào)查，對本開發(fā)進行優(yōu)劣勢分析，入一步明確的項目市場定位和項目的總體操作思路，提出相應(yīng)的營銷策略;
主要工作內(nèi)容：
一、開展房地產(chǎn)市場動態(tài)調(diào)查
深入了解項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場供應(yīng)、需求狀況，價格現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，產(chǎn)品類型、銷售渠道。
二、開展競爭樓盤和競爭對手勢態(tài)調(diào)查分析
①競爭樓盤掃描
②替在競爭對手入入可能掃描;
③供給量分析
④競爭對手的產(chǎn)品分析，包括房型、規(guī)劃、土地、綜合配套;
⑤競爭對手的市場定位及趨向
⑥競爭對手的價格基準(zhǔn)分析
⑦競爭對手的背景和實力。
三、進行消費者調(diào)查，明確項目的目標(biāo)客戶群
①消費者的二手資料分析
②競爭對手消費者輪廓描述(職業(yè)特征、消費關(guān)注、消費心理、產(chǎn)品選擇)
四、明確項目的市場定位，明確項目的總體操作思路
根據(jù)深滲透的市場研究分析后，明確項目的形象定位、產(chǎn)品定位、價格定位等;明確項目的總體操作思路
①產(chǎn)品分析
②本項目的SWOT分析(優(yōu)劣勢分析)
基于SWOT分析(優(yōu)劣勢分析)提出針對性的營銷策略
五、戰(zhàn)略分析與規(guī)劃
①項目賣點回納
②營銷總策略
③銷售價格總策略
④總推案分階段策略
⑤公關(guān)與宣傳總策略
⑥營銷推廣項目的策劃
*各階段推廣主題策劃
*各階段營銷分析與總匯
*各階段市場動態(tài)分析與對策
*各階段客戶總體分析與推盤策略
滲透市策劃、強銷策劃、促入策劃對本項目進行分析
六、最終確定銷售渠道選擇
①自售
②代理：
通過邀請招標(biāo)或公開招標(biāo)等方式確定入圍的專業(yè)物業(yè)代理公司
對項目進行交底，要求各投標(biāo)代理公司各自提交營銷策劃報告
組織公司相關(guān)人員對《營銷策劃報告》入行評審，選取最優(yōu)方案，確定物業(yè)代理公司。
簽訂《項目顧問服務(wù)合同》或《銷售代理合同》，明確合作雙方、合作方式、合作內(nèi)容、時間、權(quán)利、義務(wù)，付費標(biāo)準(zhǔn)與付款方式等。
注：如選擇專業(yè)的物業(yè)代理，則本項目的全程營銷策劃及銷售執(zhí)行均由代理公司完成，貫穿項目的開發(fā)全程。
第三階段：資源整合，完善銷售所需手續(xù)，蓄勢待發(fā)，預(yù)備銷售
主要工作：
一、完成銷售的人員配備，制定銷售人員的考核獎勵制度，組織銷售培訓(xùn);
二、制定銷售模式、設(shè)計銷售組織的架構(gòu);
三、其他物料準(zhǔn)備完成，售樓處的布置、樣板房、國土部門戶型的測繪報告書、《房
屋認(rèn)購書》樣本、《房地產(chǎn)買賣合同》樣本、售樓書和廣宣彩頁;
第四階段：銷售執(zhí)行
制定詳盡可行的營銷策略及階段性的銷售目標(biāo)和計劃，全程監(jiān)控項目銷售的執(zhí)行情況，并適時作出針對性的策略調(diào)整，實現(xiàn)公司開發(fā)項目的目標(biāo)利潤率;
主要工作：
一、制定詳盡可行的營銷策略并組織實施
①銷售總體策略房地產(chǎn)營銷策劃流程具體說明
銷售的總體戰(zhàn)略思路和目標(biāo)的制定
銷售模式的選擇和設(shè)計
銷售階段的劃分和時機選擇
②推盤策略
選擇時機
選擇房源
銷控計劃
總體均價的制定
制定一房一價的價目表
單體差價的要素指標(biāo)與系數(shù)體系，產(chǎn)品系數(shù)、樓層系數(shù)、景觀系數(shù)、朝向系數(shù)、房型系數(shù)等
④付款方式
優(yōu)惠政策
分期、分類的動態(tài)價格策略：內(nèi)部認(rèn)購的數(shù)量和價格政策
市場預(yù)熱期的價格政策和數(shù)量控制
開盤價格的動態(tài)策略
SP(銷售推廣)活動價格策略和銷售控制
調(diào)價計劃和調(diào)價技術(shù)
整體價格和房源調(diào)價技術(shù)
⑤廣告策略
主題制定房地產(chǎn)營銷策劃流程詳細(xì)說明
品牌形象定位
媒體計劃
廣告創(chuàng)意
現(xiàn)場包裝設(shè)計：
1、圍墻2、廣告牌3、LOGO指引牌4、大樓包裝5、樣板房裝修風(fēng)格概念
二、制訂階段性的銷售目標(biāo)和計劃，全程監(jiān)控銷售執(zhí)行情況，及時反饋市場信息、銷售狀況，對反饋的信息加以分析和匯總，適時做出具有針對性的調(diào)整;
三、完成銷售，實現(xiàn)公司項目的目標(biāo)利潤率，提交營銷總結(jié)報告。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇12
前 言
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
商業(yè)城項目是房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場旁，是地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7 000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15 000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1 500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8 500平方米，塔樓建筑面積約6 500余平方米。項目總投資約1 800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二、項目營銷目標(biāo)方針
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2. 倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3. 提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4. 啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5. 醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解
1. 銷售(招商)目標(biāo)
2. 銷售目標(biāo)分解
四、營銷階段計劃
根據(jù)項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機及價格
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機及價格。
(一)項目入市時機及姿態(tài)
1.入市時機：根據(jù)規(guī)劃與工程進度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價格定位及價格策略
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
(一)宣傳策略主題
1.個性特色：“商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項目地處廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇13
