開店選址技巧全攻略
★避免租賃合同陷阱
在承租鋪面時可能面臨許多不可預(yù)測的因素，假如出現(xiàn)這些因素而導(dǎo)致鋪面無法經(jīng)營下去時，如果租戶未在合同中約定此時的合同解除權(quán)，就得繼續(xù)支付租金，承受損失。為避免這類陷阱，鋪面租戶應(yīng)爭取在鋪面租賃合同中載人下列條款：承租方在出現(xiàn)下列情形之一，無法繼續(xù)經(jīng)營時，有權(quán)通知出租方終止鋪面租賃合同，并不賠償出租方的損失：出現(xiàn)戰(zhàn)爭、地震、臺風(fēng)、雷暴、城市暴動等情形；政府決定拆遷鋪面；政府在鋪面前50米內(nèi)、左右兩邊各200米內(nèi)修路、改路、擴路、建橋、整治市容或其他政府行為；承租方因經(jīng)營不善嚴(yán)重虧損達三個月以上。當(dāng)然，要進一步避免因上述情形造成的鋪面裝修費用的損失，還必須預(yù)先調(diào)查清楚。
訂立商鋪租賃合同還須特別注意以下幾點法律問題：
（1）承租人的主體資格。商鋪作為不動產(chǎn)，其出租人必須是商鋪的所有權(quán)或者使用權(quán)人，若是所有權(quán)人，應(yīng)依法取得房地產(chǎn)權(quán)證；若是使用權(quán)人，應(yīng)有合法租賃憑證及允許轉(zhuǎn)租的書面證明。另外，房屋有共有人的，還須經(jīng)過共有人書面同意。
（2）租賃物的用途。租賃商鋪必須確認(rèn)房）租賃物的用途。租賃商屋用途為商業(yè)用房。否則，無法辦理營業(yè)執(zhí)照。
（3）租賃期限。根據(jù)《合同法》214條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。
（4）轉(zhuǎn)租。因商鋪經(jīng)營風(fēng)險較大，故在經(jīng)營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉(zhuǎn)租的問題。出租人是否允許承租人轉(zhuǎn)租，應(yīng)在租賃合同中予以明確。若承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。
（5）裝修補償。首先，出租人與承租人應(yīng)在租賃合同中明確出租房屋能否裝修；其次，雙方應(yīng)約定，在租賃期結(jié)束或因其他原因解除租賃合同后，對裝修如何進行處理。在對裝修處理方式未作約定的情況下，若出租方違約，致使租賃合同解除，出租方應(yīng)賠償承租方裝修損失；若承租方違約，但裝修對承租方確有用處的，出租方亦應(yīng)對承租方適當(dāng)補償。
（6）租賃合同登記。在租賃合同成立后，合同當(dāng)事人應(yīng)將租賃合同送至房管部門登記備案。未經(jīng)登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。
第四節(jié) 友情指點
★這些地方慎開店
開店選址，應(yīng)對不宜開店的區(qū)域心中有數(shù)。最常見的有下面幾種：
1、在坡路上
在正常情況下，商店場所地面應(yīng)與道路路面基本處在一個水平面上，這樣比較有利于顧客人店，被認(rèn)為是理想的地理位置。商店設(shè)在坡路上，一般認(rèn)為是不可取的。然而，有一些商店會遇到此種情況，如位于山城的商店。因此，如果商店不得不設(shè)在坡路上的話，就必須考慮在商店與路面間的適當(dāng)位置設(shè)置入口，以方便顧客進出。另外，在櫥窗的位置、通道的安排、商品的陳列等方面，都應(yīng)當(dāng)有適當(dāng)?shù)脑O(shè)計。
2、路面與商店地面高低懸殊
這種地方不宜開設(shè)商店。但是，在寸土寸金的都市中，在地下、樓上的樓層或在有幾級臺階的房屋開設(shè)商店，卻是常有的事情。遇到這種情形時，對于商店的門面、人口、天花板和招牌等設(shè)計安排便應(yīng)特別注意，既要有利于吸引顧客進入店內(nèi)，又要方便出入，樓梯、階梯門的寬度尤應(yīng)仔細推敲一番。
3、快速車道邊
隨著城市建設(shè)的發(fā)展，高速公路越來越多。由于快速通車的要求，高速公路一般有隔離設(shè)施，兩邊無法穿越。公路旁也較少有停車設(shè)施。因此盡管公路邊有單邊的固定與流動顧客群，也不宜作為開店選址的區(qū)域。人們往往不會為一項消費而在高速公路旁違章停車。
4、居民少或人口增長慢的地方
這種地區(qū)不宜作為商店的新店址，這是因為在缺乏流動人口的情況下，有限的固定消費總量不會因新開商店而增加。
★選址經(jīng)驗談
下面幾個地方是我們開店所積累起來的經(jīng)驗，作為一個剛剛踏人這個行業(yè)的創(chuàng)業(yè)者來說，如果沒有什么特別的絕招，選址最好選在下面這些地方，然后再做一個調(diào)查。