一、項目摘要
衡量一個城市的房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時期。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機。
房產(chǎn)中介店連鎖項目的商業(yè)運營模式是在總結(jié)分析二手房中介市場上所有的經(jīng)營模式的特點以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。達(dá)到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。
房產(chǎn)中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有“門戶網(wǎng)站”，前途無量。
房產(chǎn)中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內(nèi)可以建設(shè)80個以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85%以上的主要住宅小區(qū)，進入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主業(yè)。
二、市場分析
1、二手房市場分析
武漢市自20xx年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也帶動了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店(所)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。
20xx年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6 %;其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。而20xx年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。
20xx年和20xx年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是20xx年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場上的投機行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過20xx年商品房市場的供需分析，得出20xx年商品房市場需求比較旺盛的結(jié)論。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場較為平淡。
20xx年二手房綜合物業(yè)平均價格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %;寫字樓平均價格為 2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。
值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆鴥?nèi)外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產(chǎn)二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。
2、中介行業(yè)概述
作為房地產(chǎn)市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到20xx年2月止，武漢市注冊的房地產(chǎn)中介機構(gòu)已經(jīng)達(dá)到400多家，在所有注冊的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運營商搶灘武漢。
雖然二手房市場有了長足的發(fā)展，但相對于國內(nèi)一些城市市場，武漢市房地產(chǎn)中介市場還是不夠成熟發(fā)達(dá)。主要表現(xiàn)在以下方面：
(1)、中介機構(gòu)規(guī)模偏小
在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實證明20xx年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會進一步集中，只有規(guī)模化的中介才能抵抗市場風(fēng)險，生存下來。
(2)、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙
目前，武漢市中介機構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗見識少，不懂社會心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。
(3)、中介信息渠道不暢通
武漢市房地產(chǎn)中介機構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比，武漢市的中介市場，還遠(yuǎn)未形成規(guī)模經(jīng)濟，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導(dǎo)致整個市場普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。
3、競爭分析
根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊的房產(chǎn)中介機構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團，第一集團在60家經(jīng)營網(wǎng)點左右，在未來的一年內(nèi)，不超過3家公司;第二集團在20家經(jīng)營網(wǎng)點以上，數(shù)量在8-10家公司，第三集團在5個網(wǎng)點左右，有30家公司左右;其余基本上是單店經(jīng)營。
通過對以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺;以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑒他們的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式：進入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴張市場策略，沿重點社區(qū)均衡進行的門點布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團隊的建設(shè)，開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。
三、市場和服務(wù)
1、戰(zhàn)略目標(biāo)
做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項指標(biāo)。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場的一、二級市場的聯(lián)動。核心競爭力是通過網(wǎng)點的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘。中介服務(wù)搭建渠道保證費用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。
2、市場規(guī)劃布局
在兩年內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營管理體系(公司總部--中心店--社區(qū)店)，其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達(dá)到350人左右。
3、組織和職能
(1)、社區(qū)店：
在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級店和B級店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家(總計60家)。每個門點投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報中心店和總部。
(2)、中心店：
武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū);每門點投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。
主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心;指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作;同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心(如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等)。
(3)、公司總部：
設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機構(gòu)擔(dān)保、對外投資、批量房源收購。
4、人員配置：
為了保證房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達(dá)到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機會為社會減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責(zé)任心。對公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來不斷擴張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。而在如評估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。
5、主營業(yè)務(wù)收入
(1)、各組織收入
社區(qū)店-買賣和租賃中介收入
中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入
公司總部-拍賣房產(chǎn)投資收益，個人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷收入
(2)、收入說明
買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1%，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20%，期限不多于6個月，平均在4月內(nèi)銷售完畢實現(xiàn)資金回籠。
6、增值業(yè)務(wù)收入
(1)、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)
通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費中。
對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達(dá)客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經(jīng)濟效應(yīng);對于當(dāng)?shù)鼐游瘯臀飿I(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù);對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。
(2)、裝修保潔中介業(yè)務(wù)
根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，買二手房的客戶90%以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進行家庭日常保潔。裝修推介服務(wù)費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時的傭金，該項業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。
7、市場發(fā)展時間計劃(以投資到位確定起始時間)
第一季度
選擇經(jīng)營總部搭建經(jīng)營管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺，第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個社區(qū)店，同時啟動人才培養(yǎng)計劃，注重人員培養(yǎng)團隊建設(shè);在全市范圍內(nèi)全面選址布局;向社會公開要約征集房源;
第二季度
第二批在漢口開一個中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計劃，開通房產(chǎn)交易網(wǎng);
第三季度
第三批進入各房產(chǎn)局開設(shè)形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社區(qū)店，正式宣告進入武漢市中介的第二軍團，開展自營投資業(yè)務(wù);
第四季度
第四批開設(shè)八家社區(qū)店，打通尾盤收購、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個渠道，開始以自有收購房源實現(xiàn)主要利潤來源，公司收支達(dá)到盈虧平衡點;
第五季度
第五批開設(shè)八家社區(qū)店，并開始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù);
第六季度
第六批開設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點和利潤來源;
第七季度
第七批開設(shè)十家社區(qū)店，達(dá)到六十個社區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進入武漢市二手房中介的第一軍團，在武漢的網(wǎng)點布局告一段落，繼續(xù)推進增值服務(wù)的進入社區(qū)的深度;
第八季度
對業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主;確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費用，以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購自營為兩個基本利潤來源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤增長點的發(fā)展總體戰(zhàn)略思想;
四、財務(wù)模型
根據(jù)市場調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下房產(chǎn)中介店連鎖項目的財務(wù)模型：
五、資金需求
為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項目開展起來，在市場上樹立專業(yè)品牌，完善各項管理機制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實現(xiàn)經(jīng)濟效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進人民幣300萬元，主要用于以下方面：
房產(chǎn)中介店連鎖項目本身的特點，為了達(dá)到最佳經(jīng)濟效應(yīng)和市場效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場投入，所以在五個季度之內(nèi)收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。
六、投資方式和回報方式：
一、投資方式
我公司希望投資方以借款的方式投入項目，從項目正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經(jīng)營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項目15%的投資收益權(quán)。
二、退出機制
公司經(jīng)營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購，投資方可根據(jù)并購合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇14
活動背景：
株洲，位于湖南東部湘江之濱，距省會長沙50公里，總面積11262平方公里，總?cè)丝?72萬，其中城區(qū)面積60平方公里，城區(qū)人口75.9萬，下轄4縣一市。據(jù)統(tǒng)計：20xx年株洲市生產(chǎn)總值394.1億元，人均國民生產(chǎn)總值達(dá)到10800元，人均可支配收入8986元，居民生活水平在不斷提高。由于株洲有著非常優(yōu)越的地理位置和工業(yè)基礎(chǔ)比較發(fā)達(dá)，株洲已成為全國對外開放的重要城市和重要出口商品基地，旅游業(yè)逐步發(fā)展成為株洲的重要產(chǎn)業(yè)，近年來隨著房地產(chǎn)業(yè)的擴張，株洲的商品房交易也日趨火爆，20xx年7月天然氣將進入株洲，房地產(chǎn)市場的火爆和天然氣的入株必然會為廚衛(wèi)產(chǎn)品帶來全新的發(fā)展機遇和市場空間。X品牌是湖南當(dāng)?shù)氐膹N電品牌，在株洲灶具市場占有67%的市場份額。為把握商機，占領(lǐng)市場，積極開辟新的銷售渠道，X品牌利用自身的地緣優(yōu)勢，針對房產(chǎn)市場專門組織了一系列的小區(qū)促銷活動。
一、活動目的
提高X品牌知名度及市場占有率，拓展新的銷售渠道以擴大銷量。
二、活動主題：購X品牌家廚，創(chuàng)造美好新生活。
三、活動前期準(zhǔn)備：
A、宣傳品制作。
①條幅：保證每個小區(qū)懸掛3條，可掛在小區(qū)外墻、路邊樹干及小區(qū)內(nèi)主干道上。內(nèi)容可為：X品牌家廚義務(wù)維修服務(wù)點;X品牌創(chuàng)造舒適健康新生活;新生活，新家廚——X品牌家廚，條幅作為現(xiàn)場的促銷廣告，內(nèi)容為X品牌企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)色，藍(lán)底白字，以吸引消費者注意，形成強烈的視覺沖擊力。
②海報：張貼于小區(qū)宣傳欄或小區(qū)門口、外墻、現(xiàn)場咨詢臺或產(chǎn)品上，以引起消費者注意，達(dá)到宣傳的目的。
③X展架：內(nèi)容主要是產(chǎn)品形象及企業(yè)形象 Logo以及促銷活動內(nèi)容及服務(wù)內(nèi)容等。
④DM宣傳單頁：由導(dǎo)購員或臨時導(dǎo)購員在小區(qū)門口，人流量大的過道交叉路口，主要干道及小區(qū)活動現(xiàn)場向消費者散發(fā)大量的宣傳品、DM宣傳單頁，向消費者傳遞信息應(yīng)直接，完整，因此DM宣傳單頁包括公司簡介及公司理念等，適當(dāng)印上產(chǎn)品型號、尺寸及簡介。另增加售后服務(wù)承諾及售后服務(wù)聯(lián)系電話，免除消費者后顧之憂。
⑤樓層貼：制作樓層貼張貼于各個小區(qū)的每層樓道內(nèi)，顏色為X品牌企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)色，如藍(lán)色和白色，藍(lán)底白字或白底藍(lán)字，內(nèi)容主要以公益性質(zhì)宣傳語為主：如X品牌集團與您共創(chuàng)全國文明城市;爭做文明株洲人;X品牌集團祝您身體健康，步步高升等。
⑥帳篷：帳篷統(tǒng)一印刷企業(yè)CI形象，并于小區(qū)直銷活動開始前運送至小區(qū)活動現(xiàn)場，增加企業(yè)和產(chǎn)品知名度，提升品牌形象。
⑦售后服務(wù)聯(lián)絡(luò)卡：增加廠家與消費者的感情，提高企業(yè)的美譽度，引起消費者信賴。
B、小區(qū)選擇：
①首先對小區(qū)的總體情況做調(diào)查，了解小區(qū)的開發(fā)商背景及住宅樓的開發(fā)規(guī)模，并且對業(yè)主的背景進行分析，圍繞目標(biāo)消費者進行信息收集，確定合作伙伴。
②了解希望合作小區(qū)的管理制度并與物業(yè)人員溝通，了解對方對小區(qū)活動的看法，探討合作模式，以便更好的開展小區(qū)活動，避免不必要的麻煩。
③在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合作協(xié)議，以開發(fā)商品牌和X品牌共同活動的方式進行，以提高各自銷量。如：“湘銀、X品牌與您攜手共創(chuàng)美好新生活。”
C、直銷活動宣傳方式。
①在進入小區(qū)直銷活動前，組織人員進入小區(qū)內(nèi)以地毯式發(fā)放宣傳單頁，做到家家戶戶均看得到X品牌的宣傳單頁。
②在各小區(qū)樓道內(nèi)貼上樓層貼，提高影響力，懸掛橫幅于各小區(qū)內(nèi)，增強品牌知品度，擴大影響。
③在現(xiàn)場擺點直銷時，不僅發(fā)放DM宣傳單頁，另可附加奉送一系列小禮品擴大宣傳的影響力。
④在小區(qū)現(xiàn)場銷售過程中，可發(fā)動現(xiàn)場的消費者參與，以引起其他消費者對X品牌產(chǎn)品和促銷活動的注意，利用他們之間的信任和喜歡“湊熱鬧”的心理來宣傳活動，以拉動銷售。
⑤利用房地產(chǎn)開發(fā)商展覽大廳，放置X品牌DM宣傳單頁或聯(lián)合促銷廣告單頁。
⑥借助售樓小姐進行推介，如購房一套，贈送X品牌優(yōu)惠券**元或憑X品牌的DM宣傳單頁可享受ⅹ折優(yōu)惠，或免費清洗一次。
D、導(dǎo)購員培訓(xùn)。
導(dǎo)購員必須要全面熟悉產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和特點，了解產(chǎn)品知識。公司營銷部門針對此次活動，有針對性地從各個產(chǎn)品中提煉出賣點，組織專業(yè)售后服務(wù)人員和技術(shù)人員對導(dǎo)購員加以培訓(xùn)，讓他們了解各零部件的作用和功能，使導(dǎo)購員真正對產(chǎn)品全面了解，使他們能夠在向消費者介紹產(chǎn)品時更有說服力。
活動中，導(dǎo)購員要統(tǒng)一說詞，統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一著裝，始終保持友善、熱情、微笑的工作態(tài)度，積極主動，耐心細(xì)致的對消費者講解活動內(nèi)容，處處體現(xiàn)出導(dǎo)購員的專業(yè)素質(zhì)，以點燃消費者購買欲望。
另外在終端布置和推銷技巧上也加以培訓(xùn)：
1.活動條幅懸掛和海報張貼應(yīng)在醒目位置，活動贈品也應(yīng)整齊合理擺放，以吸引消費者注意，引起消費者購買欲望，也烘托出現(xiàn)場的熱烈氣氛。
2.產(chǎn)品應(yīng)做到整齊擺放并做堆頭，吸引消費者注意，烘托產(chǎn)品熱銷的情景。贈品也應(yīng)做堆頭，并在贈品上張貼贈品貼。
3.導(dǎo)購員看見消費者后，應(yīng)主動笑臉相迎，并積極介紹促銷活動方式，增強成交率。
4.導(dǎo)購員積極的向前來觀看的消費者發(fā)放DM宣傳單頁，當(dāng)消費者顯示出購買欲望后，積極加以引導(dǎo)，促成銷售。
5.同時在活動期間，導(dǎo)購員應(yīng)在每天下班前主動統(tǒng)計銷量情況，并及時將信息反饋給經(jīng)營部，以便經(jīng)營部作出決策調(diào)整。
四、 直銷活動內(nèi)容：
現(xiàn)場演示活動。現(xiàn)場演示是一個非常簡單且效果明顯的方法，比導(dǎo)購員口頭介紹效果要強，“耳聽為虛，眼見為實”，這樣不僅引起消費者興趣，也提起消費者購買欲望，更增加了消費者的購買信心。現(xiàn)場的演示從產(chǎn)品的特點功能出發(fā)，讓消費者知道產(chǎn)品的核心賣點，以引起消費者注意，更利用現(xiàn)場演示吸引更多消費者。
同時為加大直銷活動力度，必須附加贈品和開展其它活動，吸引消費者，讓消費者真正感覺到現(xiàn)場購買確實能夠得到實惠，因此，開展以下活動：
活動方式一：以舊換新活動。內(nèi)容：購買臺式灶，舊臺式灶更換新灶，舊臺式灶抵現(xiàn)金ⅹⅹ元;購嵌入式灶，舊灶抵現(xiàn)金**元;購買熱水器，舊熱水器抵現(xiàn)金ⅹⅹ元。
活動方式二：贈品活動。內(nèi)容：購臺式灶，送圍裙一條;購嵌入式，送砧板一塊;購熱水器，送不銹鋼鳴笛水壺一個，另可以根據(jù)實際情況增加套餐制產(chǎn)品。
活動方式三：免費維修活動。在消費者越來越理性，消費心理越來越成熟的今天，售后服務(wù)尤為重要，售后服務(wù)不僅要及時、規(guī)范、完善，更要做到超前，想用戶之所想，急用戶之所急，為消費者解決一切后顧之憂，開展免費維修活動，進一步提高品牌效應(yīng)和企業(yè)美譽度。
五、 活動中應(yīng)注意的問題。
①注意天氣變化，避開下雨、狂風(fēng)等不利于開展直銷活動的天氣。
②防范不懷好意的人搗亂，應(yīng)主動與小區(qū)保安聯(lián)系。
③避免不愉快的事情發(fā)生，不要與消費者爭吵，特別是售后服務(wù)方面、導(dǎo)購員應(yīng)做到交待清楚，不得誤導(dǎo)消費者，心中要緊記“顧客永遠(yuǎn)是對的”信念。
④如逢競爭對手也在擺點，不抵毀對方，不得為爭搶客戶而與競爭對手發(fā)生爭吵。
⑤做好貨物、贈品的保管和銷量統(tǒng)計工作，防止貨物和贈品的流失
六、 活動總結(jié)及效果評估。
針對小區(qū)開展的直銷活動，不僅可以拓展新的銷售渠道，同時也可避免與競爭對手直面相接，既搶占了先機，也起到意想不到的效果，品牌知名度得到大大增強，銷量也得到提升。
另外對小區(qū)直銷活動效果做出評估及做出費用預(yù)算進行存檔備案。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇15
一、 項目形勢分析
1、 市場趨勢
深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了若干次起起落落，應(yīng)該說是越來越成熟。成熟的標(biāo)志之一，消費者在購房時重視樓房附加值，而不是僅把價格、面積、位置作為決定購買與否的因素，也就是說，今天的購樓者中，不乏愿意多花一些錢買環(huán)境、買安全、買品味、買感覺的人;成熟的標(biāo)志之二，消費者在購樓時越來越重視品牌，這在購買期樓時尤為突出，深圳房地產(chǎn)市場同樣經(jīng)歷過魚龍混雜、一哄而上的階段，但優(yōu)勝劣汰
是大勢所趨，消費者心進里很清楚信譽好的品牌，有實力的公司，能給他們長久的保證。
2、深圳房地產(chǎn)市場需要什么樣的樓盤：
鮮明的品牌個性
鮮明的概念主題
鮮明的“居住”觀點
3、周邊主要競爭樓盤廣告策略分析
萬科四季花城
萬科四季花城算得上本片區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)品牌，造勢是四季花城成功的亮點。
1、推廣主題：
有一個美麗的地方
2、階段性推廣策略：
造勢期：萬科在建一座城
利用萬科的品牌形象和實力渲染超大規(guī)模的小區(qū)概念; 亮相期：有一個美麗的地方
萬科將澳洲的一座小鎮(zhèn)搬到了深圳，這個小城洋溢著濃郁的異國情調(diào)，非常美麗，造成消費者心理上的期待;
強銷期：美一刻、美一生
擁有美麗的四季花城，就擁有美麗的一生，強大的心理誘惑力促成購買決定。
滾動銷售期：美一方水土，美一方人
美麗小城已經(jīng)建成，小城美好的生活已經(jīng)開始，讓觀望的人群加入購買的行列。
傳播特征：
報紙媒體密集的造勢宣傳、車身廣告和路牌廣告的戶外曝光、現(xiàn)場包裝的細(xì)致入微、公關(guān)活動的緊密配合，一系列的整合性宣傳緊扣主題，層層推進，驗證了營銷就是傳播的理論。
廣告優(yōu)劣勢分析：
四季花城的廣告成功得益于萬科的品牌資產(chǎn)和前期充分的造勢，但這種“豪門宴”需要強大的廣告預(yù)算支持。
中海怡翠山莊
中海怡翠山莊是本片區(qū)外銷樓盤的佼佼者，因成功導(dǎo)入5+2度假生活模式而獲得銷售上的成功。
1、推廣主題：
都市里的田園度假村
2、階段性推廣策略：
造勢期：我的家，我的公園
利用家就在公園里，以小區(qū)內(nèi)3萬平方米的峽谷公園作切入市場的強勢賣點，打規(guī)劃牌;
亮相期：5+2度假生活模式
以鮮活誘人的生活方式造成心理向往，先賣生活方式再賣樓，以超前的生活理念引導(dǎo)消費;
強銷期：山環(huán)怡翠異國風(fēng)情 五彩社區(qū)繽紛生活
以異國風(fēng)情和繽紛生活為主訴求點，緊扣度假生活主題，配以展銷等促銷動作，促成購買行動。
傳播特征：
中海怡翠山莊的傳播特征最突出的亮點體現(xiàn)在媒介特征的充分應(yīng)用上，度假生活需要直觀的現(xiàn)場感，生活方式的引導(dǎo)需要充分的理性支持，他們就利用電視媒體的現(xiàn)場感和報紙廣告豐富的信息量為主打媒體，并利用香港展示中心現(xiàn)場的一種高科技設(shè)備“千里眼”將空間的距離拉近，制造“身臨其境、心在其中”的體驗效果。 廣告優(yōu)劣勢分析：
中海怡翠山莊的廣告，同樣利用中國海外在港人心目中的品牌形象和目標(biāo)群體購買心理準(zhǔn)確把握的基礎(chǔ)上，以新穎的概念和到位的媒介應(yīng)用達(dá)到銷售的目的，但在廣告表現(xiàn)上略顯創(chuàng)意性不足，傳播效果未能擴大。
風(fēng)和日麗
風(fēng)和日麗是最近本片區(qū)樓盤中殺出的一匹黑馬，他的一鳴驚人是因為在多元化社區(qū)生活中注入了一陣和諧的清風(fēng)。
1、推廣主題：
和諧的民風(fēng)
2、階段性推廣策略：
亮相期：風(fēng)和日麗的生活，是自己的
我的小城 風(fēng)和日麗
中低收入階層該享受一種什么樣的文明生活方式?暖洋洋的陽
光柔柔的風(fēng)，真情的笑臉?biāo)实男那椋椭C、自然的生活味觸手可及，心理上認(rèn)同自然“振臂一呼，應(yīng)者云集”。
傳播特征：
雖然風(fēng)和日麗未經(jīng)前期炒作，但依然一鳴驚人，其銷售策略和品牌包裝功不可滅，在媒介選擇上，則選用成本相對較小但到達(dá)率高的媒介組合，利用戶外、VCD光盤、有特色的宣傳資料、報紙廣告相結(jié)合，小預(yù)算大效果。
由以上主要競爭樓盤的廣告策略分析可以看出，市外樓盤正是迎合“工作在市內(nèi)，生活在市外”的居住理念，凡是符合自然、休閑的消費潮流，并且能滿足消費者對美和人性化的價值取向，自然就會贏得熱烈的追捧。
4、自身優(yōu)劣勢分析：
優(yōu)勢：
(1)、整個小區(qū)圍繞著豐澤湖為主題，以天然湖為主題的會所，利用這一條件作為獨特賣點。
(2)、小區(qū)范圍三面環(huán)山，一面臨湖，環(huán)山抱水和天然不可再生的自然湖，便成為環(huán)境的一大優(yōu)勢。
(3)、靠近市區(qū)，鄰近關(guān)口，隨著二線關(guān)外擴，地域本身將成為關(guān)注和炒作的熱點，地塊價值將隨之抬升。
(4)、交通較便利，地鐵四號線的經(jīng)過，將使其成為地鐵沿線物業(yè)。
劣勢：
(1)、新盤，知名度不高
(2)、周邊微利房和農(nóng)民房居多，規(guī)劃和環(huán)境均欠佳。
(3)、周邊配套不盡完善，基本無上檔次的配套設(shè)施。
(4)、樓盤所處區(qū)域高品質(zhì)樓盤林立，并且規(guī)模較大，競爭激烈。 從以上優(yōu)劣勢分析可知：在深圳地產(chǎn)物業(yè)向集約化發(fā)展的大背景下，“豐澤湖山莊”的優(yōu)勢并非能強大到吸引潛在客戶產(chǎn)生購買行為的地步。
5、“豐澤湖山莊”目標(biāo)市場分析
目標(biāo)市場構(gòu)成：
1、 二次換房的2+1家庭
2、 香港客戶
3、 珠三角欲在深圳置業(yè)的客戶
市場重點放在二次換房的2+1家庭
潛在客戶購買動機
潛在客戶在經(jīng)過深圳多年的打拼之后，已經(jīng)擁有屬于自己的小天地，但隨著經(jīng)濟條件的改善，加之小孩的長大，事業(yè)小有成就，家庭穩(wěn)定，開始注重個人及家人的健康和更有質(zhì)量的生活。
關(guān)口物業(yè)離市區(qū)近，亦具有自然優(yōu)美的環(huán)境條件，空氣好，價錢比較合理，還可以成為真正的深圳人(可入深圳藍(lán)印戶口)。
目標(biāo)市場購買特征
感性、注重價格價值比
目標(biāo)市場購群體特征
年輕有為，一般三口或四口之家，樂于享受生活，注重生活品質(zhì)，經(jīng)濟收入中高水平。
結(jié)論：“豐澤湖山莊”目標(biāo)市場的范圍相對較寬。在生活形態(tài)上表現(xiàn)一定的同質(zhì)性。廣告針對這一階層的潛在客戶的生活及心理特征進行攻心戰(zhàn)，激起好奇與共鳴，塑造“豐澤湖山莊”的美譽度。
二、形象定位及發(fā)展思路
1、形象定位
根據(jù)對“豐澤湖山莊”的先天條件分析，我們認(rèn)為應(yīng)在整體策劃中揚長避短，積極改善不利條件，把“豐澤湖山莊”定位為深圳獨具特色的“深圳人的健康休閑家園”。
定位關(guān)健語句：豐澤湖畔 健康相伴
2、支持點：
目標(biāo)消費者憑著自己對生活的理解、對家庭的關(guān)注，希望購買的不僅是住宅，更是一種全新的生活。也就是說，他們在購買住宅的時候得到了高附加值，與以往不同的享受自然健康的人生。
豐澤湖山莊中的園林設(shè)計、會所等都圍繞自然健康來展開，正面得天獨厚的湖泊恰恰為園林設(shè)計創(chuàng)造了獨特先天優(yōu)勢。
4、 命名原則：
1、 有韻味
2、 獨特，并且與項目相關(guān)
3、 易于識別、朗朗上口
4、 容易產(chǎn)生正面的、美好的聯(lián)想
備選方案
湖光山色 豐澤世家 映湖山莊 倚湖雅軒 湖堤灣畔 花港觀魚
5、形象推廣原則：
逐步提升原則：
不求一口吃成大胖子，而是分階段逐步提升品牌形象，首先樹立“健康休閑家園”這一獨特居住概念，再到各硬件軟件配合此概念的積累。樹立一個概念樓盤需要的是各方面的支持和配合更需要的是貫徹到底。
形象與促銷相結(jié)合原則：
在廣告規(guī)劃上注意長期品牌形象塑造與短期促銷推廣手段合理穿插結(jié)合，在具體廣告表現(xiàn)上也要注意品牌形象與銷售信息相得益彰。
4、形象發(fā)展思路
我們的目標(biāo)——通過一定時間的培養(yǎng)，將豐澤湖山莊塑造成以享受健
康、增值生命為標(biāo)識的品牌小區(qū)。
我們的對象——追求健康生活、向往自然、生態(tài)氛圍的中高收入階層居家，這一階層在深圳的人數(shù)占主導(dǎo)地位，他們的共同特征是：有自己的生活經(jīng)歷、生活主張，越來越注重自我及家人的健康、希望拼搏之余也能自我調(diào)節(jié)身體健康狀態(tài)，崇尚休閑的生活，愛思考、感情豐富。
我說什么 ——在這里，你可以享受健康、自然清新的生命，在這里生活使你每一天都充滿著與眾不同的活力，可以精神百倍地迎接新的挑戰(zhàn)。
我們怎么說 —— 用豐澤湖山莊中的自然稀缺、不可再生的環(huán)境特征和諸多硬性設(shè)施及軟性氛圍，表現(xiàn)健康休閑的家園，以小喻大，逐步建立豐澤湖山莊健康休閑的品牌個性。
我們的支持點——目標(biāo)消費群對生活有自己的主張，有更高的要求，他們在講究自我與個性的同時，更追求健康休閑的生活品味、居住氛圍，豐澤湖山莊正好可以滿足他們這方面的需求(硬件與軟件)。 時間選擇 —— 在豐澤湖山莊初建階段就貫徹此概念，無疑有利于在前期就著手品牌積累與硬軟件建設(shè)的配合。
三、廣告策略：
配合健康休閑概念，打概念牌：
1、 健康休閑、舒適宜人、空氣清新的環(huán)境、有自然天成的豐澤湖、有湖光山色主題式會所每一天都享受最自然的健康生活，直指目標(biāo)顧
客關(guān)懷自我的潛意識，暗示現(xiàn)代人的“勞逸結(jié)合、健康、休閑”的生活價值觀和對未來美好生活的向往。
2、 強調(diào)樓盤在規(guī)劃設(shè)計中所走的健康休閑路線，說明發(fā)展商為營造現(xiàn)代人居環(huán)境所具有的實力和精品意識。
3、 突出價格和價值比，營造心理價格和購買價格上的勢能，使目標(biāo)消費者明白可以憑有限的經(jīng)濟條件，同樣能享受健康超前的生活方式。
4、配合樓盤高開低走的銷售策略。
四、廣告推廣分期
廣告分期原則：
以外圍輿論推動整體廣告推廣攻勢
避開樓花的不利因素，從軟廣告到硬廣告，旨在加強對持幣觀望者的說服力，使其對豐澤湖山莊的印象日益濃厚。保持不間斷的見報率隨時發(fā)布樓盤的工程進度，著重宣傳發(fā)展商“先造環(huán)境再建樓”的理念，各分期保持一定的廣告保溫水平，使人們在銷售時期也無法忘記豐澤湖山莊堅持不變的樓盤基本概念
廣告分期
前期亮相期(亮相期)
訴求重點：
周邊環(huán)境及主題概念
總體描述“豐澤湖山莊”的自然環(huán)境，發(fā)展商的開發(fā)理念。以新聞炒
作的形式引起關(guān)注。
新聞標(biāo)題：(略)
內(nèi)部認(rèn)購期(造勢期)
經(jīng)過前期炒作的預(yù)熱期，結(jié)合豐澤湖山莊市區(qū)展示中心的開放，以一次別開生面的公關(guān)活動作引子，掀開“豐澤湖山莊”的神秘面紗。 建議采用報紙媒體，以下兩個設(shè)問作為開篇：
A、想一想，未來的健康生活到底是什么樣子?
B、想一想，未來我們將住在那里?
開放日之后，公汽車身、戶外路牌隨即跟進
廣告語：(略)
公開發(fā)售期(強銷期)
強銷期主要以報紙和電視廣告為主，理性訴求和感性訴求相互推動，掀起購買高潮。
內(nèi)容規(guī)劃：
1、公開發(fā)售日
標(biāo)題：(略)
持續(xù)銷售期(掃尾期)
標(biāo)題：(略)
電視廣告 CF腳本(待定)
各分期策略重心：
(亮相期) (造勢期) (強勢期) (掃尾期)
內(nèi)部認(rèn)購期 公開發(fā)售期 持續(xù)銷售期
推出樓盤主題概念擴大樓盤知名度 主推樓盤主題概念繼續(xù)擴大知名度傳達(dá)規(guī)劃細(xì)節(jié)吸引看樓者注意 鞏固樓盤知名度細(xì)節(jié)強化、加深印象形成看樓人流制造緊迫感促成購買決斷 對概念進行保溫 內(nèi)部認(rèn)購抽獎 階段性優(yōu)惠
軟性炒作 新聞炒作
報紙 DM、報紙、電視、市區(qū)展示中心、售樓書、繕稿、看樓車、VIS、工地圍墻 電視、報紙、售樓處包裝、工地現(xiàn)場包裝 報紙、售樓處包裝
五、廣告表現(xiàn)說明
1、總體風(fēng)格界定
基于豐澤湖山莊定位于健康休閑的自然家園上，它的自然特色是根本有別于周邊競爭樓盤的(單看樓盤名稱也能想到)。我們?yōu)槠浣】底匀恢黝}賦與的品牌個性是獨特、有情趣、輕松快樂的，而不是通常意義上的自然，清一色的克隆與復(fù)制、隨處可見的感覺無法在消費者心目中引震撼。
因此，在我們的各種媒體別的表現(xiàn)上，都應(yīng)當(dāng)遵循一點，即我們的廣告表現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是輕松健康的，甚至可以是玩點神秘感的，以確立鮮明的品牌個性。
這樣做，同時也使我們的廣告打出明顯差異化來，有利于廣告?zhèn)鞑バЧ嵘?/p>
2、報紙廣告
可分階段考慮：
3月底-4月底，此階為豐澤湖山莊售樓的預(yù)熱期。這一時期的廣告應(yīng)以軟性廣告(繕稿和有償新聞)為主要發(fā)布形式，硬廣告主要可采用約2星期左右的連續(xù)報眼廣告來處理。該階段的廣告以設(shè)問式方式切入，軟、硬廣告密切配合，還可采取面向深圳各屆人士征集的方式展開討論，引出話題。
10月，此階段為計劃銷售期，廣告將緊緊圍繞豐澤湖山莊的項目優(yōu)勢，將它們巧妙有趣地傳播出去讓更多的人了解它，喜受它，從而購買它。
收費標(biāo)準(zhǔn)
1、項目VI系統(tǒng)設(shè)計(包括LOGO設(shè)計、辦公系統(tǒng)應(yīng)用、現(xiàn)場導(dǎo) 示系統(tǒng)、形象展示墻) 100000元
2、分展場設(shè)計(展板、路牌廣告、昭示布、燈桿旗、車身廣告、候車亭廣告等) 30000元
3、印刷品 ：樓書 (5000本，按24P計 25元/本) 宣傳單張 (按10000份計 2.5元/份)
4、報紙廣告：發(fā)布特區(qū)報9.5折 商報8.8折
5、電視： 視具體情況另行再定
6、月服務(wù)費：每月50000元(包括每月報版設(shè)計費、其他常規(guī)設(shè)計、電視廣告的創(chuàng)意、項目廣告的效果跟蹤SP及地盤包裝設(shè)計、實施監(jiān)控等服務(wù))
合作方式：
1、 上述前5項：
設(shè)計費：合同簽定之日支付50%，余款待設(shè)計稿簽字確認(rèn)后一周內(nèi)付清;
制作發(fā)布費：制作發(fā)布前一次性付清
2、 月服務(wù)費：
以半年為一個結(jié)算周期，每月支付當(dāng)月總額的50%，半年內(nèi)如達(dá)到雙方商定之目標(biāo)，貴方將余款一次性支付給我公司，半年內(nèi)如未達(dá)到雙方商定之目標(biāo)，貴方則扣除余款作為罰金。
六、 后記
以上廣告推廣方案是本公司初步方案，在實際的操作過程中，本公司將視銷售狀況的實際情況不同時間做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。我們將最深層的挖掘項目本身的優(yōu)勢，制訂出切實可行的有力度、有深度、有品位的廣告?zhèn)�案，并努力造勢借勢，以“四兩撥千斤”的策略及技巧，加快推動豐澤湖山莊的銷售進程，實現(xiàn)品牌資產(chǎn)和銷售效果雙豐收。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇16
一、未來發(fā)展趨勢
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經(jīng)濟持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費者經(jīng)過長期的廣告浸yin，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強;各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點;針對不同消費者的市場細(xì)分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群;“設(shè)計時代”開始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開發(fā)，對樓盤的前期規(guī)劃和設(shè)計將更加重視。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一
席之地。在未來的發(fā)展過程中，將進一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車站等接近);追求潔凈(對光線、綠化、天然氣配備等);追求寧靜(密度低、生態(tài)景觀臺等)等等，不僅對配套設(shè)施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌高要求;不僅對設(shè)計有相應(yīng)要求，可能還會對社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設(shè)計和制造過程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩(wěn)定價格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優(yōu)點，使目標(biāo)消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺?如何繼續(xù)建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個人置業(yè)時代”的新趨勢?這些都迫使開發(fā)商需要進行系統(tǒng)的全程營銷策劃。
二、房地產(chǎn)全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。
在整個策劃過程中均應(yīng)該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷。
一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;
交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標(biāo)消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標(biāo)消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇17
游園會品茗賞月 增進鄰里感情
上周日晚，剛剛?cè)胱〉囊萏鞆V場小區(qū)內(nèi)，萬科南都房產(chǎn)旗下的客戶俱樂部萬客會的中秋特別節(jié)目—“歡樂家庭節(jié)中秋游園會”活動如火如荼地進行著，整個活動共有600多位業(yè)主參加。歡樂家庭節(jié)是萬客會的傳統(tǒng)項目，每年全國各地的萬客會都會舉辦這一活動。萬客會在現(xiàn)場安排了豐富多彩的內(nèi)容，其中包括萬客會與浙江少兒頻道聯(lián)合錄制的歡樂親子秀、親子互動游戲、八個游藝合家歡游戲等。另外，萬客會還特別邀請了五位傳統(tǒng)民間工藝藝人在現(xiàn)場為業(yè)主制作精美的工藝品。難得一見的皮影戲帶來精彩表演，還有，業(yè)主現(xiàn)場參與制作合家歡小橘燈、放飛孔明燈等。
上周日，金都房產(chǎn)舉辦以“20xx盛享金都品質(zhì)生活”為中秋主題的活動，新金都城市花園、金都新城、金都花園、科技新村、富麗苑業(yè)主等，都在新金都城市花園大草坪舉行游園活動，觀賞演出活動及業(yè)主參與演出節(jié)目。這是以金都集團及其G3俱樂部名義召集城西區(qū)域金都業(yè)主在中秋佳節(jié)之際的一次聯(lián)誼活動。
通和•南岸花城將于今天下午在樓盤現(xiàn)場舉行游園活動，現(xiàn)場有小樂隊表演，業(yè)主以及物業(yè)公司的表演節(jié)目，預(yù)計有700-800位南岸花城業(yè)主參加。今天晚上，在棕櫚灣一期商業(yè)街，天陽物管將邀請所有已入住棕櫚灣的業(yè)主一起品茗、賞月、說家園。為增加節(jié)日氣氛，還播放一場露天電影，更邀請了棕櫚灣健身隊為大家?guī)韮?yōu)雅的舞蹈，同時也邀請業(yè)主展示才藝。
強調(diào)“友鄰友善”，請民工看露天電影
近日，九堡的在建項目名城•左鄰右舍工地現(xiàn)場，舉行了一場“和你在一起”專門為民工舉辦的中秋活動。在這次活動中，項目發(fā)展商名城房產(chǎn)集團邀請400余工友，通過卡拉OK自由唱、放露天電影提前過了中秋。活動現(xiàn)場，除了卡拉OK與露天電影，名城房產(chǎn)集團還為工友們準(zhǔn)備了“樓外樓”月餅、飲料、電話IC卡，讓他們打電話回家報聲平安，同時也讓他們感受到了這座城市的溫馨和友善。據(jù)了解，名城•左鄰右舍在開發(fā)中強調(diào)的是友鄰、友善，并希望將這種思想貫穿在項目的建設(shè)過程中，目前工程已經(jīng)進入地下工程的掃尾階段，預(yù)計該項目在10月開盤。
看人偶劇，請業(yè)主“吃”一頓中秋文化大餐
上周日晚，金成集團中秋歡樂夜大型人偶劇《新白雪公主》在杭州劇院舉行，金成集團邀請了由揚州木偶劇團斥資數(shù)百萬元，中國木偶劇院一級編劇仇英俊、中國兒童藝術(shù)劇院的資深導(dǎo)演鐘浩、北京著名音樂人戴勁松等人組成創(chuàng)作班底，著力打造的大型人偶童話劇—《新白雪公主》為金成業(yè)主專場演出。有嘉南公寓、金成花園、白云深處、閑林山水、竹海水韻、庭院深深等樓盤的金成業(yè)主觀看，入座率達(dá)95%。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇18
一、 活動目的和背景
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20xx年6月19日，星期六。從20xx年度至今年五月份在"億萬酒店"項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，"太極景潤花園"在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞"銷售"為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達(dá)到30~40%的成交率，同時將"太極景潤花園"的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。
二、 活動時間
20xx年6月19日(星期六)
三、 活動地點
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場
四、 房地產(chǎn)開盤策劃方案主題思路定位
強調(diào)氛圍 突出品位 提升檔次 有條不紊 圓滿成功
1) 通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2) 通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3) 通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于"選房、購房流程"的講解和傳達(dá)，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4) 通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
五、 房地產(chǎn) 開盤活動現(xiàn)場規(guī)劃布置方案
1) 現(xiàn)場布置
A在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
B售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
C舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2) 外圍道路布置
A塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
B項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
C在塔南路進入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3) 售樓部分區(qū)布置及其他布置
A售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。 注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
B其他區(qū)域
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
房地產(chǎn)建設(shè)方案 篇19
前言
一、 太原樓市分析
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
二、項目物業(yè)概述(略)
三、項目物業(yè)的優(yōu)勢與不足
優(yōu)勢：
1、 位置優(yōu)越，交通便捷
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷： 公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案
2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全
室外設(shè)施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場
室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小戶型
2房2廳、3房2廳，面積68.79--106.92平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力。
不足：
1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣;不利于提升HS花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)
2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點和實際需求(事業(yè)有成、時尚、享受)開展特色服務(wù)，使HS花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。
四、目標(biāo)購房群
1、年齡在35--60歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習(xí)慣在北城生活的中老年人
家庭構(gòu)成：1-3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年
2、年齡在28--45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在3000元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主
家庭構(gòu)成：1-3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年
五、項目物業(yè)營銷阻礙及對策
阻礙：
1、HS花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對策：
1、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
2、商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是HS花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售;
二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位
根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語：
輝煌人生，超凡享受
--HS花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……
輝煌人生
HS花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特別服務(wù)
享受都市繁華
享受至尊榮譽
七、兩點整體建議
1、 建HS廣場和寓意噴泉
針對HS花園缺乏吸引性景觀一點，建議在二期工程中建HS廣場和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項目周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處。
試想：當(dāng)夜幕降臨的時候，沿一路走來。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到HS廣場上燈火一閃一閃的跳動著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽著“嘩嘩嘩”的水聲。走進廣場，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。
如此一來，一方面能夠增加HS花園的吸引性，提高HS花園在公眾中的知名度、美譽度、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同，滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。
2、 物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)
HS花園的目標(biāo)購房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒有太多時間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故HS花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實際需要提供送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點家教等特色家政服務(wù)。一方面切實解決住戶的實際問題，另一方面有利于增強HS花園對目標(biāo)購房群的吸引力。
八、廣告宣傳
HS花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個目的：
1、 盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢與賣點;
2、盡快樹立起HS花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象;
3、 直接促進HS花園的銷售。
基于以上三個目的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。
在廣告切入期主要通過報紙軟文章和報紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢與賣點;
在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報紙、電視、電臺等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動打造HS花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷活動和現(xiàn)場POP直接促進樓盤的銷售。
廣告切入期(1--2個月)
1、報紙軟文章
主題1：輝煌人生，超凡享受
--記“我”為什么選擇HS花園
主題2：事業(yè)生活輕松把握
--記HS花園特別的家政服務(wù)
2、系列報紙硬廣告
主題1：輝煌人生，超凡享受
--這里離購物休閑廣場只有45分鐘